城市地价动态监测和网格点基准地价更新信息管理系统
基准地价是我国城市地价管理和土地市场管理的重要科学依据。
由于基准地价是城市规划控制范围内各个土地定级单元或者用地类型区域土地使用权的平均价格, 其评定工作涉及面广,
并且是在大量土地和房地产交易价格样点资料的基础上, 通过统一地价内涵, 进行交易情况修正、时间修正、区域因素修正和个别因素修正后完成的。
如果没有充分的资料积累, 每次基准地价更新将是一个耗时长, 需要投入人力多的工作。
根据国土资源部的要求, 国内的主要城市和重点地区需要根据《城市地价动态监测体系技术规范》建立地价监测点的, 并定期上报地价动态变化情况, 目的是全面、准确地掌握地价数据分析地价变化趋势, 为宏观调控土地市场提供决策依据。
这是一项长期日常工作,需要不断收集地价变化的相关资料,并按季/年
汇总上报。
建立城市地价动态监测体系, 使城市土地价格资料的采集、汇总和整理系统化和制度化。
有了城市地价动态监测体系,
不仅可以掌握每个地价监测点的地价水平, 也可以其为基础进行地价指数的编制,这就为基准地价更新提供了良好的基础, 基准地价可以方便地利用地价监测点价格和相应的地价指数进行更新。
因此, 有必要构建一个计算机系统,用于城市地价动态监测资
料的输入、汇总、整理, 并将监测点的地价资料作为基准地价更
新的一部分数据来源,配合基准地价更新所需要的其他资料, 快速完成城市基准地价更新。
1 软件系统
1.1系统概述
整个系统实际上包括地价动态监测和网格点基准地价更新两大部分:(1) 地价动态监测包括地价区段划分/ 变更、监测点设立/ 变更、交易样点设立/ 变更、监测点和交易样点价格评估、区段和级别平均地价计算、级别、区段及监测点地价指数计算、土地供需信息采集、房屋供需信息采集、相关社会经济指标信息采集以及季/ 年报告和表格的生成等。
(2) 网格点基准地价更新包括地价控制点的布设、网格点基准地价的计算、等值线图的绘制、级别划分、级别/区片/各种用途等地价计算、各种地价指数计算、地价分析所需要的地价水平剖面图、直方图的生成等。
以上只是系统的基本需求, 在这些基本需求中隐藏着以下的复杂性。
(1) 地价动态监测技术标准的不确定性。
地价动态监测是一项新的工作, 理论研究和技术标准都在不断的完善中。
因此要求软件系统必须具有扩展性, 可以由估价师根据需要进行调整。
(2)
地价评估方法的不确定性。
地价评估具有空间和时间上的差异性。
例如不同地方的土地取得成本与地方法规有关, 同时地方法规几年后可能会发生变化。
因此要求评估方法和公式不能固化
应该可以由估价师根据需要自己定义。
(3) 地价计算过程的重复
性。
在地价计算工作中, 价格计算出来后, 还需要与实际情况进行验证,并可能反复调整某些参数。
所以地价的计算是个重复性的
工作。
因此要求系统能够对地价的计算参数进行快速修改并计算。
(4) 网格点基准地价更新过程的复杂性。
网格点基准地价更新过程实际上是一个循环反复的过程, 从地价控制点的布设―网格点基准地价的计算―等值线图的绘制―级别划分到级别/ 区片
/ 各种用途等地价计算, 整个过程都可能在与实际情况进行验证后重复
进行。
另外, 出于研究的需要, 网格点的间距、空间插值方法都有可能调整。
因此, 系统应该具有足够的包容性和方便快捷性。
1.2系统架构
系统的需求分析决定系统需要高度扩展性和灵活性, 因此系统框架分成两级: 辅助支持模块和业务模块。
1.2.1 辅助支持模块
辅助支持模块包括GIS支持模块、数据库支持模块、评估公式模块、输出模板模块。
1.2.2业务模块
模板的定义不仅定义生成文件的构成格式, 还可以指定文件的取名规则和保存路径。
因此, 输出的文件会用合适的文件名自动保存到指定路径下。
整个系统分为服务器和客户端:(1) 数据库服务器:SQL
Server2000+ESRI ArcSDE9.0 。
(2) 客户端:
Framework1.1+ESRI
ArcEngine9.0 。
3 系统特点
(1) 实用性。
系统的功能涵盖地价动态监测和网格点基准地
(2) 先进价更新工作的所有环节, 系统功能的实用性不容置疑。
性。
无论是系统开发基于的GIS 系统、采用的技术、还是系统设计理念都是目前国际上最先进的。
(3) 安全性。
系统的数据都保存在一台服务器上, 数据的备份和管理都方便、高效、安全。
(4)
开放性。
系统支持表和分类的自定义、评估方法和公式的自定义、计算
的自定义、输出的自定义, 系统具有高度的开放性和扩展性给地价动态监测和网格点基准地价更新的工作人员最大的自由操作空间。
(5) 可操作性。
系统实际上将工作人员分成两类:高级
定义人员和普通工作人员。
高级定义人员负责表和分类的自定义、评估方法和公式的自定义、计算的自定义、输出的自定义等定义工作。
普通工作人员则在各种定义的基础上操作, 输入数据时按表定义规定的要求输入, 计算时按公式定义的输入, 完全不用理会公式的具体构成, 输出时只需要选择合适的模板, 完全不用理会报告的格式,操作简单、快捷。
(6) 衔接性。
系统设计严格按照《城市地价动态监测体系技术规范》、《城镇土地估价规范》、
城镇基准地价估价规范》, 和各种技术规范有很好的衔接性。
4 系统应用
系统已成功应用于广州市地价动态监测和网格点基准地价更新项目。