房地产公司总经理工作报告尊敬的董事长：尊敬的各位来宾、各位同仁、各位员工：今天我满怀感激与喜悦之情站在这里代表沈阳置业有限公司总结已经过去的一年多的工作首先感谢公司的股东是公司股东的高瞻远瞩以战略投资的眼光投资1亿7千万元成立了这个具有巨大发展潜力和光明前景的公司非常感激股东一年多来给予了我们以充分的信任、理解和全力的支持在这里我也要感谢公司的全体员工及各位员工家属是大家共同的辛勤努力创造了“河畔新城”这一沈阳房地产界新品牌树立了沈阳房地产界一面大旗面对未来我为公司拥有这样优秀的干部和员工更加充满信心同时也要感谢政府、社会各界朋友对我们的大力支持需要提及的是营销合作伙伴广州凌峻房地产咨询有限公司；项目总设计师沈阳华新国际工程设计顾问有限公司总建筑师马涛先生；“”色彩主设计师中国美术学院副院长宋健明教授；“”园林景观主设计师清华大学章俊华教授正是我们的这些真诚合作者认真负责的工作态度与敬业品行为项目的顺利发展奠定了牢固的基础使我们的产品性能别具一格、脱颖而出下面我代表沈阳华新联美置业有限公司做过去一年多来的工作报告第一部分过去工作的回顾一、主要经营指标自年5月份公司正式组建河畔新城一期可售房屋总套数555套认购率100%；已经签订《商品房买卖合同》并缴纳房款666套签约率99%尚未签约部分预计至明年6月份之前部分主体封顶以后全部签约可售住宅面积达22万平方米预计实现住宅销售收入6亿元；半地下车库、库房、网点销售收入1万元总销售收入5亿元预计实现利润2万元同时形成的股东资产有俱乐部、幼儿园、销售中心、物业用房等据有关政府部门统计在年沈阳市住宅房地产开发项目中河畔新城销售总额、销售率、销售速度三项指标均位于沈阳市第一位二、工程进展情况年河畔新城项目建设取得了突飞猛进的发展河畔新城于年3月18日正式开工总占地面积约16.3公顷一期总建筑面积14.3万平方米年全部开工由于场地动迁和高压线迁移迟缓五栋多层住宅7月份开工二栋小高层和三栋多层九月底开工工程建设方面：多层住宅共29栋有26栋住宅已经全部通过主体结构验收剩余三个单体正在进行主体结构施工其中16栋楼土建装饰工程完成70%剩余10栋楼砌筑工程全部完工小高层共2栋正进行四层主体结构施工半地下车库共8个主体结构全部完工除8＃、9＃车库外均通过主体结构验收幼儿园土建装饰工程完成90%已通过主体结构验收物业办公用房通过主体结构验收土建装饰工程完成45%商业网点主体结构已全部完工俱乐部主体结构全部完工正进行钢结构的制作和安装三、企业品牌建设品牌是消费者对产品或企业的信赖与忠诚而且是长期与持久的信赖与忠诚品牌是在激烈的市场竞争中独树一帜也是对消费者的郑重承诺是企业综合素质的体现未来长期在市场竞争中取胜的法宝就是品牌因此公司成立之初下决心、花功夫进行品牌的建设并成功的迈出了第一步我们在去年就提出“河畔新城”要成为沈阳房地产界的一面旗帜目前在沈阳市民中流传着这样一句口头禅“南有河畔新城北有格林梦夏”昭示着河畔新城品牌已开始深入人心一年来河畔新城项目先后获得6项全国性荣誉称号、3项省市级荣誉年3月河畔新城项目从全国35个申报项目中脱颖而出当时唯独河畔新城通过国家住宅与环境工程中心的评审成为本年度第一个也是东北首家“国家健康住宅”试点工程项目国家AAA级住宅是建设部根据住宅五大性能指标设定的最高等级住宅年7月在由建设部住宅产业化促进中心与沈阳市住宅产业化管理办公室联合组织的AAA级住宅性能评审会上河畔新城项目以高分通过评审成为沈阳首家国家AAA级住宅项目年9月在“中国沈阳第六届房地产交易展示会”上河畔新城荣获“十大畅销楼盘奖”年11月在万众注目的第五届中国住交会上河畔新城从