案例个别业主能否以未签物业服务合同为由拒交物业管理费某花园住宅小区共有业主950户，各户房屋经综合验收合格交付业主使用。该小区950户业主与某物业管理公司签订了《物业服务合同》，委托该物业管理公司进行物业管理。而另外15户未签《物业服务合同》为由，一直拒交物业管理费，同时拖欠水电、卫生、消防等费用，物业管理公司多次催交无效，逐将这15户告上法庭。请问，个别业主能否以未签物业管理合同为由拒交物业管理费？

案例分析：

我们认为，个别业主不能以未签物业服务合同为由拒交物业管理费。

物业服务合同属于集体合同，是物业管理公司与业主的代表——开发建设单位或业主委员会签订的，而不是与某单个业主签订的。物业管理合同应该是物业的产权人与物业管理公司订立的合同，但由于物业的产权人是一个分散的群体，很难达成统一的认识，因此，物业的产权人一方的意见是由业主委员会来代表的，业主委员会是物业的产权人选举产生的，产权人在选择业主委员会代表其订立物业管理合同时实际上就意味着放弃其单独对外选择物业管理公司的权利，代之以由业主委员会来代表行使这项权利，当然业主委员会的选择也是多数小业主的选择，很难说是每一位小业主的选择。业主委员会所代表的是一种集合的意志，从这个意义上说，物业服务合同在某种程度上具有集体合同的特征需要说明的是，作为集体合同，它只能代表大多数业主或使用人的意志，而不可能代表所有业主或使用人的意志。正因为这样，有些业主或使用人会感觉到合同的某些条款对自己明显不利，也有些业主或使用人会认为某些合同条款并不是自己意思的表示，因而有意或无意地破坏或不履行合同。

住宅房屋具有（公共部位、共用设备设施）不可分割和管理服务共享的特殊属性，不因个别业主不签《物业服务合同》，而使整个小区（楼栋）都不参加物业管理。本案例中某小

区950户已经签订物业合同，实际上已经代表了绝大多数业主，甚至可以说，委托某物业管理公司管理实际上就是全体业主的意志，是业主委员会的意志，因此，个别业主以自己没有签订物业服务合同为由拒绝交纳物业管理费，其理由是站不住脚的。

物业管理公司对被告住宅楼公共部位和公用设施设备提供的管理维修保洁、代收发报刊信件、代收缴杂费、物业档案管理等一系列服务，双方已经形成事实上的合同关系，被告理当履行交纳管理服务费的义务，并应承担相关利息、滞纳金及诉讼费用。

案例中的业主不但拖欠物业管理费，而且同时拖欠水电等费用，更是错上加错，一般来说，水电等并不是物业管理公司供应的，物业管理公司只是管理者，只是水电费用的代收代缴者，使用了水电供应部门的水电（构成行动合同），支付相关费用是理所当然的事情，拒绝交纳水电费实际上有违反了水电供应服务合同，业主更不能以没有签订物业服务合同为由来拒绝交纳。