区 金地项目销售 2013年10 2014年1 2014年5 2014年10 2015年1 2015年5 2015年10 2016年1 2016年5 2016年10
域
周期
月
月
月
月
月
月
月
月
月
月
保利香槟国际
5.0
5.0
5.0
0
0
0
0
0
0
0
中航通飞项目
5.0
3.0
5.0
5.0
5.0
0
0
0
0
0
万科城市花园
3.0
项目定位报告
报告提纲 一、项目开发目标 二、市场背景分析 三、地块价值挖掘 四、项目定位及物业建议 五、项目开发及推售建议
一、项目开发目标 二、市场背景分析 三、地块价值挖掘 四、项目定位及物业建议 五、项目开发及推售建议
■目标定位 ■报告解决问题
本项目3年周期内目标达到当前西区楼市最高消化水平
2011年斗门区年人均可支配收入约为2.1 万元人民币，同比增长10%，低于全市2.9 万元的平均水平。金湾区职工年工资性收 入平均约为3.2万元，略高于全市平均水平 （30504元）.
社会消费平稳增长
2011年斗门区社会消费品零售总额为 65.5亿元，金湾区为29.8亿元，均表 现较为平稳的增长。
125-130㎡3+1房热
销
55/月
8万㎡的法式 水景园林、品牌
里维埃拉三期
19
高层洋房
79-90㎡两房热销 98-140㎡三房热销
70/月 湿地公园、规模大
中珠上郡 中
诚丰新园
恒基曦城
慢
岭峰国际
佳兆业御金山
25
高层
60-80㎡两房热销 120-130㎡三房热销
40/月
产品、服务
12
高层
80-90㎡2+1房热销 33/月
亿元
70 60 50 40 30 20 10
0
41.8 18.5
2007年
西区近年社会消费增长走势
48.1
53.4
59.6
21.1
24.2
26.3
65.5
29.8
金湾 斗门
2008年
2009年
2010年
2011年
数据来源：区政府网
递增式的产业人口扩张为本项目提供了本地购买力支持
构筑“4+4+1+1”园区发展产业格局
36.4% 219.6
158.5
2009年
西区近年GDP增长走势
37.1% 287.9
40% 38.5% 351.2
35% 30%
157.7
25%
188.5
20%
15%
10%
5%
2010年
0% 2011年
数据来源：区政府网
金湾区近年经济增长迅猛，全市占比达25%
斗门区 金湾区 西区GDP全市占比
2011年金湾区GDP达到351.2亿元，同比 增长13.2%，高于全市增长幅度2个百分点， 占全市GDP比重达到25%，比重近年在增 加；斗门区GDP为188.5亿元，同比增长 9%，增长相对缓慢，全市占比有所下滑。
一、项目开发目标 二、市场背景分析 三、地块价值挖掘 四、项目定位及物业建议 五、项目开发及推售建议
■宏观经济 ■土地市场 ■商品房市场 ■客户分析 ■机会分析
西区持续增长的经济是本项目投资开发的良好外因
亿元
400 350
38.5%
300
250
204.1
200
178.1
150
100
50
0 2008年
西区楼市四类竞争格局
价格（元）
高缓慢
高速快
本项目市场占位： 月均销售80套以上？
恒基曦城别墅
电力家和城别墅
宁海世纪城 新世界康桥 岭峰国际
西江月
5 10
15
山海新城
10000 9000
中航通飞项目
？ 时代山湖海
8000 鑫海国际公寓
保利香槟国际
万科魅力之城
电力家和城高层
7000 恒基曦城高层
东方润园
2.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
电力家和城
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
江南岸
2.0
2.0
2.0
0
0
0
0
0
0
0
德昌盛景
3.0
3.0
3.0
3.0
0
0
0
0
0
0
中邦城市美墅
2.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
0
0
0
斗
门 宁海世纪城3 期
2.0
2.0
3.0
0
0
3.0
3.0
2.0
2.0
2.0
岭峰国际
3.0
3.0
3.0
0
0
0
0
0
0
0
里维埃拉
5.0
5.0
5.0
5.0
5.0
5.0
5.0
5.0
5.0
5.0
佳兆业御金山
3.0
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
3.0
3.0
3.0
3.0
0
0
0
0
0
万科魅力之城
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
0
0
0
0
合计
55
47
52
40
55
32
29
25
23
23
万科城市花园 鸿泰海半山
6000诚丰新园 京华假日湾 20 25
佳兆业御金山
5000
30
中珠上郡
35
40
45 50 55
珠光新城
4000
里维埃拉
平均月销售速度（套）
低缓慢
3000
低速快
2000
“高低”指价格高低，“速缓”指销售速度，“快慢”指回款速度
珠海市西区主要在售楼盘价格/销售速度坐标轴
3年内380万㎡体量将达到面市条件，整体竞争压力大
当前西区市场速销项目平均销售速度仅为70套/月
销售 速度
快
代表项目 时代山湖海
规模（万㎡）
产品
畅/滞销户型
月销售 速度
卖点
40
多层电梯洋房； 80-90㎡两房热销 小高层、高层 100-130㎡三房热销
85/月
会所、横琴、海景
保利香槟国际
33
91-93㎡2+1房热销
25-38层的板楼、 塔楼高层洋房
斗门区固定资产投资总量较低，但增长快速
2011年金湾区固定资产投资为160.1亿元， 同比增长26%；斗门区固定资产投资为 103亿元，增长30.6%，成为拉动GDP增 长的主要动力。
数据来源：区政府网
不断增长的消费力为本项目构筑了较高的开发平台
单位：元
西区人均收入略低于全市平均水平
数据来源：区政府网
大力实施东部大转型、西部大开发战略， 打造“香洲服务”品牌和“西部制造” 品牌。整合园区资源，打造特色产业集 群，重点建设“四大园区”（高栏港经 济区、高新技术产业开发区、航空产业 园、富山工业区），做精做强“四个特 色园区”（南屏工业园、三灶工业园、 新青工业园、平沙游艇与休闲旅游区）， 充分发挥“一个特殊功能区”（珠海保 税区——跨境工业区）及莲洲生态保育 区的作用，构筑“4+4+1+1”的园区
低价格
68
类双拼、高层 410-560㎡类双拼
2/月
白藤湖资源、类双 拼
20
多层叠拼、高层 126-170㎡叠拼
8/月
微墅
多层、小高层、
36
高层叠拼、联排
53㎡1房滞销
16/月 金台寺、黄杨山
别墅
基于战略目标下，本项目三大思考与挑战
1、如何建立核心竞争力，在大盘林立的西区楼市中实现速销？ 2、如何解决区域不够成熟，客户认知度不高的问题？ 3、如何在1.0容积率，70/90限制下探寻最优的产品开发策略？
2.0
3.0
0
0
0
0
0
0
0
金 湾
山海新城
3.0
2.0
2.0
2.0
20
2.0
2.0
2.0
0
0
东方润园
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
鸿泰海半山
4.0
0
0
4.0
4.0
4.0
4.0
4.0
4.0
4.0
珠光新城
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
恒基曦城
3.0