牡丹江市场调研报告2011年7月6日目录一、地理位置 (2)二、城市概况 (3)三、宏观经济 (5)四、房地产市场状况 (10)五、产品结构、部分楼盘简析 (15)六、区域分析 (34)七、竞争分析 (36)八、目前牡丹江市房地产政策 (36)九、综述 (36)十、写字楼市场状况 (38)十一、牡丹江市地热资源 (40)一、地理位置牡丹江位于黑龙江省东南部，地处中、俄、朝合围的“金三角”腹地，东至俄罗斯远东、南与吉林省延边自治州接壤、西与哈尔滨市相邻，地处长白山北部。

二、城市概况全市总面积4.06万平方公里，其中市区面积2456平方公里，建成区面积72.79平方公里。

总人口285万，市区人口94.2万。

（一）行政区域划分牡丹江市现有4个市辖区：爱民区、东安区、阳明区、西安区，江南新区目前正在规划中。

牡丹江市行政区域划分表行政区面积（平方公里）人口（万）简介东安区334一八.5 位于牡丹江市东南部，老城区，政治、文化、金融、商贸中心区，农业为基础、工业为支撑、商贸为主体的经济发展格（二）市政设施牡丹江城市绿化、道路交通、供水排水、供热供气、电力通信等配套设施齐全。

市区园林绿化覆盖面积 2770 公顷，绿地率 45% 。

市区道路长度 744 公里，面积 807 万平方米，人均 10.3 平方米。

位于市区东南7公里处的牡丹江机场为国家4C级机场。

（三）产业结构牡丹江市工业目前已经形成了造纸、电力、煤化工、石油化工、制药、汽车配套、木材加工等支柱产业。

工业是牡丹江国民经济的主体和财政税收的主要来源，全部工业增加值占全市地区生产总值的40%左右，工业企业创造的税收占市级财政收入的70%左右。

牡丹江的第三产业迅猛发展。

全市拥有夏威夷国际大酒店、金鼎国际大酒店等星级宾馆 46 家，大商集团、新玛特、波斯特、家乐福等大型商场70余家。

三、宏观经济近年来，牡丹江经济稳步增长，2010年全市实现地区生产总值781亿元，比上年增长一八.5%。

（一）地区生产总值2006—2010年GDP增长表（单位：亿元）100200300400500600700800900200620072008200920102006—2010年GDP 增长率（%）2468101214161820200620072008200920102006—2010年牡丹江市GDP 及其增长率都呈逐年上升的态势。

（二）产业结构其中各产业结构在地区生产总值中都占有不同的比例，以2009年和2010年统计数据为例：2009年各产业结构完成GDP（单位：亿元）280.3, 46%2010年各产业结构完成GDP（单位：亿元）347.3, 44%由上图可以看出房地产所在的第三产业，在整个GDP 中占有相当大的比重。

（三）人均可支配收入及消费价格指数随着社会的发展，牡丹江市人民生活水平不断提高，人均可支配收入也逐年上涨。

2006年—2010年人均可支配收入增长表20062007200820092010牡丹江市统计局数据显示2010年有关经济数据为：注：实际增长率为剔除物价因素后的增长率。

牡丹江市2008—2010年居民消费价格指数（四）金融机构及居民储蓄存款截止2010年底，全市金融机构各项存款余额为817.5亿元，比年初增加84.1亿元；金融机构各项贷款余额为3一三.1亿元，比年初增加66.1亿元；城乡居民储蓄存款余额597.1亿元，比年初增加53.1亿元。

四、房地产市场状况（一）市场供需总量（二）高增长的发展态势牡丹江市房地产业起步较晚，初期投资规模较小，随着经济的发展，全市房地产投资规模日益扩大。

2007年上海绿地、北京世茂、江苏美林等一批实力雄厚的企业入驻牡丹江市。

绿地世纪城、北山宾馆、阿里郎广场等多个计划投资亿元以上的项目相继动工，使得2008年牡丹江市房地产开发业发展迅猛，随着2009年一批黄金地段的房地产大项目相继竣工，房地产投资占固定资产投资比重略有下降，2005—2010年以年均增长37.1%的速度快速发展。

2005—2010年房地产开发投资增速表0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%200520062007200820092010（三）总体成交走势随着房地产开发投资的快速增长，2006-2010年1-9月，全市累500100015002000250020052006200708年1-2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月计竣工商品房面积4463425平方米,商品房销售面积5845480平方米。

其中，期房销售面积3532746平方米，占商品房销售面积60.4%。

2006—2010年商品房成交面积走势图（单位：万平方米）（四）价格走势从历史资料看，商品房销售价格虽然各年份的上涨程度有所不同，但总体呈上升态势。

牡丹江市商品住宅０５年－０８年市场成交均价走势牡丹江市商品住宅０９年－１０年市场成交均价走势2008年上半房，牡丹江商品房均价2078元/平方米，房价收入比4.9，０９年上半年商品房均价2500元/平方米，０９年下半年商品房均价2800元/平方米，到10年2月，牡丹江商品房均价在3275元/平米，房价收入比达到了６左右，到达合理的范围之内的顶峰，从价格看,09年前2个月,商品房均价分别为一八一八元和2307元,而2010年前两个月的商品房销售均价均有所上涨,每平方米涨幅达到了960元左右。

创牡丹江市历史新高。

2006——2010年商品房平均销售价格走势图（单位：元）157418002100270033130500100015002000250030003500200620072008200920102011年虽然国家出台了一系列调控房价的措施，但是从房价走势看，2011年销售均价在保持稳定的基础上依然出现上涨，目前牡丹江市场上仍以高价楼盘为主,高价楼盘的售价均在3800元以上,有的甚至能达到5000元左右。