强手如林、名盘汇翠的参评项目中脱颖而出一举夺得“年度中国名盘五十强”河畔新城作为沈阳市唯一住宅产业化示范工程迎来了全国北方省市第十次墙改节能工作会议的建设部领导和来自全国二十多个省、市的八十多位代表以及日本住宅性能认定专家小组成员河畔新城项目得到了高度的赞誉此外年河畔新城先后获得了国家有关部委评定的“中国住宅经典示范楼盘”、“中国优秀环境住宅设计大赛”之综合金奖、“全国人居方案竞赛综合大奖”、“辽宁省明星楼盘”称号、“人居浑南建筑规划设计大赛”之“最佳规划设计、最佳景观设计、最佳户型设计”三项锦标四、企业管理企业管理的科学化、规范化、有序化是企业正常运作和发展的基本条件公司成立之初首要的工作就是迅速建立科学的组织机构、工作流程和工作秩序规范部门工作职责和岗位责任制短时间内公司进入正常运行状态使各项工作流程清晰、责任明确、有章可循、有序运作1、建立和完善各项规章制度一年来公司共出台了包括招投标管理、财务管理、资产管理、员工管理、档案管理等八个方面近40项规章制度和管理办法经济合同管理和大宗材料、设备采购是公司经济管理的重点之一公司出台了《经济合同管理办法》、《大宗材料、设备采购供应管理办法》等相关管理办法《固定资产管理办法》使公司资产管理有章可循《资金使用及审批管理办法》保证了公司资金使用始终处于计划控制状态下2、招投标制度在企业经营中广泛运用公司把招投标管理作为公司管理工作重中之重在完善规章制度基础之上认真贯彻执行招投标制度招投标制度坚持公开、公平、公正的原则通过对相关市场的调研、考察对符合公司要求的工程承包商和材料供应商进行初选实行邀请招标公司对投标单位进行综合评议按合理、低价的中标原则确定中标单位招投标制度采用决策权、执行权、审核权三权分立的原则由工程部、预算部、计财部互相监督、各负其责使招投标过程在“阳光下”运作遏制社会上一些不良风气对公司的侵袭有效的保护了企业利益也保护了干部和员工队伍通过招投标制度降低了工程开发建设的资金投入例如：商品砼的市场价格在250元/立方米～410元/立方米而经过招投标后价格锁定在235元/立方米～377元/立方米；符合项目品质的塑钢门窗价格在450元/平方米招投标后价格为385元/平方米；通过招投标确定的同质采暖PB管材价格比市场同类产品低一半以上招投标制度在降低公司开发成本节省资金方面起到了关键性的作用同时作为一种管理制度已深入干部、员工心中3、企业文化建设取得初步成果企业文化是企业的灵魂是推动企业发展的不竭动力其核心是企业的精神和价值观建设良好的企业文化能够增强企业的凝聚力展示企业形象与风采增强企业信誉与美誉是企业管理的最重要内容而在企业文化的熏陶下企业的员工有明确的行为规范对于企业减少内耗、促进发展至关重要也是企业文化存在的意义所在（1）每一个企业都有自己追求的目标我们追求的企业目标是利润、客户、员工利润是企业实现再发展的基本要素只有获取了利润才能回馈股东；客户是企业生存的基石为客户提供品牌产品和品牌服务就等于为企业创造未来；员工的进步推动企业的发展而企业的发展又为员工实现人生价值提供更广阔的舞台成立之初公司提出了企业的七项价值观作为公司的追求和理念我们的企业价值观是：质量与信誉：是公司产品成功的关键也是企业创立品牌的基础；原创与领跑：理念领先、技术创新、永争第一是公司的可持续发展战略的精髓；规范与有序：实现规范化管理有序化经营是公司的管理原则；和谐与奋斗：内部和谐的氛围与整体的奋斗精神是公司的追求；卓越与贡献：追求卓越与贡献是公司倡导的工作目标；信任与尊重：给予员工信任与尊重是对公司“人本”管理思想最好的诠释；诚实与正直：是公司与员工共同秉承的优良品质（