长沙大河西先导区
梅溪湖片区某地块住宅项目
——前期调研分析汇报
汇报人 XXXXXX
长沙市中心
梅溪湖
雷锋湖
基地位于湖南长沙大河西先导区梅溪湖片区西侧 A-20 地块， 地块为二类居住用地，总用地面积11.21公顷。项目意在满足社 区业主的居住需求，提供给业主一个安静的家与一个温馨和谐 的社区环境。
北至东雷路东延线
案 例 研 究
（ 规 模 类 似 项 目 ）
万 科 金 域 华 府 （ 合 肥 ）
·
建筑类型：17栋高层板楼 建筑面积：48.34万平方米 容 积 率：3.3 占地面积：10.18公顷 绿 化 率：42% 总 户 数：2090户 房型面积：110-210 ㎡ 楼盘特色：教育地产，别墅尺度
长沙属亚热带季风性湿润气候，气候温和，降水充沛，雨热同期，四季 分明。 长沙市区年平均气温 17.2℃，市区年均降水量 1361.6 毫米 , 年均相对湿 度80%。长沙春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。
，形成一个居住容量为35.5万人的新城市中心。
定 位
背 景 分 析
周 边 区 位 条 件 ) (
国际化新城
具有国际水准规划设计、山水景观、创 新运营管理的国际新城。
科技创新城
汇聚企业精英、成为科技创新研发的平 台，塑造新城的增长引擎。
绿色生态城
低碳环保科技的建筑、公共设施，传递 低碳理念，打造一个生态宜居之城。
背 景 分 析
城 市 区 位 条 件 ) (
背 景 分 析
周 边 区 位 条 件 ) (
雷锋镇 为雷锋战士的故乡，为先导区的起步
区域，以打造“三湘名镇”为发展目标，围绕实现 “两型”，将建为“3+5”城市群最具竞争力的产业 服务基地；山水城交融的生态城区；集居住、商贸、 旅游、高端技术产业等多种功能于一体的新镇。
佳兆业·云顶梅溪湖
背 景 分 析
（ 周 边 交 通 ）
地铁站 快速路 主干路 次干路 支 路
基地东侧为城市主干路， 南侧为城市次干路，西侧是 三环快速路辅道，北侧为支 路。 公 交 902 路 、 916 路 、 315路、18路、913路加稍许 步行可达基地。 建设中的地铁 2 号线离 基地1.5公里，步行约20-30 分钟可达。 交通环境在日趋完善。
自 然 环 境 分 析
（ 气 候 ）
基地周边水系较多，会产生微气候，湿度可能相对偏高。
日 照 分 析
风 环 境 分 析
为保证良好的采光，建筑宜朝南布置，最宜 在南偏东9°以内。
长沙常年主导风向为西北风，夏季主导风向为南 风，年均风速为2.2米 / 秒，风速较缓。由此，基地西 侧的快速路带来的尾气污染等可能会对基地环境产生 不良影响。
梅溪湖新城东起二环，西接三环，北起龙王港
，南至岳麓山支脉桃花岭,占地763公顷，是未来长沙市河 西城市中心。梅溪湖将投建成一个国际性综合功能区，规 划包括国际会展中心、顶级办公区、国际智力拓展中心、 创新中心和生活区等设施，预计投资超过200亿。梅溪湖 国际功能服务区将重点建设8大社区、8大山群、8个岛屿
中建·梅溪湖中心
地华·梅溪湖畔
振业·振业城
方兴·梅溪湖金茂悦
背 景 分 析
（ 主 要 项 目 分 布 ）
双金·涉外国际公馆二期 沙坪·弘德好莱城 万科·城市花园 惠天然·梅岭国际 旭辉·御府 旭辉·梅溪时代
正湘·骑龙大街
中一·九骏
达美·D6区
方兴·金茂梅溪湖
中建·梅溪湖壹号
中铁建·梅溪青秀Байду номын сангаас
和泓·梅溪四季
自 然 环 境 分 析
（ 地 形 地 貌 ）
高程分析
坡度分析
坡向分析
基地地势西高东低，西南、西北的山坡向基地中央跌落，整体坡度 较缓。高地势区域主要位于基地西北角，在进行竖向设计时略需结合周 边道路标高加以考虑。
川塘小学 梅岭公园
长郡梅溪湖中学 岳麓区实验小学
肖河小学
天顶中学
CBD 商业Mall
天顶小学 象鼻窝体育公园 桃花岭公园
规 划 解 读
《长沙市城市总体规划》（2003～2020）
第三十条居住用地规划中提到以改善居住环境、集中 成片建设、发展生态型住区为原则，完善新区基础设 施及配套设施。新区的住宅建设应确保基础设施与商 业、文化、教育、卫生等生活配套设施的同步建设， 形成具有一定吸引力的居住区，并制定相应政策，吸 引中心区人口迁入。住宅标准和住宅设计要体现多样 性和可选性，以满足不同收入要求的居民对住宅的要 求。在主城区边缘及其它组团中，结合自然山水布置 高尚住宅区。
① 一期向心围合， 中央大片水景； ② 二期行列布局。
案 例 研 究
（ 临 近 项 目 ）
旭 辉 御 府 （ 长 沙 ）
·
建筑类型：高层板楼,联排别墅 建筑面积：34.34万平方米 容 积 率：3.0 占地面积：10.81公顷 绿 化 率：40% 总 户 数：2138户 房型面积：二至三房90-127㎡ 楼盘特色：公园地产，水景住宅
2010
2011