商品房成交量照去年同期有所下降。

2011年最近两个月牡丹江市商品房成交价格走势：2011年5月，商品房销售价格走势2011年6月，商品房销售价格走势今年牡丹江市部分棚户区和廉租房开发楼盘有可能上市,其销售均价虽不如高价楼盘高,但与目前市场均价相差不会很大。

由于北方冬季开工不便,很多楼盘都要在5月份后开工,5月份以后,牡丹江市将进入到商品房住宅的销售旺季。

五、产品结构、部分楼盘简析（一）别墅类：170平米-500平米的高端生态别墅，主要分布在江南新城。

（二）公寓、住宅类1.大连中山家园项目名称大连中山家园地址兴平路西、西新荣街北建筑密度28% 均价2869元/平方米容积率 1.6 绿化率30%2.绿地世纪城一期塞纳丽舍（第一部分）活质量的理想家园。

3.上海印象项目名称上海印象地址太平路以东、南市街以南类型酒店、公寓、商铺形态高层、老式别墅、低层结构钢混均价4一五3.77元/平方米可售面积43798.7 m²剩余可售面积1126.77 m²已售面积22277.87 m²总套数509套已售套数451套剩余可售套数6套4. 京江上城项目简介1.京江上城小区整体环境将以人为本，绿色、自然、封闭、现代化为原则，将打造牡丹江市真正的绿色花园式小区；2.四季如春、景色别致自然的绿色环境，动静分区，和谐、温馨、安静与立体绿植庭院相呼应；3.户型方正，住宅内功能分区合理，具有良好私密性和舒适性。

示范多种装修风格供业主参考，个性的空间和品味时尚最完美的宜居环境。

5. 江城美地第一街区项目名称江城美地第一街区地址西九条路与西十条路.西长安街与西新安街之间类型N/A 主力户型80-一三0㎡结构混合均价2051.22元/平方米规划占地面积12一五00 m²建筑设计上海林德建筑设计院总面积78368.99 m²剩余可售面积2304.84 m²已售面积64163.68 m²总套数993套已售套数717套剩余可售套数24套开发商牡丹江美林房地产开发有限公司项目简介1.江城美地引进了当今房地产领域最为先进的地产理念——街区地产模式；2.12000平方米的阿里郎广场、5000平方米的金达莱广场为中心，朝鲜民族风情街、阿里郎酒吧步行街、时尚风情街为轴线，分为第一街区、第二街区、第三街区、第四街区；3.建筑立面以黄绿蓝为主色调，整体风格现代、简约。

在节能保温方面不仅采取了地热系统，同时外墙还采用了最为先进的保温节能材料；4.每一处空间都匠心独运，在确保居住功能最优化的前提下，让自由个性尽情释放。

6. 江城美地第二街区项目简介1.位于西安区核心位置，教育资源丰厚，周边配套设施齐全；2.12000平米阿里郎休闲娱乐广场、35000平米开放式主题景观、朝鲜民族风情街、酒吧一条街；3.江城美地是美林集团在牡丹江投资开发的首个项目，以把江城美地打造成为西安区首选优质生活社区为目标。

7、天豪花园项目名称天豪花园地址东四条路以西，七星街以南建筑面积10万平方米建设时间二期工程于2009年秋季开始动工物业类型二期工程由两栋31层及一栋19层住宅楼组成车库地下车库园林设计哈尔滨市园林专业教授设计项目简介 1. 小区建设分两期进行，工期两年；2.温馨、自然的生活环境；3.单元入口为轮椅使用者设置专用坡道，方便通行，外窗采用高档铝塑铝窗、坚固美观；4.小区采用可视楼宇对讲，与物业管理中心互通。

24小时封闭管理，周边及院区设有摄像头监控，增强小区安全性能。

8.御庭园项目名称御庭园地址西三条路与七星街交汇处规模10万平米均价4400元/平米业态高尚社区绿化率N/A物业类型高层塔楼与底层３层商业构成主力户型77—140平米总套数N/A 已售套数N/A开发商新宏基集团项目简介 1.现代徳式建筑，科技与人文和谐的典范，智能卡社区门、单元门、24小时安保、视频监控、全程化物业、会所级礼遇；2.２万平米的商业，摩尔概念，多功能一站式商业街区。

9.世豪领秀项目名称世豪领秀地址七星街与东小三条路交汇处规模N/A 均价4479元/平方米业态N/A 绿化率N/A物业类型豪景名宅主力户型50—160 m²全程营销哈尔滨华瑞地产开发商世豪地产项目简介 1.主推：第一居所，会自由呼吸的豪景名宅；2.与人民公园零距离，46万平方米花园（人民公园），会自由呼吸的房子（中央空气置换系统）；3.４Ｆ：４３２６元/平米；５Ｆ：４３６６元/平米；６Ｆ：４４０６元/平米；８Ｆ：４４８６元/平米；１８Ｆ：４８１４元/平米。

10. 曙光新城（第一期）项目简介11. 吉祥花园小区一期项目名称吉祥花园小区一期地址祥伦街南、民安路西类型普通住宅栋数N/A结构混合均价一八88.76元/平方米主力户型2—3居绿化面积N/A总面积93464.46 m²剩余可售面积9347.09 m²已售面积60289.84 m²总套数1205套已售套数767套剩余可售套数105套开发商牡丹江吉源房地产开发有限公司项目简介12. 丽水蓝天-金水湾江滨东侧, 黑龙江金跃集团开发,起价５４００元/平米。