2）给员工创造参与管理的机会是公司管理者所倡导和追求的企业文化氛围公司通过组织员工满意度调查了解员工对公司的总体满意状况、公司内部沟通协作状况、管理者行为评价、薪酬与福利等七个方面的意见分析公司成功的原因及时摸清公司存在的潜在问题找出我们工作中存在的不足之处掌握员工的思想动态采取相应的管理措施提高我们的管理水平使员工更加关心企业提高员工对企业的忠诚度增强企业的凝聚力（3）加强对公司价值观、项目优势、项目规划理念的宣传与培训注重对新员工的培训每一位新员工上岗都会接受关于公司价值观、企业目标、组织机构、规章制度等方面的培训对于项目的优势、规划理念公司更是抽出时间组织专场的培训使员工对公司的企业文化有深刻的认识公司有计划地组织新员工分期分批到兄弟公司参观、考察增强员工对河畔新城项目的信心（4）成立工会组织举办丰富多彩的业余文化活动一年来公司先后组织了乒乓球、象棋、跳棋比赛组织了员工联欢会和旅游等活动增进员工之间的交流增强了企业凝聚力提高了团队协作能力五、企业资源企业生存于社会中作为优秀的房地产开发企业必须具备几个能力：资金力、资源力、产品力、营销力、服务力合理、有效的整合社会上各种资源为企业服务是我们管理层工作的重要任务河畔新城之所以能在仅一年半的时间里完成从规划设计到报批各项繁杂的手续直至一期销售的成功与整合利用社会资源是分不开的1、与政府相关部门的密切合作从规划设计完成后公司在短短的三个月之内报建审批完成了从《规划许可证》到《施工许可证》的各项法律手续为年3月份顺利开工创造了有利条件在施工过程中河畔新城项目经历了各种大大小小的检查均顺利通过保证了工程顺利进行新区政府一直把河畔新城项目作为整个浑南开发建设的重点项目积极支持我们的工作多次到公司实地帮助解决问题公司规范化管理及将高品质住宅进行到底的决心赢得了市建委等开发管理部门对河畔新城项目的高度信赖与关注在公司开发手续办理、企业资质认定等方面都给予了大力的支持河畔新城在申报国家AAA级住宅性能认定过程中市住宅产业办抽出专人陪同公司到建设部汇报申报情况对申报材料提出多方面建设性意见协助河畔新城在AAA住宅性能认定评审会上顺利通过专家评审河畔新城被市建委指定为沈阳市示范工程成为市建委向沈阳各大房地产开发商推介的对象同时公司与沈阳市三大主导媒体和金融机构建立了良好的公共关系为项目实施创造了良好的外部社会环境在河畔新城一期的品牌推广中与沈阳三大主导报纸媒体展开全面合作通过与新闻媒体的深度合作借助沈阳新闻媒体的雄厚实力使得河畔新城项目的品牌宣传按计划推广实施达到了良好的预期效果2、专业化资源综合利用河畔新城项目规划合理采用了“三重围合空间”的先进规划设计理论建筑户型与立面在沈阳乃至全国独具一格、新颖别致同时在东北首创建筑的色彩设计由中国美术学院副院长、留法博士宋健明教授主持在业内引起了强烈震动景观设计由留日博士、清华大学章俊华教授担纲由于与这些一流专业化科研学术机构的良好合作使河畔新城项目在沈阳乍一亮相给沈阳市民带来了耳目一新的感觉具有强烈的震撼力、冲击力广大消费者相信生活居住在河畔新城不仅能获得房子本身的舒适与安全更能得到精神上的陶冶与享受我想这也是河畔新城今年在激烈竞争中取胜的重要因素之一3、销售代理广州凌峻房地产咨询有限公司负责河畔新城一期策划推广和销售代理在合作期间共同制定了项目整体品牌建设理念——“国际化生活”及“健康住宅”的推广计划在策划、销售、签约等营销重要阶段发挥出专业的水准4、相对稳定的干部、员工队伍随着公司的发展由最初的3人发展到干部、员工56人本科以上学历的员工占员工总数的66%平均年龄为32岁专业配置科学人员结构合理在干部、骨干员工队伍相