世联战略顾问服务经验分享
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世联战略顾问服务经验分享
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“成为中国政府和机构客户在房地产行业最 值得信赖的合作伙伴和智力脑库。”
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For whom and for what?
为谁提供什么内容的顾问服务？
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区域规划顾问服务价值之一
制定具备前瞻性和针对性的开发理念
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前瞻性：区域规模决定区域开发以 及成熟周期较长，因此其整体规划以 及开发理念必须以区域可持续发展为 目标，站在城市发展角度考虑所在城 市发展阶段、区域空间布局演变、项 目所在区域的地位以及类似区域发展 案例借鉴等，挖掘区域价值，制定前 瞻性的开发理念和规划方案。
例
长
项目属性：都市中心区域、有独特景观资源的滨水区，需要
沙
重建的旧城区
新 河
顾问效果：项目已向湖南省委常委、长沙市市委书记梅克保，
三
长沙市市长谭仲池，副市长徐湘平，市委秘书长王振等高层
角
领导进行项目汇报，研究成果得到了长沙市领导的高度认同，
深圳市住宅局
金地集团股份有限公司
深圳市土地与房地产交易中心
华润置地
深圳市盐田区政府
北京首都开发控股（集团）有限公司
—— 致力于打造理想之城的各级政府/机构和力争 深圳市龙岗区人民政府 深圳市福田区规划与国土资源局
北京天鸿宝业房地产股份有限公司 北京城市开发集团有限责任公司
于追求卓越的开发企业 深圳市宝安区规划与国土资源局 苏州工业园区管委会 合肥市规划局
金融街控股股份有限公司 天津泰达集团房地产开发公司 天津益德置业有限公司
海口市国土资源局
大连亿达
青岛市城阳区城市规划建设管理局
深圳市华侨城房地产有限公司
济南市临港开发区管委会
深圳招商地产
西安高新区管委会
上实地产
沈阳市和平区房产局
上海绿地（集团）股份有限公司
郑州市二七区区政府
城市重建顾问服务价值之二
操作模式的整合与创新，最大化的规避风险
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通过对成功案例操作模式的研究与借鉴，对项目本体条件的详细调研与分析整 合并创新改造模式，提供适合于本项目的“量身定做”的具备可操性的改造操作 模式，保证项目始终走在正确的路上，降低项目开发的试错成本，最大化的规避 项目操作风险。
兼顾长、短期利益的开发目标梳理及方案落地
区域开发涉及多方利益主体、所需资金规模大且往往 与企业的整体发展息息相关
案例：河南安阳贞元项目
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多方利益主体：区域开发往往涉及地方政府利益， 担负一定的政府目标，且需要强大的政府支持，同时 开发主体在项目的开发中又有自己的盈利目标或品牌 目标；
因此，区域开发应从兼顾多利益平衡的角度，从企业 自身实力的角度以及企业战略发展的角度制定不同阶 段的开发目标和方案。
项目规模：七个项目共20多平方公里 世联顾问切入点：
房地产项目 Vs 区域开发 项目发展 Vs 城市运营 取款机 Vs 蓄水池
区域开发服务顾问服务价值之四
建立区域开发正确的做事步骤
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综合效益最大化：高度决定视 野，视野决定追求，我们的研究 是基于城市与区域发展层面，往 往涉及包括政府、开发商、改造 机构和原住民等各方主体的社会、 经济、环境等多项效益，因此我 们着力于兼顾多方主体目标，提 供综合效益最大化的解决方案， 达到区域增值，甚至提高城市竞 争力等的效果。
案例：深圳岗厦河源片区改造项目
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开ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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项目基本情况：位于深圳中 心区，占地20.2万平方米， 可建设用地面积16.16万平 方米，总建筑面积52.5万平 方米 ；属于城市CBD内大 型的城中村改造项目
项目关注点：兼顾到了政府、 开发商、原居民等多方主体 的多方目标，寻找到综合效 益最大化的更新方案 ；
项目成果：得到福田区政府 的充分肯定，推动了深圳旧 城改造的进程
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区域开发周期长，涉及方面多，在制定了兼顾长短期利益的开发目标和方案后，仍需针对不 同开发阶段和不同目标制定正确的做事步骤，理清、理顺每一阶段工作步骤，从而保证整个区 域开发的顺利进行。
