案例28 武汉某项目:代建代管一、交易基本情况二、交易要点1、代建代管项目的适用条件有哪些？因我方不入股代建代管项目的目标公司，我方既不能合并目标公司的销售业绩，也不能合并目标公司的财务报表，且存在品牌受损的风险（如输出集团品牌），公司一般不主张采用这种合作模式，除非可通过此种合作模式锁定或获取其它优质项目。

2、代建代管模式的委托主体及合同主体？因项目的开发主体是目标公司，因此代建代管模式下的委托人应为目标公司，目标公司的股东不能单独作为委托人。

此外，我方一般要求目标公司的股东提供连带保证担保，且要求对目标公司享有全面的经营管理权，为规避目标公司股东事后提出异议的风险，须要求目标公司的股东也作为合同签约主体。

3、代建代管模式下开发建设资金如何投入？此种模式下我方仅为受托人，项目的开发资金一般均由合作方投入，目标公司的融资担保亦由合作方负责，我方既不投入资金也不提供融资担保。

4、代建代管模式下应如何约定我方的收益？（1）此种模式下我方通过收取品牌使用费、管理服务费的方式获取收益，我方的收益有两种方式：一是按固定数额收取费用，二是按项目销售额的一定比例计收费用；（2）合同须明确我方收取费用已包含的内容、不包含的内容，特别需要明确此费用是否包含我方委派管理团队的薪酬；（3）合同须明确我方收取的费用应由目标公司优先支付（一般约定在目标公司偿付债务之前支付）。

5、代建代管模式下目标公司的管理方式如何安排？（1）目标公司的董事会须改组为我方占多数席位，且合同须约定董事会决议经简单多数即可通过，同时目标公司章程须根据合同约定变更（备案）；（2）目标公司的总经理、财务负责人须由我方委派，合作方可委派副总经理及个专业口的副经理参与经营管理；（3）目标公司的岗位职责、日常管理制度、审批权限均须按照我司集团的要求执行。

6、代建代管模式下如何维护公司品牌？如代建代管项目涉及品牌输出，合同须详细约定品牌的使用范围、使用方式、终止使用的情形，同时还应详细约定合作方或目标公司侵权的违约责任。

352项目开发委托管理合同甲方（委托方）：湖北 XX 房地产有限公司乙方（受托方）：湖北省我司房地产开发有限公司丙方（委托方股东）：丙方 1：深圳市 XX（集团）有限公司丙方 2：深圳市 XX 地产有限公司鉴于：1、甲方（又称“项目公司”）拥有位于 XXX、面积共约 187.12 亩的土地使用权（下称“项目土地”），并在项目土地上开发了“碧XXX”项目（下称“本项目”）。

丙方为甲方股东，持有甲方 100%股权（其中丙方 1 持有项目公司 60%的股权、丙方 2 持有项目公司 40%的股权）。

2、甲方及丙方充分认可乙方的房地产开发管理能力和经验，拟以委托乙方全权负责本项目开发建设及经营管理的方式与乙方合作。

3、乙方为我司集团（在香港联交所主板上市的中国房地产十强企业）下属房地产开发企业，具备丰富的房地产项目开发建设管理经验及领先的营销策划能力，有意通过输出专业操盘团队、“我司”品牌以代建代管方式与甲方合作开发本项目。

各方经平等友好协商，就甲方及丙方委托乙方全权负责本项目开发建设及营销策划、乙方输出专业操盘团队及品牌事宜签订本合同，以兹信守。

第一章合作项目基本情况第一条项目土地概况1、项目地块位于 XXX，面积共约 187.12 亩（124751.71 ㎡）。

项目地块已由项目公司于 20XX 年X 月X 日依法竞得，已签订国有建设用地使用权出让合同及办理国有土地使用证。

项目地块的土地用途为商住用地，土地使用期限为 70 年，规划容积率 1.6。

项目用地的国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证的复印件353以及项目位置附图等资料详见附件一。

2、项目规划建设的全部物业已部分完工，已经售出的物业建筑面积约6994.7 平米，尚有 42398.97 平米的物业在售，还有约 10 万平米的物业未建，具体货量清单详见附件二。

第二条项目公司（甲方）概况1、项目公司成立于 20XX 年XX 月XX 日，注册号为 XXX，法定代表人为 XXX，注册资金为人民币 XX 万元，经营范围为：房地产开发；商 XX。

登记机关为 XX 市工商行政管理局。

2、截至本合同订立时，丙方持有项目公司 100%的股权，其中丙方 1 持有项目公司 60%股权，丙方 2 持有项目公司 40%股权。

项目公司的企业营业执照、章程复印件作为本合同附件三。

第二章委托管理的基本原则、期限及服务费用第三条委托管理的基本原则1、甲方及丙方全权委托乙方以甲方的名义进行项目开发建设及销售（包括但不限于本项目的开发报建、规划设计、招标采购、工程建设、营销策划、资金管理等工作）；乙方作为受托方以代建代管的方式输出操盘团队、品牌及管理标准，为本项目提供从开发建设到营销策划的全过程、全方位管理服务。

2、甲方及丙方作为本项目的开发建设单位，负责筹措项目开发建设所需的全部资金（本合同另有约定的除外），依法享有本项目的投资收益，承担本项目的经营风险及责任；乙方根据本合同约定组建项目管理团队，以甲方名义代表甲方履行管理职责和义务，全面负责本项目的日常经营管理，但不承担本项目的经营风险和责任，仅按合同约定收取品牌使用费，项目管理团队的薪酬福利由甲方承担。

