2020{营销策划}巢湖人民路商业步行街营销策划报告巢湖人民路商业步行街营销策划报告巢湖印象巢湖，安徽中部的一座城市，位于合肥、南京、芜湖1小时经济圈核心；巢湖，截止2020年，全市总人口465万，主城区33万人；巢湖，有着3000年的悠久历史，名人辈出；巢湖，有全国5大淡水湖之一的巢湖，每年吸引大量中外游客；巢湖，经济基础薄弱，是一个发展中的城市。
一、巢湖商业地产分析综上所述：巢湖的商业有且只有人民路及延伸地带，这也与政府的规划意图相一致。
四大商业片区的良莠均受到人民路的严重牵制，人民路当之无愧成为城市的商业之星。
东方新世界虽然与本项目有着直接的竞争，但由于地段的限制，其竞争力有限，对本项目所产生的影响力不大。
人民路的改造升级（即本项目）是巢湖市具有划时代意义的商业变革，是巢湖市商业的标杆，其他项目唯该项目马首是瞻。
二、项目SWOT分析1、优势S（1）绝对的区域优势：巢湖市双跨南京、合肥两大城市1小时经济圈，本项目的超大体量，将辐射周边近2500万的消费人群；（2）绝对的地段优势：本项目位于巢湖市最繁华的人民路段，城市商业之心；（3）绝对的产品优势：本项目总建筑面积为26万㎡，全功能商业规划，最时尚大方的建筑，一站式生活体验、休闲、购物、文化中心。
（4）绝对的规划优势：本项目为省、市、区三级政府重点工程，是巢湖市中心的升级改造项目，是巢湖市商业文明的标杆。
（5）绝对的品牌优势：香港信泰集团拥有近20年的房地产开发经验，拥有专业的商业管理团队。
2、劣势W（1）开发成本较高：本项目的开发成本在当地较高，不利于竞争；（2）前期时间较长：前期工作时间较长，影响后续工作的按时开展；（3）品牌认知较差：本项目为信泰集团的首个商业房地产项目，客户对开发商品牌认知度不足；（4）客户大量流失：本项目入市较晚，周边商业项目捷足先登，大量投资户、经营户流失；3、机会O（1）城市区域机会巢湖位于南京、合肥1小时都市经济圈，对外地投资客有着较强的吸引力。
长三角产业链不断向内地延伸，为巢湖带来机会。
（2）城市规划机会巢湖的城市正在迅速发展，政府加大对商业发展的扶持力度，本项目为政府重点工程。
4、威胁T（1）城市欠发达的威胁巢湖城市发展缺乏有机的规划，经济欠发达，城市的发展空间有限，本地人群的消费能力有限。
（2）竞争较激烈的威胁巢湖的商业供应量大，而需求量小，区域内竞争激烈，本项目还必须面对其他区域商业项目的竞争，竞争激烈。
三、项目定位1、产品定位本项目位于巢湖最市中心，建筑面积26 万方，体量超大，规划为16 栋建筑，一站式全功能商业生活规划，为市政府唯一的一个城市商业中心的改造升级项目。
它不仅仅是项目本身，它代表了巢湖的形象，是巢湖的商业标杆，是巢湖的城市名片。
本项目将重塑巢湖商业格局，全面提升巢湖商业档次，因此，我司认为巢湖人民路商业步行街的定位为：巢湖首席集购物、休闲、娱乐、文化等为一体的城市商业综合体。
为便于宣传，项目的SLOGAN为：巢湖首席LIVING MALL中央商业区诠释：巢湖首席——唯一性、稀缺性、领导性LIVING MALL——LIVING，生活，涵盖了生活的所有方面，系全功能、一站式；MALL，16栋建筑综合体中央商业区——中央，人民路，是城市之心，是商业之心；商业区，本处是为强化项目的商业特征而设2、市场定位巢湖商业的领导者；巢湖最大的财富磁场；巢湖商业之巅3、客群定位投资客：巢湖金字塔尖的成功人士；大中型企业的中高层管理者；政府官员和企事业单位工作人员；长期经商，有一定财富积累的商户；周边发达城市，如温州、上海、杭州等的投资客。
经营户：本地段回迁经营户；周边商业片区的经营户；招商引进的商户消费者：巢湖全市人民；外地到巢湖旅游观光的游客四、项目VI系统五、营销策略1、营销总体原则招商先行，租完就卖，陆续开业，逐个红火，热销全城2、推盘计划我司根据贵方的工程进度和营销计划，制订以下推盘计划整个工程周期，延续至2020年11月，因此，初定营销周期为15个月，即目前至2020年11月。
针对本项目体量大、单体多、业态种类丰富、招商及工程进度有先后的特点，我司认为应分两个层面为项目做营 销推广：项目高空盘旋推广+单个产品落地宣传。
示意如下 ：3（1）项目高空盘旋推广：论坛活动（经济论坛、城市论坛等）；高炮；安徽电视台；《新安晚报》（全省版）；长三角地产网；大型的商业演出，如同《一首歌——走进巢湖》；以及本地的主流媒体，如《巢湖日报》、巢湖电视台、公交车身广告、公交站台广告、户外看板、路口指示牌、巢湖房地产网、短信广告。
