案例28 武汉某项目:代建代管

一、交易基本情况

二、交易要点

1、代建代管项目的适用条件有哪些？

因我方不入股代建代管项目的目标公司，我方既不能合并目标公司的销售业绩，也不能合并目标公司的财务报表，且存在品牌受损的风险（如输出集团品牌），公司一般不主张采用这种合作模式，除非可通过此种合作模式锁定或获取其它优质项目。

2、代建代管模式的委托主体及合同主体？

因项目的开发主体是目标公司，因此代建代管模式下的委托人应为目标公司，目标公司的股东不能单独作为委托人。此外，我方一般要求目标公司的股东提供连带保证担保，且要求对目标公司享有全面的经营管理权，为规避目标公司股东事后提出异议的风险，须要求目标公司的股东也作为合同签约主体。

3、代建代管模式下开发建设资金如何投入？

此种模式下我方仅为受托人，项目的开发资金一般均由合作方投入，目标公

司的融资担保亦由合作方负责，我方既不投入资金也不提供融资担保。

4、代建代管模式下应如何约定我方的收益？

（1）此种模式下我方通过收取品牌使用费、管理服务费的方式获取收益，我方的收益有两种方式：一是按固定数额收取费用，二是按项目销售额的一定比例计收费用；

（2）合同须明确我方收取费用已包含的内容、不包含的内容，特别需要明

确此费用是否包含我方委派管理团队的薪酬；

（3）合同须明确我方收取的费用应由目标公司优先支付（一般约定在目标

公司偿付债务之前支付）。

5、代建代管模式下目标公司的管理方式如何安排？

（1）目标公司的董事会须改组为我方占多数席位，且合同须约定董事会决

议经简单多数即可通过，同时目标公司章程须根据合同约定变更（备案）；

（2）目标公司的总经理、财务负责人须由我方委派，合作方可委派副总经

理及个专业口的副经理参与经营管理；

（3）目标公司的岗位职责、日常管理制度、审批权限均须按照我司集团的

要求执行。

6、代建代管模式下如何维护公司品牌？

如代建代管项目涉及品牌输出，合同须详细约定品牌的使用范围、使用方式、

终止使用的情形，同时还应详细约定合作方或目标公司侵权的违约责任。

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项目开发委托管理合同

甲方（委托方）：湖北 XX 房地产有限公司

乙方（受托方）：湖北省我司房地产开发有限公司丙

方（委托方股东）：

丙方 1：深圳市 XX（集团）有限公司

丙方 2：深圳市 XX 地产有限公司

鉴于：

1、甲方（又称“项目公司”）拥有位于 XXX、面积共约 187.12 亩的土地使用权（下称“项目土地”），并在项目土地上开发了“碧XXX”项目（下称“本项目”）。丙方为甲方股东，持有甲方 100%股权（其中丙方 1 持有项目公司 60%的股权、丙方 2 持有项目公司 40%的股权）。

2、甲方及丙方充分认可乙方的房地产开发管理能力和经验，拟以委托乙方全权负责本项目开发建设及经营管理的方式与乙方合作。

3、乙方为我司集团（在香港联交所主板上市的中国房地产十强企业）下属房地产开发企业，具备丰富的房地产项目开发建设管理经验及领先的营销策划能力，有意通过输出专业操盘团队、“我司”品牌以代建代管方式与甲方合作开发本项目。

各方经平等友好协商，就甲方及丙方委托乙方全权负责本项目开发建设及营销策划、乙方输出专业操盘团队及品牌事宜签订本合同，以兹信守。

第一章合作项目基本情况

第一条项目土地概况

1、项目地块位于 XXX，面积共约 187.12 亩（124751.71 ㎡）。项目地块已由项目公司于 20XX 年X 月X 日依法竞得，已签订国有建设用地使用权出让合同及办理国有土地使用证。项目地块的土地用途为商住用地，土地使用期限为 70 年，规划容积率 1.6。项目用地的国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证的复印件

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以及项目位置附图等资料详见附件一。

2、项目规划建设的全部物业已部分完工，已经售出的物业建筑面积约6994.7 平米，尚有 42398.97 平米的物业在售，还有约 10 万平米的物业未建，具体货量清单详见附件二。

第二条项目公司（甲方）概况

1、项目公司成立于 20XX 年XX 月XX 日，注册号为 XXX，法定代表人为 XXX，注册资金为人民币 XX 万元，经营范围为：房地产开发；商 XX。登记机关为 XX 市工商行政管理局。

2、截至本合同订立时，丙方持有项目公司 100%的股权，其中丙方 1 持有项目公司 60%股权，丙方 2 持有项目公司 40%股权。项目公司的企业营业执照、章程复印件作为本合同附件三。

第二章委托管理的基本原则、期限及服务费用

第三条委托管理的基本原则

1、甲方及丙方全权委托乙方以甲方的名义进行项目开发建设及销售（包括但不限于本项目的开发报建、规划设计、招标采购、工程建设、营销策划、资金管理等工作）；乙方作为受托方以代建代管的方式输出操盘团队、品牌及管理标准，为本项目提供从开发建设到营销策划的全过程、全方位管理服务。

2、甲方及丙方作为本项目的开发建设单位，负责筹措项目开发建设所需的全部资金（本合同另有约定的除外），依法享有本项目的投资收益，承担本项目的经营风险及责任；乙方根据本合同约定组建项目管理团队，以甲方名义代表甲方履行管理职责和义务，全面负责本项目的日常经营管理，但不承担本项目的经营风险和责任，仅按合同约定收取品牌使用费，项目管理团队的薪酬福利由甲方承担。

3、甲方及丙方委托乙方管理的事项均由乙方独立决策、实施，甲方及丙方仅进行必要的监督，乙方须勤勉尽责，基于甲方及丙方利益提供专业的管理服务。

第四条品牌使用费

1、甲方按照本项目全部税前销售收入总额的 5%向乙方支付品牌使用费（品牌使用费凭有效发票支付）：

（1）自本合同签订之日起至委托管理期限届满之日止，凡在此期间甲方与

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