33.48% 35.18% 9.72% 21.62% 100.00% 8.92% 4.12% 4.80% 4.50% 19.83% 0.12% 0.46% 0.64% 0.57% 9364 12398
11.87%
100.00% 11.95% 4.33% 7.62% 3.70% 6.44% 0.29% 0.99% 2.71% 1.44%
准甲级办公楼 客户特点
1、入住的客户： 多为经济承受能力有限的中小型公司， 多数属于首次置业； 2、投资客： 多为资金实力有限的小企业或个人； 更关注项目性价比与总价，以及未来的升值潜力； 3、办公面积： 公司规模差异度较大，使用面积为100平方米以上
客户敏感点
敏感点
1、主要关注自身办公空间的使用，希望满足最基本的 办公使用功能； 2、对建筑品质和服务要求相对较低； 3、对价格、使用效率、配置标准、物业费等方面比较 敏感； 4、倾向于价格实惠、物业费用较低的产品
7-20% <1% <1% <3% <2%
7.08%
2.6%
5485 9316 1.17 业态： 办公、商业 （部分地 下）
6952 11973 0.81 业态： 办公、公 寓、裙房、 地下商业
7612
9926 0.51 业态： 办公、商业 超高层57F
0.51
业态： 办公、酒店 裙房、地下 商业、副楼
精准化定位
产品分类与定位
办公旗舰产品，代表行业高度，面向全国甚至全球高端客户
国际甲级办公楼 客户特点
1、入住客户： 多为资金实力雄厚的行业龙头和世界500强公司； 属于多次置业的高端客户； 2、投资客户： 多为资金较为雄厚的企业或个人； 关注稳定的高租金收入与升值潜力； 3、办公面积： 使用面积多为整层或半层； 主力户型面积不小于400平方米
10.74%
16.57%
2.07% 0.51% 0.51%
3347 3928 业态：办公 25F
3791 3964 业态：办公 25F
3769 4516 业态：办公 22F
Page 10
精准化定位
敏感点与成本
在精准定位的前提下，找到产品品质与成本之间的平衡点
国际甲级办公 甲级办公楼 品质与成本并重
4.40% 10.20%
3.92% 14.30% 1.3-4.5% 4-14% <1% <1.6% <3.5% <2% 4801 6014 0.5 业态： 办公、 商业，办公室精装
综合单价
计容单价 综合停车配比 注解 业态： 办公 10F
3717 4967 1.7 业态： 办公
6161 7511 0.98
国际 土建 结构 甲级 高 较低 甲级 准甲
土建结构成本一般占到建安成本的40-50%，客户对结构形式不太敏感，应在确保 安全的情况下有效降低成本，提升重要部位空间感受，如净高等。
土建结构成本一般占到建安成本的40-55%，客户对结构形式不太敏感，应在确保
安全的情况下严格控制成本。 土建结构成本一般占到建安成本的50-60%左右，客户对于此部分的敏感度较低， 应在确保安全的情况下，采用成熟的施工工艺以及材料，严格控制成本。
2.幕墙、装修类占比中等，客户敏感度高的如何做到品质与成本并重 3.大堂、卫生间、电梯厅、电梯运能、地库环境成本占比较低，对客户敏感度高的重点投入
主体结构 垂直电梯
机电系统 地库环境
公共区域装修 地下车位数及使用效率
幕
墙
绿色评级
Page 11
精准化定位
成本 敏感度 客户 敏感度
敏感点与成本
成本控制关键点
办公高端产品，区域地段中的标志性建筑，面对该城市及省域客户
甲级办公楼 客户特点
1、入住客户： 多为行业知名企业并具有一定经济承受能力的公司, 多数属于多次置业； 2、投资客户： 多为具有一定资金实力的企业或个人， 更关注投资安全性、性价比与升值潜力； 3、办公面积： 公司规模差异度较大，使用面积为200平方米以上
客户敏感点
敏感点
1、对项目的区位、周边配套、建筑造型标志性、建筑 品质、物管公司等方面非常敏感； 2、对价格、物业费承受能力较强； 3、对产品各个方面的要求都很高，需要舒适的办公环 境，追求高品质产品和服务； 4、希望通过办公品质彰显企业高端形象和地位
客户技术敏感点 Page 5
精准化定位
产品分类与定位
电梯
套内装修 办公大堂装修 电梯厅装修 公共走道装修 公共卫生间装修 综合单价 计容单价 综合停车配比 注解
4.48%
6.71% 0.45% 0.11% 2.24% 2.24% 8938 12060 0.59 业态： 办公、公寓 商业裙房、 塔楼
2.87% 8.70%
2.80%
7.4%
2.8-5.5%
敏感点与成本- -国际甲级办公楼
