房地产过桥资金投资的意义及相关流程案例2011年被称为房地产私募股权基金“元年”，这一年来，擎着“私募股权投资”大旗的基金管理公司、资产管理公司如雨后春笋般抢滩资本市场，更有雄心勃勃的大地产商也强力跻身此列。

“庙堂之上”有褒贬之论不绝于耳，“江湖之远”自有践行者大胆试水。

私募股权投资基金是指以私募方式向特定对象筹集资金，并主要投资于企业股权或准股权类权益的集合投资形式。

目前我国的房地产私募股权投资基金并未完全建立起与股权投资模式相符的投资结构，与国外成熟的地产基金相比，目前国内投资者队伍中，机构投资者力量不足，而个体投资者或部分利用闲散资金投资的开发商，由于对于股权投资的认识和把握不足，接受程度尚低，所以实践中常见投资的模式是基金采用“股权+债权”的“夹层投资”方式，投资于房地产项目，以该项目的收益来获取回报。

房地产过桥投资就是一种夹层投资，对房地产的发展意义重大。

一、“救命稻草”式投资产品“过桥资金”的定义是弥补融资方在时间缺口上所需要的资金(bridge the gap between times)，其重要特点是投资期限短、融资成本高。

以往常见的过桥资金需求包括注册公司的资金需求，管理层收购或股权收购的资金需求等。

传统意义上的“过桥投资”，投资对象主要是过渡期企业或上市前企业，用于解决目标企业的短期资金问题，或满足目标企业在上市前改善财务结构的融资需求。

但房地产私募股权基金的过桥投资有其特殊之处，房地产企业借助过桥投资通常用于补充拿地资金、项目开发资金、项目收购资金、大宗物业收购资金、烂尾楼项目收购资金、商业地产开发资金等。

房地产行业是一个资金密集型产业，其投资规模大、周期长等特点使得房地产的开发建设需要大量资金，但目前我国房地产企业融资渠道单一，大致有银行贷款、信托、销售回款和民间借贷几种渠道。

最近几年，由于楼市调控、银根持续紧缩、限购、限贷等多重因素导致房地产企业融资不畅，在资金来源渠道狭窄，房地产开发投资高位运行的背景下，有相当一部分房地产企业面临多难选择，寻找房地产私募股权基金的过桥投资系部分中小开发商的首选。

近一段时期，房地产私募股权投资基金的过桥投资已成为国内众多中小房地产企业用以支撑项目、撬动资金的重要融资工具之一。

资本逐利，很多曾聚焦在房地产行业销售节点的民间资本也纷纷涌入开发节点，参与私募股权投资基金的“过桥投资”。

房地产私募股权投资令资金链紧张的房地产公司与民间宽裕的资本流动性实现了有效对接，近几年据中国私募股权投资市场数据显示，房地产行业投资稳居案例数量和投资金额的榜首。

二、过桥投资投资模式过桥投资中，房地产私募股权投资基金对于融资方的投资方式具体体现在如下几个方面：首先基金作为投资方通过股权受让或增资获持目标公司股权。

为了减小原股东回购股权的不确定性风险，基金通常要求对目标公司进行大比例持股甚至控股。

对于其他类型的私募股权投资而言，投资方通常要求持有目标公司30%左右的股权，有时也要求拥有特殊表决权，但是房地产行业的过桥投资具有其特殊性，投资方通常要求占有目标公司较大比例股权甚至控股权。

其次，基金会出借部分款项给实际控制人，并要求借款人提供担保。

过桥投资中加入基金给目标公司实际控制人的借款形式，主要考虑现阶段投资人尚不能接受完全股权投资模式，而且“股权投资+借款”还有一些结构性担保作用，另外也可以满足投资人投资期间要求得到一些回报的诉求。

在房地产金融领域，过桥贷款机制也被广泛运用于开发商融资。

由于开发商在拍卖获取地块后，尚未完全付清土地出让金，就无法取得国有土地使用权证，进而无法通过抵押土地向商业银行融资。

投融资专家张雪奎教授认为，利用金融领域过桥贷款机制，开发商通过向非银行的金融机构进行资金借贷，以此借款付清土地出让款，并利用随后将土地抵押给商业银行的贷款偿付这部分过桥贷款，形成“拆东墙补西墙”的格局，避免资金链的断裂。

过桥资金是一种短期资金的融通，期限以六个月为限，是一种与长期资金相对接的资金。

提供过桥资金的目的是通过桥资金的融通，达到与长期资金对接的条件，然后以长期资金替代过桥资金。

过桥只是一种暂时状态。

三、过桥资金的特点：3 / 16１、期限短，通常不超过六个月．２、含金量高。

对于资金运作而言，对使用方相当重要，起支撑和撬动的作用．３、资金回报高。

因其重要性，给予资金提供者的回报相当要高．４、风险较容易控制。

由于过桥资金不是长期占用资金，只是一种临时需要，往往有后续资金来替代，因此风险较易控制。

房地产类过桥资金业务有：(1)补交地价类房地产企业使用过桥资金补交地价款，再用相关土地使用证申请银行贷款用于偿还过桥资金。

(2)再抵押衍生的过桥资金业务。

假如某一企业的房产在A银行抵押的成数较低，B银行愿意给予较高的抵押成数，使企业能够获得更多的贷款。

于是企业需要先偿还A银行的贷款，从而产生过桥资金的需求。

(3)赎楼业务在房产买卖中，因大部分房产都处于按揭状态，在过户前需把房产证从银行赎出才能完成过户。

因而在房产交易活跃时产生大量的赎楼资金的需求。

四、房地产开发过桥贷款操作流程一）、基本流程递交申请→受理审查→项目评估→核查审批→发放贷款→资料归档→贷后管理→收贷撤保二）、借款人资格借款人申请房地产开发过桥贷款必须具备“四证”——《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。

