雅戈尔集团股份有限公司宏、微观环境分析一：公司概况雅戈尔集团创建于1979年，经过30多年的发展，逐步确立了以纺织、服装、房地产、国际贸易为主体的多元并进，专业化发展的经营格局。
2005年集团实现销售收入167.17亿元，同比增长19.88%，实现利润总额10.18亿元，同比增长13.18%,出口创汇7.95亿美元。
集团现拥有净资产50多亿元，员工25000余人，是中国服装行业的龙头企业，综合实力列全国大企业集团500强第144位，连续四年稳居中国服装行业销售和利润总额双百强排行榜首位。
主打产品雅戈尔衬衫连续十一年获市场综合占有率第一位，西服也连续六年保持市场综合占有率第一位,西服、衬衫、西裤、茄克和领带同为中国名牌产品。
旗下的雅戈尔集团股份有限公司为上市公司。
雅戈尔集团于1992年开始涉足房地产开发，相继开发了东湖花园、东湖馨园、都市森林、苏州未来城、海景花园、钱湖比华利等高品质楼盘，累计开发住宅、别墅、商务楼等各类物业300万平方米，在客户中树立了良好的形象和口碑，赢得广泛的市场好评。
为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住环境，成为“品质地产先行者”是雅戈尔置业的品牌经营理念。
近几年来，雅戈尔地产开发业务逐步向长三角区域延伸，2009年，雅戈尔成立置业控股公司，进一步整合房产业务，通过业务重组和价值创新，力争十年内成为全国地产一线品牌。
二：宏观环境分析：(2.1)：社会文化环境人口是影响经济社会发展的关键因素，是我市现代化进程面临的重大问题。
调控人口数量、提高人口素质、优化人口结构、推进人口合理分布、实现人的全面发展是我市建设现代化国际港口城市、构建社会主义和谐社会、实现可持续发展的基础性工作。
1.人口迅速增长我市常住人口总量增长较快。
据“六普”统计，我市常住人口已达7605689人，与2000年“五普”时的5962602人相比，十年增加了1643087人，增长27.56%，居全省首位，年平均增加164309人，年平均增长率达2.46%。
全市常住人口中市外流入人口为228.85万人，占全部常住人口的30.09%。
从全国十五个副省级城市常住人口总量十年的增长情况看，我市属于较快增长的城市，排第五位，高于杭州等十个城市。
增长速度排前四位的分别是厦门、深圳、南京、广州。
2.人口年轻化，有活力“六普”时我市常住人口中，0-14岁人口为888859人，占11.69%；15-59岁人口为5708659人，占75.06%；60岁及以上人口为1008171人，占13.26%，其中65岁及以上人口为654750人，占8.61%。
同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降4.49个百分点，15-64岁人口的比重上升4.55个百分点，65岁及以上人口的比重下降0.06个百分点。
3.人口素质普遍较高据“六普”公报，我市常住人口中，具有大学（指大专及以上）程度的人口为785897人，占总人口的10.33%，比“五普”时上升6.89个百分点；具有高中（含中专）程度的人口为1042276人，占总人口的13.70%，比“五普”时上升1.91个百分点；具有初中程度的人口为2878687人，占总人口的37.85%，比“五普”时上升3.39个百分点；具有小学程度的人口为2211466人，占总人口的29.08%，比五普时下降7.65个百分点（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）；15岁及以上的文盲人口为291033人，文盲率为3.83%，相比“五普”时的5.85%的文盲率下降了2.02个百分点。
4.人口的地理分布我市人口继续流向城镇，城镇化水平进一步提高。
第六次全国人口普查的全市常住人口中，居住在城镇的人口为5195162人，占68.31%；居住在乡村的人口为2410527人，占31.69%。
同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加1870862人，乡村人口减少227775人，城镇人口比重上升12.56个百分点。
5.人口密度人口密度总体呈上升态势。
全市陆域面积为9816平方公里，按户籍人口计算的全市人口密度为585人/平方公里。
市区的人口密度高于各县（市），而五个县（市）中，人口密度最高的为慈溪市。
数据来源：宁波市人口计生委 2011-07-18 10:54:31（2．2）：政治法律环境1.政治环境⏹2007年房产政策：⏹2007年3月5日《政府工作报告》，开始有意淡化房地产“支柱产业”的提法，强调协调房地产业在推动国民经济增长和带动民生方面的作用。
⏹2007年9月27日中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。
对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例提高至四成。
其后，包括中国人民银行和银监会在内的监管部门已经采取了强力的“窗口指导”措施，其中办理房贷最为严格，甚至有一些银行一度停放个人按揭贷款。
⏹2007年9月28日国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(以下简称39号令)。
对国有建设用地使用权招拍挂出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等作出明确规定，自今年11月1日起施行。
⏹2007年12月11日又下发了《补充通知》（452号文），根据央行和银监会的精神，各商业银行应以家庭为单位执行第二套房贷政策，严格个人住房贷款、房地产开发贷款管理和规范土地储备贷款管理。
2008年房产政策：⏹2008年3月国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》（3号文），提出对闲置土地征缴增值地价甚至无偿收回等措施，以打击房地产开发商长期以来靠囤地牟利的模式。
2008年2月4日，央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》。
⏹2008年4月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。
⏹2008年4月16日，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，总计达到16%。
⏹2008年9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。
10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。
⏹2008年11月24日中国建设银行24日公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
2009年房产政策：⏹2009年1月9日，住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。
其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。
⏹2月26日，中国银监会发布严格实施二套房政策，防范房产金融风险。
⏹5月25日，国务院发布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，提出，财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。
⏹5月27日，国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，决定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目最低资本金比例为30%。
2009年12月以来的关键房地产政策日期法规关键内容杀伤力12月18日财政部关于进一步加强土地出让收支管理的通知* 市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。
* 首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。
土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清，不得分期。
强1月10日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。
弱对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
强从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。
合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。
已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。
强1月21日银监会主席刘明康2010年将新增信贷7.5万亿，银行业将合理控制信贷增量，做到有保有控，继续扩大首套自住型住房等消费信贷。
弱2月11日央行货币报告2010年广义货币供应量将增长17%。
弱2月23日北京促进房地产市场平稳健康发展的实施意见“京十一条”增加住房建设用地供应， 2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。
弱出让面积原则上不超过20公顷。
土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，强并严格按出让合同约定的时限要求支付剩余出让价款。
3月7日2010年政府工作报告* 继续大规模实施保障性安居工程；* 继续支持居民自住性住房消费。
增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。
* 物业税相关内容未列入政府工作报告。
弱3月10日国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
弱* 土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20% 。
* 严格土地出让合同管理。
土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。
* 建立房地产用地开竣工申报制度。
用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。
在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由。
强3月18日国务院国资委新闻发言人发表声明除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。
中3月22日国土部会议在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地。
中在房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市试点推广“综合评标”、“一限多竞”等招拍挂制度完善改革措施。
弱数据来源：/blog/u/detail.asp?bid=368&pid=5847 2.法律环境房地产经营：第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。