对稳定的基础上公司又吸纳一批优秀的员工加盟到公司来为公司带来了新鲜血液和激情随着社会的进步社会分工更加明确整合社会一流的专业化资源才能制造一流的产品塑造一流的品牌为河畔新城的高品质、高附加值提供了保障六、二期进展情况工程建设进展情况：1、年底前将二期土地进行初步平整；2、基本完成二期工程土地勘察工作规划设计进展情况：1、规划已报浑南新区规划局审批2、建筑设计方面：多层住宅、半地下车库、小学校处于施工图设计阶段；小高层（三期）、全地下车库处于初步设计阶段；商业网点处于方案设计阶段3、景观设计已经开始4、色彩设计处于方案设计阶段营销进展情况：1、完成对沈阳市竞争对手的全面调查形成市场调查分析报告；2、组织开展二期建议征集及意向登记活动；3、制订二期销售人员的管理方案；4、二期营销策略基本形成七、有待进一步加强的工作1、服务观念、服务意识需进一步强化员工还没有从思想上树立起“客户至上”的服务观念主动服务意识不强使得我们在服务工作中较为被动2、干部、员工专业化水平有待进一步提高我们的干部、员工具有较强的敬业精神和奉献精神但部分干部缺乏管理经验专业水平不高工作计划性不强河畔新城作为大型的房地产综合开发项目开发过程复杂开发标准较高尤其二期工程开工后在建工程将达到30万平方米对我们的干部、员工提出更高的要求3、售后服务工作要加强管理在今后的售后服务工作中公司将围绕“合同签署”、“工程变更”和“客户投诉”三大售后服务工作重点规范售后服务管理制度、工作程序和工作方法牢固树立起“客户至上”的服务观念使服务意识深入到每位员工的思想意识中并体现在实际工作中第二部分二OO四年工作安排一、二OO四年沈阳市房地产的形势1、经济增长加速带来房地产业快速发展沈阳市年预计实现国民生产总值1600亿元创经济增值10年最高同比增长超过14%在中央支持下老工业基地重新振兴沈阳经济进入二次创业起飞阶段整体经济环境趋好必然会带动房地产业相应的快速发展2、住宅消费高峰期到来沈阳市将于年进入第三轮房地产发展周期的高峰其标志是大众住房消费市场全面启动在居民追求改善居住环境、城市大规模改造拆迁等主导因素的影响下住宅房屋消费将呈现高潮预计年全市增量房销售量将突破300万平方米大关有可能达到350万平方米3、住宅近郊化将成定局中国城市化进程加快；沈阳作为中心城市的进程日益凸显；中产阶级迅速发展壮大汽车消费市场活跃汽车普及进入家庭时代初现端倪人的居住标准日益提高对大环境的的需求更加迫切这些因素必将导致在城市原有意义上的近郊才能实现这也是判断未来发展的大的社会因素4、楼市进入大盘时代演变为全方位竞争外地开发商和境外开发商在沈阳房地产市场的份额越来越大沈阳市房地产由地域性市场变为全国性市场和国际性市场开始进入大盘时代、品牌时代和创新时代进入了大开发商唱主角的社区开发时代市场竞争由简单的价格和地段竞争变为开发规模竞争、品牌竞争和产品细节等全方位的竞争5、竞争呈白热化随着土地供应量的失控住宅开发的规模与数量将不断打破新纪录住宅供应量的不断推出带来的是开发商竞争意识的加强、开发水平的提高市场竞争呈现出白热化的状态6、精装修房开始成为潮流市场逐渐对精装修开始认同各大小楼盘纷纷尝试推出精装修房 