以汽配、零件为主
社区服务型业态
值得借鉴与深思的其他商业业态
位置 规模 定位 经营业态 铺位面积 租售比例 租出率 租金/售价
人民东路 建面45000平米左右 中档商业街 餐饮、零售、社区服务、休闲 娱乐、五金等 20-60平方米 全租 80% 2.5-4元/平米/天 多片大型社区中心，拥有的客 户面较广，不仅吸引周边居住 区居民，也吸引其他片区客户 。商业街商业品质不一，各路 段有特有的商业业态。
23
75.6
第一产业
第二产业
第三产业
元 100000 80000 60000 40000 20000 0 2008
港闸区历年人均GDP比较
历年GDP及人均GDP稳步增长，2010 年人均GDP达95007元；
74463 95007 2010
83312 2009
第二产业比重占3/4，港闸区以第二产 业为主；
其他问题
●越江住宅区为早年开发的老社区，社区内人口已形成固有的消费习 惯．对于新商业区域需时间来接受。
●港闸经济开发区作为大型的新兴开发区，很多项目都将有自身的配套商 业项目，将分流一部分消费力。 ●区域以档次低、分布分散的商业为主，中高档次消费地港闸经济开发区 又有相当距离，因此中档生活消费成为市场空缺。
建筑面积：192.84m2； 户数：4； 面积：42-53m2；
建筑面积：176.4m2； 户数：4； 面积：39-47m2；
建筑面积：1312m2； （1层：677m2， 2层：677m2） 户数：6； 面积：635m2(1层) 135m2(2层)
建筑面积：2890.62m2； 户数：18； 面积：88-155m2；
90%
劣势： 1、商业品质无法提高，不能满足部分高端需求客户； 2、区位较为偏远，街面较为脏乱。
1.2-1.7元/平米/天 社区商业街，主要以社区服务性的 商业为主，囊括了市民日常所需的 各类商业，业态配比还是以餐饮为 主，因为周边居住区基本为老式公 房，居民消费水平欠缺，因此其商 业品质较为低下。
特征
劣势： 1、服务客户群较为单一； 2、租金较高，营运成本较高，业主负担较大。
业态
餐饮 零售 休闲娱乐 超市便利 社区便民
比例
55% 25% 7% 5% 8%
位置
孩儿巷路
商业街----孩儿巷街社区商业
市场业态分布—— 各类商业分布均匀，餐饮集中于孩儿巷街中段 市场优劣势—— 优势： 1、周边社区体量较大，客户群较大； 2、客户群较为集中，且对于该街商业有一定认知度； 3、店铺价格较为适当。
市场业态分布—— 主要以汽配为主，业态布局凌乱，档次较低，卫生情况较差 市场优劣势—— 优势： 1、消费额较低，适合大众消费能力； 2、针对客户群体体量大，营业状况较好； 3、社区业态种类较多，满足普通购物需求；
位置 规模 定位 经营 业态 铺位 面积 租售 比例 租出 率 租金/ 售价
越江路 建面4000平米左右 低档社区商业 汽配、餐饮、零售、社区服务、休 闲娱乐 20-40平方米 全租
作为社区商业，其核心辐射圈范围大约是1公里左右
6
5
4
半径一公里范围内的居民 社区有：
1 1 2 3
2 3
4 5 6
越江新村 3000户 曙光新村 2000户 民生滨江丽景 400户 高迪晶城 1700户 地中海花园 1000户 永兴花苑 1100户
按入住率100%计算，半径1公里内的社区居民理论上有27600人（9200户）
业态
餐饮 零售 休闲娱乐
比例
40% 35% 10%
超市便利
社区便民
7%
8%
位置
北京路
商业街----中南世纪城社区商业
市场业态分布—— 各类商业分布均匀，中型餐饮主要集中在南京路 市场优劣势—— 优势： 1、所针对的社区品质较高，社区内居民消费档次较高； 2、店铺铺位适中，适合不同业态的商业经营； 3、商业街管理较为严格，路面较为干净整洁。
商业街----人民路商业
市场业态分布—— 人民路以五金、装材、服饰零售为主，人民路以餐饮为主，人民路近青年路以 低档服饰、饰品为主。
市场优劣势—— 优势： 1、商业业态丰富， 2、针对客户群体体量大，营业状况较好； 3、社区业态分布均匀，满足普通购物需求；
特征
劣势： 1、商业品质无法提高，不能满足部分高端需求客户；
可点。
商圈总结
A. 大型商业提升港闸经济开发区整体的人气的同时，对周围的零散商业 起到了很好的促进作用；零散商业从商业布局、经营业态、设施配套 等多方面差异化竞争，与大型商业项目形成了互补型的特色商业； B. 高涨的租金使店铺经营成本上升，而大型商业业态的进入又压缩了零 散商铺的利润空间，店铺的盈利空间很小，增大了个体经营者的风险； C. 人流量大，多为本区消费者； D. 和本案相比，由于今后商业定位上的差别，客源并不存在冲突；