三）、申请贷款资料在申请房地产开发贷款时，开发商必须提供如下资料：⑴单位资料包括各种证照、公司章程、会计报表、注册资料、税务资料、房地产经营资质证书、贷款申请报告、公司最高权力机构授权书、公司主要领导资料、保证人的相关材料。

⑵项目资料包括项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证；地价缴交凭证复印件；施工许可证；房地产预售许可证；合作项目需提交合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。

四）、房地产开发过桥贷款调查1.对借款人资格的核查⑴调查借款人的基本情况；⑵了解企业经营班子真实情况；⑶审查企业的财务管理制度及相关财务信息；⑷了解借款人的诚意和过往的合作情况。

5 / 162.调查核实项目情况⑴详细掌握项目的基本情况；⑵了解项目的前期准备工作，特别是“四证”是否齐全；⑶审查项目的可行性及抗风险能力；⑷审查贷款项目工程预算报告是否合理、真实；⑸项目市场前景及经济效益预测与敏感性分析。

3.核实确定担保方式担保者是否真实、承诺是否真实可信，抵押物是否真实，质押物是否具备质押条件，担保者的资信是否真实、有效等等。

五）、核定信用等级，提出审查意见贷款调查部门经实地调查并严格按照相关程序进行分析后，编写和提交调查报告，由贷款审查部门进一步的审查核实，最后由公司决策部门作出决定。

六）、房地产开发贷款的审查贷款审查的主要内容：⑴审查调查部门提供的数据、资料是否完整。

⑵审查贷款投向是否符合规定。

⑶审查项目的评估情况。

⑷审查贷款是否合法、合理，借款人是否可靠。

⑸审查贷款期限。

⑹审查担保的合法性、合规性、可靠性。

⑺复算贷款风险度、贷款资产风险度。

贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数*[企业信用等级*（１－Y）+项目风险等级系数*Y]Y=项目投资总额/（企业净有形资产+项目投资总额）贷款资产风险度=（正常贷款金额*项目贷款风险度+逾期贷款金额*项目贷款风险度*1.3+呆滞贷款金额*项目贷款风险度*1.8+呆账贷款金额*项目贷款风险度*2.5）/贷款总额⑻审查有无超规模贷款。

⑼按照授权授信管理办法，确定最终审批人。

五、贷款的发放经过一系列的审查手续后，最后由公司授权资金托管银行发放贷款，经借款人认定，并公司、银行逐级审批签发后，扣除贷款利息后根据项目进度情况及有关约定，分期、分批将款项直接转入借款人在托管银行开立的专户。

七）、贷后管理1.贷款资金使用管理7 / 16房地产开发贷款的资金使用是按计划进行的，资金使用应该有明细帐目，资金的到位情况应根据约定安排，不能随意更改。

2.贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查3.项目与销售回笼资金的监督管理⑴监管人——贷款人自身或受托机构。

⑵预销售款回笼的监管——在托管行设立专户⑶预销售款使用的监管——预先安排约定4.保证人、抵押物、质押物的管理5.贷款风险认定借款人未如约还贷则该项贷款就可能面临一定的风险，具体情形多种多样，应分别对待，严格规管。

6.利率调整利率调整是指国家相关政策调整所产生的直接影响，必须执行新的利率，执行新利率应重新签订贷款合同或补充合同。

八）、收贷撤保托管银行从借款人回款专户中资金逐笔扣除偿清贷款本金后，全部还清后，托管银行通知委托贷款人、借款人办理撤保事宜。

案例分析：案例1：北京某投资公司，是一家专业从事房地产开发项目资金借贷的投资公司，具有良好的银行合作背景，充足的资金储备，放款速度较快（20-30天即可放款）。

本公司除开展过桥贷款业务外，也有以土地或房地产抵押方式的贷款业务。

本公司资金来源是自有资金、银行资金、民间资金、信托资金等。

要求项目真实可靠，借款主体手续资料齐全，并具实力，信用良好。

本投资公司房地产过桥贷款基本条件及操作程序如下：一、本投资公司目前针对房地产过桥贷款重点业务区域：浙江、江苏、广东、福建、山东、河北所属重点城市（一、二级城市为宜），全国其它省会城市及沿海开放城市，北京、上海、天津、重庆市；二、过桥贷款期限：一般情况下3---12个月；三、过桥贷款额度：0.5---3亿人民币为宜；四、贷款利息：月息1.5---2%；五、顾问服务费（按实际贷款总额的---％，面洽）；六、房地产项目方先期一般应提供如下基本资料（电子版）：1、贷款申请书（写明地产项目概况，贷款金额及期限，用款计划，还款来源、还款计划）9 / 162、法人简介及法人身份证3、企业“三证”（营业执照、税务登记证、机构代码证）4、公司近三年财务报表（资产负债表及利润表）和年审报告5、近三年纳税证明6、地产项目资料（如：拆迁许可证、土地证、土地规划许可证、建筑规划许可证等）7、土地拍卖资料七、所报房地产资料经本投资公司审核同意后，房地产项目方负责人预约北京投资公司有关人员面洽，由操作人员带投资公司人员一起考察核实房地产项目资料与实际相符。

八、北京投资公司与房地产项目方关于过桥贷款的合作方式是：一是专门就此地产购置或房地产开发组建相应的“项目公司”，双方均有投入（房地产项目方支付所竞得土地出让金以不低于土地出让金总额的50%为宜），先期由北京投资公司控股，这样无须项目方抵押，待项目方资金回笼后，届时再由项目方定向回购股份，我北京投资公司即可退出该项目。

如项目方在土地“四证”办妥后向银行抵押贷款用以偿还该过桥贷款时，必要时北京投资公司可帮助协调银行关系。