7、购房的投资观念加强人们的购房投资观念不断加强购买房屋作为一种投资理财的工具已得到人们的普遍认同二、河畔新城的优势与劣势河畔新城的优势：1、知名开发商开发企业品牌信誉度高；2、良好的政府支持、与媒体及合作伙伴建立了良好的关系；3、区域自然环境好临近浑河、五里河公园环境优美空气清新；4、随着富民桥通车浑南大道等交通路网的改善交通便利与母城连为一体；5、与未来浑南中央商务区一街之隔投资价值高；6、项目周边艺术城、大学城等大型公建的建设将提升河畔新城的人文氛围；7、项目规划庞大可带来完善的内部配套；8、独特的产品品质、立面色彩、四明户型、精装修、保温隔声等独领市场风骚；9、开发商的物业服务保证；10、以俱乐部为主体的大型配套设施运动与生活设施配备；11、知名幼儿园、小学进驻提供完善的教育配套设施；12、河畔新城等于“健康住宅”的概念深入人心得到了消费者的认可；13、项目获得的众多荣誉称号带来的唯一性与权威感；14、市场已基本形成交口称赞的口碑传播效应；15、800多位业主的鼎力支持与厚爱；16、一期整体形象形成客户眼见为实为未来起到示范作用河畔新城的劣势：1、浑南新区整体环境有待进一步改善交通体系、教育和公共服务相对滞后；2、浑南市政配套设施滞后；3、市民居住习惯及文化观念的定势尚留在母城区；4、新区土地出让的多轨制造成市场的不平等竞争；5、河畔新城已为众多楼盘竞相仿效与克隆竞争日益激烈；6、河畔新城市场价格独领风骚竞争对手低价竞争,给我们带来价格压力三、工程建设方面的计划安排一期工程：年是公司大发展的一年一期工程在建和交付使用及二期在建工程总建筑面积30万m2,总体安排如下：1、建筑工程29栋多层单体年6月开始装修9月中旬交付使用；2栋小高层年年底交付使用；3个公建及幼儿园年7月交付使用；俱乐部年5月中旬装修和安装设备9月底交付使用2、综合管网工程电力管网管道工程年6月中旬完成；弱电综合管网工程年7月中旬完成；污水、热力、给水、雨水、煤气等管道工程7月中旬完成3、电力设备安装及供电今年6月上旬完成俱乐部内中心开闭站和变电所供电设备安装6月中旬正式送电；7月底完成园区内供电设备安装和电力电缆敷设8月中旬接通户内用电4、景观、绿化及道路工程今年8月底完成基本绿化和主要景观建设9月底基本完成道路建设保证园区内及园区与市政道路的良好衔接与畅通11月底完成大树栽植和景观细雕等完善工作二期建设工程：1、样板间4月中旬完成土建工程5月底完成精装修工程确保6月中旬对市场开放2、建筑工程今年3月中旬完成建筑放线工作开始土建施工7月中旬完成多层主体工程10月底完成小高层主体工程至年底多层部分土建工程全部完成达到精装修条件3、学校、公建工程今年3月中旬开始施工6月中旬完成主体工程7月底完成内、外粉饰施工8月份交给政府进行内部装修四、营销工作的计划安排实现销售回款4.37亿元人民币预计在年6月开放二期样板房年5月份认购7月份开始签约第三部分企业总体目标以及企业对员工的要求一、总体目标1、牢固树立起河畔新城的品牌沈阳房地产市场高速发展的同时也使得消费者日趋成熟和理性房地产品牌作为信誉的标签、身份识别和情感归属已经成为消费者购房时考虑的重要因素目前浑南、和平和沈河区整个房地产竞争尚处于初级阶段低价、恶意甚至诽谤等不良现象司空见惯未来几年市场发育成熟品牌竞争将是市场竞争的最高形式从现在开始我们全体干部与员工要有清醒的认识：愚者想今天的钱智者想明天的钱我们要为未来做好充分准备品牌品牌是一种标志是在客户心中建立的长期的信赖品牌是对客户的忠诚是客户在长期消费过程中体验到的企业责任感创立品牌不是百米赛跑更多的表现为马拉松表现为一点一滴的内功我们必须要接受客户漫长甚至是残酷的反复检验我们要不断地吸收、充实、改进、完善、提高我们要做的是不断打动客户的心灵推动客户生活质量的提升竞争对手可以模仿我们的户型可以模仿我们的理念我们必须创造别人无法模仿的品牌只有这样才能立足于不败之地2、对股东有良好的、长期的回报企业创造价值并使之最大化地回报给股东是天经地义的也是我们经营管理者的责任与义务股东投资办企业的目的也是希望能够带。