（2）单个产品落地宣传：《新安晚报》（全省版）；长三角地产网；以及本地的主流媒体，如《巢湖日报》、巢湖电视台、公交车身广告、户外看板、公交站台广告、路口指示牌、巢湖房地产网、短信广告；DM单页；产品推介会；客户答谢酒会；VIP贵宾活动4、阶段性营销策略（1）概念导入期（—8月25日）1）推广主题：城市标杆，首席商圈（备用1：城市地标，中央商圈）（备用2：巢湖商业之巅，城市繁华之上）（备用3：巢湖商业大革命）2）诉求重点：（人文篇）承载城市梦想，传承百年繁华（规划篇）省市区重点商业项目（功能篇）一站式城市LIVING MALL（发展篇）3000年巢湖商业历史的伟大变革（规模篇）皖中25万方城市中心商业综合体（地段篇）人民路，繁华之心，财富之城（形象篇）皖中商业地标，巢湖城市名片（价值篇）465万巢湖人的购物中心（品牌篇）香港信泰，根植巢湖，进化城市（情景篇）一年365天的购物乐园（景观篇）情景购物体验之都，城市风景大观园3）媒体配合：长效媒体：接壤高速的高炮、长三角地产网、公交车身广告、公交站台广告、户外看板、路口指示牌；时效媒体：《新安晚报》（全省版）、安徽电视台4）活动营销：新闻发布会，邀请全省、全市主流媒体参与，做专题专访（报纸专访、电视专访），探究城市未来的发展、探讨巢湖经济发展动力、探讨巢湖对区域经济的影响、探讨LIVINGMALL城市商业综合体等。
（2）单个产品销售蓄势期（8月26日—9月4日，共10天）1）推广主题：人潮汇聚地，财富新篇章（备用1：465万消费人流，赢定财富人生）(备用2：巢湖商业之都，财富皇冠明珠) 2）诉求重点：（人文篇）传承百年商都，成就财富世家（规划篇）与时代超市为邻，成就时代财富华章（功能篇）都市舒雅生活的黄金旺铺（发展篇）揭幕巢湖3000年商业变革新篇章（地段篇）繁华人民路，都市之心，财富磁场（形象篇）皖中商业传奇，巢湖商业标杆（价值篇）465万巢湖人的购物天堂（品牌篇）香港信泰，建树巢湖商业标杆（情景篇）天天最美享受的购物乐园3 ）媒体配合：长效媒体：接壤高速的高炮、长三角地产网、公交车身广告、公交站台广告、户外看板、巢湖房地产网、巢湖电视台、路口指示牌；时效媒体：《新安晚报》（全省版）、安徽电视台、短信广告4）活动营销：邀请全省、全市主流媒体参与，做专题专访（报纸专访、电视专访），畅想城市未来。
（3）单个产品开盘热销期1）推广主题：信泰巢湖新天地，引爆全城财富（备用1：全城财富之心，火爆开盘）（备用2：巢湖财富新篇章，信泰巢湖新天地火爆开盘（4）热销期4、推广主题（1）主卖点宣传主标题：城市标杆，首席商圈（备用1：城市之心，繁华之上）（备用2：巢湖巨变，信泰导航）（备用3：巢湖商业巨变，信泰领擎）（备用4：巢湖人民路商业步行街，魅力巢湖崛起宣言）（备用5：巢湖人民路商业步行街，25万方城市中心综合体）副标题：巢湖首席LIVING MALL中央商业区（2）分卖点宣传：财富篇：巢湖人民路商业步行街，繁荣的中心在这里休闲篇：巢湖人民路商业步行街，享乐的中心在这里功能篇：巢湖人民路商业步行街，生活的中心在这里责任篇：升级人民路繁荣，我们与巢湖一起努力品牌篇：香港信泰，幸会巢湖招商篇：世界500强品牌，集体抢滩（3）1号楼9月8日开盘的营销推广1号楼暂命名为：信泰·巢湖新天地，打造成为都市精英的时尚生活馆和现代办公领地。
现已进驻时代超市，需要推广的产品类型有：商铺、高级公寓和办公楼（可能）。
营销周期：7月—12月1号楼营销推广计划表六、销售实战1、案场执行能力案场执行是策略转化为成果的直接手段，执行的效率高低直接影响项目的成败，具体来说有以下：业务员招聘培训、销售基本说辞、接待流程、答客问、服务礼仪、案场管理规范制度、销售控制管理、销售技巧、日常报表统计事务、客户登记分析、沙盘演练、工地沿途说辞、现场互动通讯工具（麦克风、对讲机、耳机）。
2、案场布置及销售道具做为一个大型的商业项目，本项目的案场应该布置为时尚、大气，富有浓厚的商业气息，色调力求暖色，案场宽敞明亮，富有信任感。
接待区、沙盘区、洽谈区、贵宾区、签约区和办公会议区需要划分恰当的比例。
在销售道具的配置上，从人性化、现代化方向着手，配备咖啡机、冰箱、业务对讲系统、多媒体展示系统，以此提高售楼处档次，进而联想项目品质。
3、客户关系管理一个客户不止是一个客户，这是我司长期以来实战的结果，一个客户的成交，只是完成销售工作的50%，另外50%的工作是对该客户关系的维护。
4、大户副理5、异地销售（1）外地巡展（2）县市驻点（3）外省分销七、公司简介苏州瑞尔特营销策划有限公司，公司成立十年以来，涉足于销售代理、营销策划、广告设计、物业管理、以及参与小型地产开发，在苏州、泰州、上海、安徽、吉林、宁波等省市先后成功操作项目数十个，其中商业项目有：苏州采莲商业广场、苏州第三大街、吴江盛泽广场、昆山联邦国际白领时尚生活街区、苏州城南巴黎春天、宁波彩虹服饰广场、池州天地商业广场、白山苏州商贸城；涉足房地产开发的项目有：苏州西子花园、苏州太湖渡假区、山水之恋私人渡假酒店、苏州吴中区大筑名品街。