项目
北京路商业街
形态
社区商业
定位
中高档
租金(元/平米/天)
3.5-4
租出率
90% 高 中
人民东路商业街
高迪社区商业街 孩儿巷路商业街 越江路商业街
沿街商铺
社区商业 社区底商 社区底商
中档
中档 中低档 低档
2.5-4
1.2-2.7 1.6-2 1.2-1.7
80%
70% 90% 90%
低
本项目的档次定位可定位为中档消费，借以在周边环境中脱颖而出。
规模
定位 经营业态 铺位面积 租售比例 租出率 租金/售价
建面5000平米左右
中低档社区服务商业 餐饮、零售、社区服务、休闲 娱乐 20-50平方米 全租 90% 1.6-2元/平米/天 以社区服务为目的的社区服务 商业街，该商业街商业业态配 比均衡，业态种类丰富，可满 足周边社区内居民的日常消费 需求，但整体商业街管理存在 一定问题。 业态
租金/ 售价
内街1.2-1.6元/平米/天 外街2.0-2.7元/平米/天
以社区服务为主的内街式商业街， 针对客源为高迪晶城内居民以及半 径3公里内其他周边居民。目前商 业氛围主要依靠苏果超市及渔人码 头餐饮，内街式商业街还未成形， 入驻率欠佳。
劣势： 1、前期招商存在问题，业态分布较为杂乱，商品品质没有统一； 2、位于偏离市中心的区域，针对客源较为局限。
规模
定位 经营业态 铺位面积 租售比例 租出率 租金/售价
建面4000平米左右
中高档社区商业 餐饮、零售、社区服务、休闲娱 乐 40-60平方米 可租、部分可售 90% 3.5-4元/平米/天 以社区服务为目的的商业街，业 态丰富，商业业态以餐饮业为主 ，配合其他社区服务商业及休闲 娱乐商业，为中南世纪城提供商 业服务。
元 25000 20000 15000 10000 5000
可支配收入与消费支出比较
33.7%
14492
2010年，港闸区城镇居民的消费性 支出为14492元，占居民可支配收入 的61.5%，高出南通市整体水平；
23541 0 2008 2009 人均可支配收入 人均消费支出 2010
项目概况
2#楼
特征
周边环境
商业街----高迪晶城社区商业
业态
餐饮 超市
比例
30% 20%
分析：
商业定位：中档消费 消费群体：社区居民及周边，以及部分流动人口 消费年龄：中老年群体为主，年龄段30-55岁 消费金额：人均消费30-60元
零售
休闲娱乐 便民 其他
25%
12% 8% 5%
主力商家
主力商家
周边环境
商业街----越江路社区商业
宏观市场及项目篇
周边市场研究篇
定位Key Point篇
业态策划篇
招商执行篇 商业运营Idea篇 经营管理职能概述
宏观市场及项目篇
亿元 200
港闸区历年GDP比较
港闸区2010年三产结构比
1.4
150 100 50 138.78 0 2008 2009 2010 155.43 178.1
●小面积的分割形式，不利于招商。
产品总汇
从上述种种来看，对比现今中国传统商业理念对商铺产品的认知和考 量因素来说，中房汇达广场商业产品都存在一定的优势，但也有着客观环 境而引起的先天不足，如何把客户引来，也是我们需要解决的问题。
周边市场研究篇
核心辐射圈 （半径1公里内） 次级辐射圈 （半径1-3公里）
社会商品销售额比重
7.6% 0.5% 16.9% 39.6%
社会商品销售额比重中，与居民日常 生活相关的食品、饮料、烟酒类、家用 电器类、服饰类及建筑装潢类占总比重 的9.8%；
1.5% 煤炭及制品类 汽车类 食品、饮料、烟酒类 金属材料类 家用电器、音像器材 服装、鞋帽、纺织品类 建筑装潢
0.2%
但通过对项目周边的走访发现，区域内的客群有相当大的可能性会被高迪、越江路等商业街分流。
周边环境
1
2
1
高迪社区商业 经营业态：餐饮、零售、卖场、及社区服务型商业 租出率：70% 铺位面积：40-80m2 租金：内街1.2-1.6元/平米/天 外街2.0-2.7元/平米/天
2
越江路社区商业 经营业态：汽配、餐饮、零售、休闲娱乐及社区服务型商业 租出率：90% 铺位面积：20-50m2 租金：1.2-1.8元/平米/天
从以上较成熟的社区商业业态比例中可以看出，
餐饮、零售、休闲娱乐、社区便民 占主导地位。
针对本项目的档次定位，零售建议更换为精品店， 增加服务档次，提升项目形象。
周边环境
位置 规模 定位 经营业 态 铺位面 积 租售比 例 租出率 城港路 建面25000平米左右 作为高迪新城内街式商业街 以餐饮及零售为主，附带部分社区 服务类商业 40-80平方米 全租 70%