毛母文化旅游城营销策划方案
——智同中国地产
智同中国
前 言
鉴于前期与项目的多次沟通，本项
目的大体定位及思路方向，已经确定，
关于定位及思路我们不作过多赘述，在
此简单梳理下项目情况。
我们是什么？
智同中国
我们是什么？
我们是什么？
智同中国
一个景点 一个纪念毛主席母亲的景点 一个未来游韶山必到的旅游旺地 一个关于贤母文化的观景点 一个母亲和学生的贤母文化教育基地 一块人杰地灵、承贤母灵气的风水宝地
智同中国
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拓客范围： 以韶山市区为中心，兼顾 周边乡镇，向四周乡镇延 伸。
重点区域： 韶山市区、永义乡、大坪 乡、银田镇、杨林乡、如 意镇； 次重点区域： 湘潭方向、长沙方向、。
大坪乡
杨林乡
如意镇 市区域
拓客原则： 重点区域： 层层渗透，步步推进。 次重点区域： 紧抓重点，重在拦截。
永义乡
银田镇
商业整体定位
城东地标
商业金座
娄底最时尚主题商业中心
形象推广定位
买铺≥开银行
首付5万，买商铺银行，托管5年，年回报137%
娄底首个商铺银行
首付5万，托管5年，年回报137%
形象定位——高举高打，层层递进
数风流人物
毛泽东笔下的《沁园春·雪》 不但道出美丽风光，更道出豪言壮志
还看今朝
比肩“风流人物”，谁有机会？——你！
3593400
25817760 8575200 4789760 92011600 20916540 6542400 3444000 9986400 122914540
322
目标：项目全年约1.23个亿的所推货值，按照2016年农历年前目标 销售率达到80%，约近1个亿，因此项目2016年销售目标为1个亿
目录 Contents
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1
塑造
呈现 突破
2
3
智同中国
第一章 塑造
营销策略
智同中国
如何打造景点？
补缺市场，吸引游客！
智同中国
毛母文化旅游城
在此之前 项目传递给市场 是红色旅游
只
智同中国
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第二章 呈现
智同中国
塑造的产品，我们应该如何去说？
智同中国
本项目在韶山作为商业地 产并没有核心竞争力
智同中国
外围拓客
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外围拓客
与周边乡镇的每个村村干部或者从事保险业务的人员建立紧 密的联络。通过每个村干部与从事保险业务的人员找到每个 村具有购买力的客户。 可以借助合作者全天候释放本项目信息。借助合作者传递本 项目实时宣传物料。
提高合作人员的积极性，给与每个合作者适当的补贴并且介 绍客户成交给与提成奖励。
极少，只有利用酒店招商带动投资客购买酒店）； 3、内街商业返租销售，统一招商，统一运营（从市场分析来看，内街商业 市场接受度较低，只有靠返租销售，给予市场信息）； 4、住宅及社区底商作为补充产品销售，不作主推，根据工程节点进行加推 销售。
推售策略
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各产品线的推售策略分解
根据核心推售策略制定项目2016年推售计划： 1、项目首批开盘产品为项目3、4、9#临街商铺；
[2] 第一阶段拓客
根据韶山市镇实际情况以及人口分布，拟定5条拓客线路： 大坪乡方向、杨林乡方向、如意镇方向、永义乡方向，银田 镇方向。以县城为中心点，向四面乡镇覆盖。 实施细节：每天安排2部车，分别去往不同两个乡镇，每个 地点配备1司机+5派单人员+1营销人员，营销人员监督执行 单页派发；第一阶段每个乡镇平均单页覆盖3次。
四层
一层 9号栋 合计 公寓 2批 商业 3号栋 10-11号栋 合计 总计 一层 二层 二层 三层
1197.8
2151.48 1429.2 1197.44 12682.24 6972.18 654.24 688.8 29896.26
1
19 18 2 107 150
3000
12000 6000 4000 3000 10000 5000
智同中国
11# 6# 7#
5# 8# 10#
9#
2#
住宅及社区底商
1# 3#
4#
酒店式 公寓
推售策略
智同中国
核心推售策略
1、首批面市以临街商铺撬动市场，带动整个项目，形成市场热议口碑（从 项目自身及市场分析来看，临街商业价值最为突出，市场接受度最高，具备 首批入市，引爆销售的素质）；
2、招商带动公寓，带租约销售（韶山市场公寓产品接受度较低，刚需客户
突出：绝对的身份标签，绝对的城市顶尖圈层
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营销策略