武汉国际金 融城606项目 42.83% 28.95% 11.16% 17.06% 100.00% 12.76% 4.91% 7.85% 5.53% 11.73% 1.43% 0.80% 1.02% 0.55% 12807 15574 0.54 业态： 办公酒店、 公寓 9882 14674 0.58 业态： 办公、酒店 商业 5.17% 郑州 千玺广场 42.83% 27.66% 9.95% 19.56% 100.00% 14.19% 5.92% 8.27% 3.89% 14.4% 山东济南 普利门中心 45.73% 34.69% 7.83% 11.75% 100.00% 16.22% 7.27% 8.95% 上海船厂路 项目一期 47.76% 29.11% 7.34% 15.79% 100.00% 34.92% 13.74% 21.18% 白云 中心 57.20% 23.20% 8.50% 11.10% 100.00% 35 % 13.20% 21.80% 西安 中心 50.66% 30.10% 7.37% 构成 比例 33-57% 21-35% 8-11% 10-25% 9-35%
53.75% 26.60% 11.03% 8.62% 100.00% 8.94% 1.30%
7.64%
57.55% 22.22% 9.62% 10.61% 100.00% 22.88% 7.40% 15.48% 1.99% 7.44% 0.85% 0.90% 0.81% 0.57% 4962 7178 业态：办公 18F
产品发展及竞争力提升建议（办公篇）
2015年01月
办公产品面临的挑战与问题
办公产品发展策略及竞争力提升要求
精准化定位 精细化产品
Page 2
挑战与问题 办公产品
在当前严峻的市场环境下，办公产品普遍出现产品供应量过大、去化慢、库存高的现象。
办公产品市场现状
供过于求
理性消费
住宅投资回暖
办公产品主要问题
准甲级办公楼 集团办公类产品中的普通产 品，主要针对区域或本城市 客户。 具体项目建议为： 主要为除国际甲级、甲级办 公以外的普通办公产品。
集团办公类的旗舰产品，代 表集团的行业高度与发展方 向，引领全国甚至全球客户 。 具体项目建议为： 中心标志性的超高层办公楼 ； 一线城市中特别重要办公楼
Page 4
Page 9
精准化定位
扬州尚景汇 商业广场二期
敏感点与成本- -准甲办公楼
西南 城A栋 北京大兴 19A 南宁 中心副楼 西安领海 西安蓝海 长春蓝海
构成 比例
土建结构 机电安装 幕 装 墙 修
52.03% 19.23% 5.85% 22.89% 100.00% 21.53% 4.27% 17.26% 1.94% 19.73% 2% 0.22% 0.09% 0.23% 3779 5202 业态：办公 18F
Page 8
精准化定位
南京南站G83-4号地 块 土建结构 机电安装 幕 装 墙 修 57.88% 21.40% 10.21% 10.51% 100.00% 地下室土建结构 其中 电梯 套内装修 办公大堂装修 电梯厅装修 公共走道装修 公共卫生间装修 10.51% 基础 地下室 23.15% 4.87% 18.28% 2.28%
54.13% 17.25% 12.05% 16.57% 100.00% 6.13% 2.97% 3.16% 2.39%
50.58% 25.81% 12.33% 11.28% 100.00% 13.34% 1.42% 11.92% 2.68% 4.53% 0.79%
41-63%
17-27%
6-14%
9-23% 6-23%
40.88% 24.06% 13.51% 21.55% 100.00% 9.92% 3.68% 6.24% 3.53% 14.17% 0.83% 1.14% 4.16% 1.25% 4403 4811 业态：办公 25F
62.90% 19.58% 6.78% 10.74% 100.00% 9.15% 4.12% 5.03% 1.84%
机电设备一般占到建安成本的25-35%左右，由于客户对产品的舒适性要求较高，
高
国际
对产品的价格以及物业费有一定承受力，所以对于客户敏感点高的部分，如空调、电梯 等方面应满足高标准的要求，其他部分在保证舒适度的情况下适当优化成本。在主要设 备品牌的选择上，应根据集团战略控购名单及战略合作供应商名录，建议选择名录内国 际一流或国内一流档次较高、运行比较稳定的品牌。 甲级办公楼机电设备一般占到建安成本的22-30%左右，此类客户对产品使用的舒
客户技术敏感点 Page 7
精准化定位
望京中心627 地块 土建结构 机电安装 幕 装 墙 修 42.38% 23.18% 9.07% 25.36% 100.00% 地下室土建结构 其 中 基础 地下室 15.86% 3.74% 12.13% 3.61% 20.19% 0.96% 0.66% 3.20% 0.30% 9417 14289 0.68 业态： 办公、公寓 少量地下商 业 南京紫峰