区域开发的基本工作顺序：开发主体的合法性确立目标体系的建立土地查勘/资源盘点 土地价值评估区域定位区域规划开发模式的选择启动区的确定与启动区域营销
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区域规划顾问服务价值之三
形成可操作的规划指标及开发实施方案
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可操作性：规划的编制，尤其 是控制性规划的编制必须考虑未 来市场的可实施性，因此，一方 面必须充分了解未来区域内可能 的投资者、消费者对现状以及规 划的意见和需求；另一方面必须 从区域竞合关系出发，分析竞争 范围内不同区域的功能定位与未 来发展策略，从而制定出满足市 场需求和符合区域未来发展前景 的可操作的规划指标和开发实施 方案
城市重建顾问服务价值之四
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通过城市空间的重塑树立示范效应，取得品牌效益
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旧城改造项目不同于一般的房地产开发项目，虽然更加复杂，但也更容易成为 城市的重点项目、成为标杆和名片，应当在经济利益平衡的基础上为开发主体、 项目以及城市带来品牌价值和影响。
案
项目规模：面积147.16万平方米
城市重建顾问服务价值之三
提供多种可行方案并进行优化，保证市场与操作的
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城 市
可实现性
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丰富的旧改经验、强大的沉淀和市场研究能力以及与被拆迁人沟通的能力是进行经济 测算、提供优化项目重建拆迁方案、确保经济市场可行的基础，因此应当以市场事实和 被拆迁人的意愿摸底为基础，提供可操的、可实现经济利益的重建方案体系。
成功开发区域的实证案例研究
——大规模旅游地产世联案例库 深圳大梅沙 成都芙蓉古城 天津京津新城 天津东丽湖区域开发 昆山绿地21城 上海新浦江城 广州凤凰城 深圳四季花城 武汉万科城市花园 香港愉景湾 霍姆斯蒂德度假区 隐居谷四季度假区 ……
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区域开发服务顾问服务价值之三
财务要求：大规模土地开发，规模大、开发周期长、 盈利点复杂，开发商必须结合项目背景和自身实力， 明确每种盈利点在不同开发阶段的可实现性和相应规 模，并从财务目标出发安排开发节奏
企业发展需求：区域项目开发以及盈利周期长、资 金投入大等特点决定其往往与开发主体的企业长远发 展战略目标相关联，因此区域项目在不同阶段的开发 目标设置必须考虑企业的发展策略安排
案例：深圳盐田三、四村项目
项目基本情况：改造范围包括10个整体搬迁和2个就地改造的 自然村，共占地面积27公顷
客户目标特点：能够使项目具可操作性的开发模式；能够使项 目具可操作性的拆赔空间；能够使项目具可操作性的开发强度； 能够使项目具可操作性的实施手段
世联顾问效果：深圳盐田三、四村项目，进行了详细的经济测 算，与市场容量预期等研究。最终政府给予项目较为宽松的容 积率，并对项目进行了补贴。
城市发展趋势研究：邹平两河一湖项目
市场演变趋势：区域开发周期 较长，因此不同功能的定位研究 不能仅关注各个功能物业的当前 市场状况，而是结合现状和市场 发展普遍规律对未来市场作出准 确预测指导正确的功能定位，实 现区域开发的长期盈利目标。
低密度市场趋势研究： 青岛即墨项目
区域开发服务顾问服务价值之二
针对不同业务模块的核心技术思路
区域开发顾问
对项目所在城市发展和市场演变趋势的把握 类似区域成功案例的实证研究 兼顾长、短期利益的开发目标梳理及方案落地 建立区域开发正确的做事步骤
区域开发服务顾问服务价值之一
对项目所在城市发展和市场演变趋势的把握
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城市发展趋势：区域开发项目 规模大、开发周期长以及功能复 合的特征决定其发展方向和所在 城市的发展具有紧密的联系和互 动关系，因此需要站城市发展的 角度，研究城市演变、功能和空 间眼发展规律，寻找区域可能承 担的城市功能，解决区域未来可 持续发展动力问题。
能不能换个案例？
世联战略顾问的服务价值
针对不同业务模块的核心技术思路
城市重建顾问
提供综合效益最大化的城市更新解决方案 操作模式的整合与创新，最大化的规避风险 提供多种可行方案，保证市场与操作的可实现性 通过城市空间的重塑树立示范效应，取得品牌效益
城市重建顾问服务价值之一
提供综合效益最大化的城市更新解决方案
世联战略顾问服务的客户——
政府/机构
开发企业
北京首都规划委员会
新鸿基地产发展（中国）有限公司
北京市顺义区规划局
港铁轨道交通（深圳）有限公司
北京市亦庄经济技术开发区管理委员会