创意旅游地图，打响项目知名度
特色纪念礼品，创造文化氛围
批量采购，建立厂、商合作通道
传统文化礼品，倡导主席文化
毛母文化——主席文化结合，形成一个整体
营销策划
智同中国
活动建议三：
教育基地摘牌
爱国教育基地摘牌， 成为未来学校活动组织的 重要目的地。
通过活动 现场截客
，启动认筹 第一阶段留电客户转到访 第二阶段拓客派单启动
[1] 物料筹备
准备项目
派单人员招聘 派单马甲 宣传单张 礼品 车
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数量
10个 20件 10万张 1万份 2部
负责部门
营销部 营销部、综合部 营销部、综合部 营销部、综合部 综合部
备注
营销部建议 定制与项目配套
3元以下礼品 需配司机
因此我们无需刻意去说我 们是个怎样的商业项目
我们既然是打造的一个文化、旅游、景点，那么我们 更应该将本项目作为一个旅游景点进行宣传，而商铺 只是作为配套景点需求而应运而生的！
智同中国
每一个成功的项目背后 都有一个美丽动听的故事…
我们更需要的是 以韶山人熟悉的口吻 来讲述一个动听故事……
故事描述方式： 韶山又有一新旅游景点，景点有…… 游客们，还在等什么？
谢谢聆听！
智同中国
在短时间内需要完成如此艰巨的销售 任务需要开发商与营销团队共同配合
完成以下几点重点执行工作：
智同中国
客必要性
随着房地产行业供求失衡日益加剧，房地产市场竞争愈发激烈，为了抢占更
多的市场份额，传统的坐销模式已经不能满足市场需要，所以行销显得尤为重要
。韶山商业地产投资回报率低，空置严重，客户投资热情不高，我们应该选择主 动出击，带着毛母文化旅游城“走出去”，把客户“拉进来”，既有利于把握客 户需求，及时掌握客户反馈信息，又能为项目销售赢得更多的客户渠道，创造更 好的销售业绩。 针对韶山市城以及周边乡镇的实际情况，建议项目除采取户外广告树形象， 现场活动聚人气，更要做拓客派单做客户渗透，“的三管齐下”的实效营销模式 。以铺天盖地的广告轰炸达到“城里乡下，家喻户晓”的宣传效果。
我们要做的便是——通过讲故事，不断放大 项目作为景点的优势，同时引发人们的热议， 将项目打造韶山旅游的一大亮点！引导人们 对项目在深入的联想，使项目价值最大化！
核心问题
智同中国
核心问题聚焦——
现阶段项目重点解决2个问题
本方案重点解决三个问题 问题1：如何打造一个能够触动市场的景点（景点有什么） 问题2：如何推广景点和销售结合（商业怎么卖）
智同中国
拓客两大阶段
物料准备阶段
第一阶段拓客
产品发布
第二阶段拓客
项目开盘
2016.7前半个月
2016.7.16-8.15
2016.9.10
2016.9
持续户外及线上媒体密集投放
2016.10.1
广告物料到位 团队组建完成
借势户外广告出街及线上媒体投放 对韶山市和乡镇启动全面拓客派单 做好信息渗透和客户留电
活动组织 政府支持
从政策上获得舆论导向支撑，更有公信度！
营销策划
智同中国
活动建议五：
大型招商发布会
以大客户意向进驻为 宣传主题，组织市区所有 餐饮、纪念品商户参会， 同时给予意向投资客户一 剂“强心针”。
活动组织 政府支持
大型招商发布会，概念与落地结合，提振信心
营销策划
智同中国
活动建议
民俗剪纸活动；
2、根据招商及工程情况确定今年二批推售为酒店式公寓及
10、11#内街商铺；
注：项目首批开盘产品确定，工程需要以3、4、9#临街商铺达到预
售条件为首要任务，工程进度配合营销完成今年销售目标
看货量
推售批次 产品 栋号 3号栋
智同中国
项目2016年推售产品货量盘点 层数 一层 二层 三层 一层 1批 商业 4号栋 二层 三层 建筑面积 768.38 768.38 771.24 1475.44 1461.44 1461.44 套数 10 7 1 24 24 1 单价 12000 6000 4000 12000 6000 4000 总价 9220560 4610280 3084960 17705280 8768640 5845760
关键词： 景区 旅游旺地 风水宝地
我们是什么？
智同中国
由以上关键词人们能想到什么？
景点—人气—旺地—生意 价值——价格
大众接受以上认知的心理——风水宝地---寻找商 机！
项目分析
智同中国
毛母文化旅游城
以文化、旅游为核心， 打造韶山旅游新景点！ 打造韶山商业核心圈！
我们是什么？
智同中国
通过以上分析，我们已经知道该怎么做了！
电影下乡活动； 广场舞比赛； 吃斋菜活动；
佛文化讲堂；
样板合作店开放； 集体民俗婚礼活动； 书画、民俗文化展；
智同中国
第三章 突破
看产品
我们将项目产品线 归为以下四大类： 1、项目3/4/9#商 铺为项目的临街商 业； 2、项目3#公寓产 品为酒店式公寓； 3、项目 5/6/7/8/9/10#为 项目的内街商业； 4、项目1/2#为项 目住宅产品及社区 底商。