3、甲方及丙方委托乙方管理的事项均由乙方独立决策、实施，甲方及丙方仅进行必要的监督，乙方须勤勉尽责，基于甲方及丙方利益提供专业的管理服务。

第四条品牌使用费1、甲方按照本项目全部税前销售收入总额的 5%向乙方支付品牌使用费（品牌使用费凭有效发票支付）：（1）自本合同签订之日起至委托管理期限届满之日止，凡在此期间甲方与354客户签署商品房买卖合同并收取客户定金的，其合同销售额均计入品牌使用费计算基数。

甲方因客户违约或放弃认购而没收的定金或收取的违约金均属于品牌使用费的计算基数，甲方需向乙方计付品牌使用费。

本合同签订前已售物业的销售额不计入品牌使用费的计算基数，甲方无需向乙方计付品牌使用费。

（2）在乙方提供委托管理服务期间，本项目所有可售物业均须对外公开发售，如甲方需保留部分可售住宅、临商或车位暂不销售，则按照项目开盘后两月内的同类型物业的平均售价确定暂不销售物业的销售额，根据同类型物业的已售比例逐步将其纳入品牌使用费的计算基数，甲方仍需向乙方支付此部分暂不销售物业对应的品牌使用费。

（3）在乙方提供委托管理服务期间，如本项目物业的实际售价超过各方确定的基准价（详见第十条第 3 款的约定）的，则甲方及丙方同意将超出部分的25%以品牌使用费的形式支付予乙方（该部分款项由乙方奖励给乙方项目管理团队，本项目不参与我司成就共享及同心共享计划）。

2、品牌使用费每季度支付一次，在每季度最末月15 号前支付。

本项目正式开盘销售前，甲方暂按 50 万元/季的标准向乙方预付部分品牌使用费；自本项目正式开盘销售当月起，甲方按照本条第 1 款约定的方式计提应付乙方的品牌使用费并按季度支付给乙方，甲方之前已预付的部分品牌使用费由甲方在应付乙方的费用中扣减。

第五条委托管理期限1、委托管理期限：自本合同签订之日起至本项目已销售面积累计达可售建筑面积的 90%（已销售的建筑面积以经房管部门备案的商品房买卖合同中确定的建筑面积累计数额为准）。

2、在委托管理期限内，丙方将所持有的项目公司100%股权质押给乙方，并在本合同签订后 5 个工作日内办理股权质押的登记手续，委托管理期限届满之日起15 天内乙方配合解除 100%的股权质押手续。

3、委托管理期限届满，如根据本项目实际情况仍需乙方继续提供委托管理服务，由各方另行协商确定委托管理期限的延期事宜。

第三章委托管理的操作模式第六条项目公司的运营管理方式3551、项目公司董事会的成员人数为 5 人，其中丙方选派 2 人，乙方选派 3 人，董事长及法定代表人由丙方指派。

本合同签订之日起十日内，丙方须作出相应股东决议，项目公司须按照上述约定完成工商备案登记手续。

在委托管理期限内，丙方不得擅自更换上述乙方选派的董事，否则视为丙方根本违约。

2、项目公司董事会依据相关法律及项目公司章程的规定行使相应职权，对于乙方在项目开发建设管理过程中提交审议的属董事会职权范围内的重大事项，由项目公司董事会作出决议，二分之一以上的董事表决通过后方可执行。

3、项目公司的岗位职责、日常管理制度、审批权限及审批流程均按照我司集团统一规定执行，乙方全面主导本项目的开发建设工作（包括但不限于规划设计、开发报建、招标管理、工程管理、销售管理、财务管理、资金管理、人事管理、行政管理等工作），甲方及丙方提供必要的协助和配合。

4、丙方委派副总经理及财务部副经理、工程部副经理、营销部副经理、出纳各一名，行使如下权利：（1）对项目公司对外签署的合同及文件有知情权及建议权，丙方委派的副总经理参与上述文件的审批流程（包括线上及线下流程），并有权对文件的合理性提出建议，但是否采纳以终审人的意见为准；对于上述合同及文件，该副总经理应在收到上述合同及文件后24 小时内做出审核，认为有疑义的，可以提出意见并可提请董事会评议，逾期未出具审核意见的，则自动视为其没有异议、同意审批事项。

（2）丙方委派的副总经理有权对资金支付和调配的合理性提出建议，如认为资金支付不符合要求及预算的需提请董事会评议决定。

日常办公费用等零星资金支付审批可授权由公司总经理终审相关审批流程，具体参照我司集团统一要求的日常办公费用等零星资金支付审批流程执行。

（3）丙方委派的副总经理可随时查阅或调查项目开发及建设情况、对外签署合同情况、招投标信息、财务账册及凭证、销售情况、资金及成本费用情况等项目情况；如有不合理之处，与项目公司公司总经理商讨解决，如认为必要可提请董事会评议。

5、项目公司的所有经营证照、档案资料、合同原件、财务账簿、各类印鉴（公章、法定代表人印章、财务专用章、合同章等）等均由乙方管理团队指派专人负责保管。

本合同签订之日起十日内，甲乙丙方清点交接证照、合同、资料、356印章等。

第七条项目公司的运营管理团队及薪酬1、本项目的管理团队由乙方负责组建，乙方可通过委派或招聘的方式选定包括但不限于总经理、财务负责人、营销人员、设计人员、工程管理人员、行政人事人员、财务人员等职员，丙方委派人员由丙方自行确定。

2、乙方进场交接后视能力和实际情况决定是否聘用项目公司现有在职员工，如乙方认为应当解聘，丙方应负责立即解聘并负担相应的费用。

乙方为本项目组建的管理团队的薪酬福利按照我司集团薪酬福利标准执行，管理团队成员的劳动关系归属项目公司，由项目公司承担和支付薪酬福利、差旅费等管理费用。

3、如项目公司及丙方有充分证据证实乙方组建的管理团队成员损害项目公司利益，项目公司及丙方可书面要求乙方更换，乙方收函后应予更换。