2012 2015 2016
完成所有道路及基础设施建设；梅溪湖国际会展中心建 成，启动梅溪湖科技创新中心项目建设。
地铁 2 号线 2 期工程梅溪湖片区站点投入使用，包括梅溪 湖西站、商业中心站、商务中心站、秀峰路站4个站点。 梅溪湖片区基本建设初步完成，形成 CBD 中心、 8 大居住 社区、国际歌剧院、科技创新中心为一体的高端城市功 能区。
注：“基本生态控制线”是指为了保障城市基本生态安全，维护生态系统的科学性、完整性和连续性，防止城市建设无序蔓延，在尊重城市自然生态系统和合理环境 承载力的前提下，根据有关法律、法规，结合本区实际情况划定的重点生态保护要素的范围界线。
规 划 解 读
《长沙大河西先导区梅溪湖片区控制性规划》
① 第二章2.2.2分类用地布局内提到居住小区以500米服务半径作为控制发展边界，结合邻里中心配套完善设施。其它 居住区及小区配套以片（居住区）小区、组团为单元分级设置。绿地面积中人均绿地4.43㎡/人，人均规划公共绿 地3.4㎡/人。 ② 第六章6.7.3人防设施中提到结合广场绿地确定避难场所，人防设施规划建议结合轨道交通和地下空间的开发利用 统筹考虑。 ③ 第七章7.1公共服务配套设施规划内要求在进行地块开发建设中，公共服务配套设施确需调整的应在片区内进行， 但片区内设施的总面积、规模和数量须平衡不得随意减少，并经市规划局和先导区管理委员会同意批准。 ④ 第八章8.2绿地规模及控制内提到各地块在达到图则所规定的绿地率指标的同时，还应尽可能增加绿化面积，并充 分利用各种有利条件增加垂直绿化和屋顶绿化，增强绿化景观效果。 ⑤ 第九章9.2城市设计策略中对于9.2.1总体控制构架要求外围地块根据周边情况和开发需求共同决定地块建筑的高度， 但尽量避免超出核心区的城市天际线，以维持片区整体形态的有序统一。加强建筑底层界面的连续性，塑造围合感 强、有凝聚力的活动地带，形成道路两厢建筑尺度宜人的步行空间，并通过广场、绿地、建筑物前庭的设置，构筑 丰富的步行系统。9.2.5.3道路规划设计时，二环线、三环线两侧防护林宽度控制不小于20米。9.2.6.2强度分区中， 项目所属地块属中高强度鼓励开发区（1.0＜容积率≤3.0）。 ⑥ 第十章10.1水体保护中涉及肖河部分未提到基地所在地块。
客户群分析：成交客户多为中青年，以首次置业刚性需求客户居多，区域性
强，以河西为主，多为周边企事业单位员工，地州市客户比重也较大，河东客 户也占一定比例。他们看重周边教育、区域地块的发展价值及其较梅溪湖沿岸 线楼盘低的价格而置业。
案 例 研 究
（ 临 近 项 目 ）
旭 辉 御 府 （ 长 沙 ）
·
① 轴向对称布局； ② 沿轴前、中、后 围合三片景观。
可持续发展之城
融入产业导入、产业培养和功能复合， 成为一个具有内生活力的可持续发展之城。
2008 2009
梅溪湖片区综合项目启动，完成项目包装、报批等准备。 基础设施建设启动，龙王港整治及截污工程、梅溪湖环 湖路和东方红路道路工程项目动工；年初启动一期拆迁 工作，总面积 10300 亩，约 1500 户， 6 月启动第二批拆迁 工作，总面积1700亩，约350户；同时启动基础设施建设。 梅溪湖环湖路和东方红路持续建设，龙王港整治及截污 工程年内完工，长东路、高新路年内动工，雷锋西大道 及跨湖桥梁工程3月动工、麓松路9月动工；2月前完成整 体拆迁等开工前准备，动工建设湖体西北角的滨湖居住 组团； 10月动工建设梅溪湖中学； 11 月动工建设湖体东 北角的国际会展中心。 长东路年内建设完工；梅溪湖路、东方红路、骑龙路、 高新路建成通车、雷锋西大道道路工程项目完工；6月底 市政广场基本建成投入使用，梅溪湖（长郡）中学年底 建成，建设梅溪湖景观湖工程和梅溪湖国际歌剧院主体 工程。
《长沙大河西先导区规划》（2011～2020）
第三部分生态控制线规划中提到为达到“两型社会”环境友好的目标，根据先导区“宜居新区、生态新区、文 化名区、活力新区”的总体规划目标的要求,通过生态控制线规划，划定生态功能区域，确定须严格控制的生 态功能服务区界线，建立起生态安全格局，保障城市基本生态安全，协调大河西先导区城市建设与生态环境保 护的关系，建设和完善生态体系，确保建设方案的生态价值不低于现状生态价值。
案 例 研 究
（ 环 境 类 似 项 目 ）
万 科 紫 台 （ 杭 州 ）
·
建筑类型：14栋17层高层板楼 建筑面积：15.05万平方米 容 积 率：2.4 占地面积：4.61公顷 绿 化 率：30% 总 户 数：1078户 房型面积：二至三房90-125 ㎡ 楼盘特色：投资地产，滨河住宅
① 沿街行列布局、 内侧围合布局； ② 由西向东五期 建设，景观串联。
主要规划指标
容 积 率：2.5 建筑限高：60米 绿 地 率：40% 建筑退让道路红线： 南向5米，北向7米，西向5米，东向3米 机动车出入口方位：南、北 停 车 率：0.7