区域的人口及消费能力有待进 一步提升。
✓ 项目定位方向
目前国内一线、二线城市中的大型商业项目，都包含了酒店、大型购物中心、大型超市、 餐饮娱乐等功能，成为城市的中心。欧堡利亚商业项目体量大、交通便利，如果配合合 适的业态规划，也将成为滨海城区的新城市中心。
酒店
大型超市
新城市中心
餐饮
购物中心
商务
项目定位
有限，大中型商业的招商、运营等仍然会有一定的风险。因此，新形态的商业需要 和当地人的消费习惯相适应。
项目定位
项目SWOT分析
优势： 1、整体规划布局，档次高，起点
高，具备商业中心的基础； 2、滨海唯一综合性商业项目； 3、滨海唯一五星级酒店配套； 4、紧邻县政府，位于新区核心，
地理位置优势明显； 5、区域未来发展潜力巨大。
商业现状分析—— 3、玉龙路街铺
•商铺类型：临街商铺 •一般面积：30-50㎡为主
•租金水平： 1.5-2.0元/㎡·天
商业现状分析—— 4、新时代广场
• 商铺类型：内街商铺，双层为 主，但可分开租赁。
• 一般面积：50㎡单层，100200㎡双层，500-1000平米双 层
• 租金水平： • 0.7-0.8元/㎡·天 • 8000-10000元/㎡ • 代表商家： • 开心小站、有意思连锁餐饮
金融机构存款 余额（亿元）
✓ 商业布局分析
1-5、现有商业
6、项目周边商 业，目前不成熟 7-8、在建商业 项目
欧堡利亚商业广场
6ห้องสมุดไป่ตู้
7 4
2 1
3
8 5
商业现状分析—— 1、阜东中路
• 商铺类型：临街商铺为主；少 量商场式店铺
• 一般面积：30-50平米，双层为 主；100-300平米，单层为主； 少数超过500平米。
滨海真正的商业中心
百马顾问 ◎ 盐城滨海项目 ◎ 全程服务
目录
市场现状分析 项目定位 项目规划布局、业态组合 百马商业资源整合(部分)
市场现状分析
滨海目前缺少
1、地标性城市综合商业中心； 2、中高档精品购物场所； 3、多功能的中高档商务场所。
✓ 宏观市场简析
【 滨海县概况】
2007年，全年完成地区生产总值107.9亿元，按可比价计算比 2006年增长15.6%。其中，第一产业为增加值26.7亿元，增长4.5%； 第二产业增加值46.2亿元，增长20.1%；第三产业增加值35亿元，增 长16.4%。人均地区生产总值10890元，突破万元大关。
• 租金水平：1.2-3元/平米·天 • 代表商家：新时代超市
商业现状分析—— 2、银厦广场
• 商铺类型：沿街商铺、内街商铺 • 一般面积：20-30；50左右；
100左右。 • 租金水平：
内街：2.3-3.7元/平米·天 沿街：3.7-4.6元/平米·天 售价：预期2.6-3万/平米 • 代表商家： 背靠背专卖店
商业现状分析—— 5、通贸建材城
• 商铺类型：临街商铺、内街铺 • 一般面积：50-100㎡为主 • 租金水平：
1.1元/㎡·天； • 售价：6000-8000元/㎡
新兴商业区—— 6、富康路
•商铺类型：临街商铺，两层为主 •一般面积：60-200㎡为主 •租金水平：
0.7-1.0元/㎡·天
•代表商家： 世纪华联超市 桥缘房产中介
在建商业项目
7——景湖路购物中心 商铺类型：临街商铺 一般面积：200㎡左右 租金水平：1.6-1.7元/㎡·天
8——玉龙南路商业街 商铺类型：临街商铺 一般面积：50-200㎡左右，有一 幢4层的综合商业，可分割出售。 价格未定。
✓ 整体市场结论
• 滨海港建设是目前的一大机遇。经济的快速发展，滨海港的建设，会带来众多外地 投资者，带动相关产业的发展，必将带动城区的发展，商业也将面临巨大机遇。
• 房地产高速发展，商业有集中趋势。滨海城区近两年进入房地产的高速发展期，商 业市场目前仍然处于早期分散经营的状态，但银厦广场、新时代广场等地方的出现， 表明商业已经有集中的趋势；
• 当地居民对商业的档次、规模有更高的需求。例如大型超市、中高档的购物中心。 • 市场总量辐射能力有限，招商运营存在一定风险。滨海市整体的人口、收入水平等
100 90 80 70 60.97 60 50 40 30
20 11.03
10 0 2007年5月
63.49
24.55
2007年11月
滨海县历年消费品市场发展情况
91.47
90.6
71.21
73.75
13.82
30.86
36.97 16.41
2008年5月 2008年11月 2009年5月
社会消费品零售 总额（亿元）
滨海缺少一个真正意义上的地标性城市综合商业中心， 而“欧堡利亚”正是弥补这一 缺陷的最佳选择，因此我们将“欧堡利亚”定位为：
欧堡利亚——
“地标性 城市综合商业中心”
定位诠释
★ 设有五星级酒店、精品主题商业、大型超市及多项休闲娱乐、时 尚餐饮等设施；
★ 4个特色主题：精品购物、特色餐饮、五星级酒店、休闲娱乐； ★ 1个大型主题休闲广场、3个特色建筑体块、整体开放式的布局； ★ 时尚特色的建筑外观设计、内外景观组团设计，共同营造滨海地
机会： 1、滨海港口建设，必将促进滨海
的经济发展； 2、新区的房地产发展迅速，人口
不断进入，商业逐渐繁荣。
劣势 1、体量较大，招商运营有难度； 2、建筑单体过多，不规则，连通
性受影响，消费动线受影响； 3、单层面积较小，业态布局受限； 4、广场靠内侧，主干道交叉口没
有广场，不利于人群导入；
威胁： 1、滨海县城的辐射能力有限；本
标性的精品城市综合商业中心； ★ 采取了将酒店会务区域和购物区域、休闲娱乐区域既相对隔离，而
店、街、广场又相互结合的新型商业模式。
✓ 市场定位
—— 集精品购物、特色美食、休闲娱乐、酒店会 务等功能于一体。
—— 辐射盐城地区、滨海下辖乡镇等城区域，包括响水、
射阳等区域的城市综合商业中心。
【 历年居民年人均可支配收入状况 】
滨海县城镇居民人均可支配收入（当年累计）（单位：元）
12000
10000 8000
6000 4006 4000 2000
0 2007年5月
8137 2007年11月
9308 4717 2008年5月 2008年11月
5569 2009年5月
10667
【 历年消费品市场增长情况 】