大道 融中心
43层
1383
12
120-130
商务 圈
民生银行
地上68层地下3 层
1993
25
100-120
广发银行大 地上54层地下2
厦
层
1500
25
110-125
瑞通广场
地上29层地下1 层
1200
16
89-100
汉口 滨江
区
企业中心5 号
武汉时代广 场
地上30层地下3 层
地上34层地下1 层
1987 1176
/s
6m/s
3.5m/s
OTIS3.5m/s
10部
14部
24层10部 40层12部
16部
1：5969 1:4142 1：5113
1:5937
甲级写字楼标准车位面积比1：150左右
3.6米
4.2米
4.2米
3.9米
联发国际大 厦
LOW-E玻 璃
10米/800 ㎡
183米
蒂森克虏伯 3.5m/s
12部(不含3 部商业摆渡
20032005
2006
三产 12 1488- 274 产值 37 2299 7
三产 产值
2982
34354854
5837
年均
年均
办公 成交
武1汉01.未来六23年.2第三产367业. 产值与办成写公交字楼产 积市值单6场2单位容位：量：万预亿平8期元米7
面积
发展情况面积
面 180
阶段 中等
年均 面积
泰和➢广客场户对于办公 产品认知处于初 1996-2000年 级水平，常由于
单纯的价格因素
化关注。
客户20特01点-2：016 ➢客户年对于高端办公
产品逐渐认可，但对
以人为本并追求独特、 入市时间
个2性01。7-2020年
2021以后
客户特点：
➢客武户汉对写于字高楼端产办品公演进过程
6
武汉写字楼市场特征 武汉写字楼市场目前正处于快速发展期，主要表现在以下方面： 硬件档次提升 租金平稳上涨 高端项目出现 软性服务提升
产品档 次
建设期
快速发展期
稳定繁荣期
超甲级 甲级
市场特点：
市场特点：
人市信场汇特武点胜：路
➢以乙级写字楼 为主。 产品特点：
➢甲级写字楼武逐汉步保取利文化 代乙级写字楼广，场超甲 级写民字生楼银开行始大出现企。业中心
➢项太甲和目级环、贸超中甲恒级隆写广字 楼心全面占领市场场。 产品特点：
➢产品商务感、
7
武汉写字楼市场特征
硬件档次提升>>配置、用材、商务配套水平不断提升
指标
外立面
大堂高 度/面积
楼高 电梯品 牌及速
度
电梯部 数
电梯面 积比
标准层 高
广发银行 大厦
玻璃幕墙
9.8米 /700㎡ 221米 蒂森克虏 伯6m/s
14部
1：4900
4.0米
IFC国际 金融中心 干挂石材 +玻璃幕
墙 7米/800
容量 --
高等容
111%
量62 %
阶段 年均 面积
第三产业
主要阶段
产值
--
40% 107%
2015-
5712-
增幅
增幅
2020
11489
2014
4967
按照年增幅15％的保守增速预估未来六年武汉的三产产值，根据写字楼发
展水平评估模型，推测武汉写字楼容量自2015年起将从中等容量上5升到
高等容量
5
写字楼市场发展历程 武汉写字楼市场目前正处于快速发展期，高端写字楼为主流发展方向，产品及市场需求呈现多元化趋势
产新 厦品世特界点： 5号
➢产品满足客户物质、
纯粹性较薄弱； 新世➢产界中品国心开始关注客浙户商国际大 精神双重需求，并给
➢硬件仅能支瑞撑通广场贸更高层次精神需IF求厦C；
客户带来尊崇感、荣
乙级
基本的办世公贸需求。 建客银户大特厦点大：厦
➢硬件、设计融入商 务化、效率化、人性
耀感； ➢硬件、设计全方面
➢ 2014年3季度武汉市优质写字楼平均有效租金突破90元/平米·月，近年来持续平稳上涨。
数据来源：上海高力国 际研究部
9
武汉写字楼市场特征
租赁市场表现
建设大道商务圈及汉口滨江商务区写字楼租金水平领跑全市，其中以高品质硬件水平及高物业附加服务 著称的企业中心5号租金独占鳌头
➢ 全市以汉口滨江商圈和建设大 道商务圈平均租金最高，集中 众多高档写字楼，其次是解放 大道、武广商务圈和CBD商务 圈，是汉口比较老牌的商务圈 ，因其地段优越，写字楼租金 也居高不下；
第三产业产 值(亿元)
写字楼 整体容
量
>5000
高等
2000～ 5000
中等
模型来源：世联模型
<2000
低等
武汉市第三产业产值发 展状况
深圳2001－2006年三产产值、 办公用房年均成交量对比
年份
20 01
20022005
200 6
北京2002－2006年三产产值、 办公用房年均成交量对比
年份
2002
排名 项目名称
区域 成交面积(㎡) 成交金额(万元) 成交套数(套) 成交均价(元/㎡) 月均去化
1
泛海国际SOHO 城
CBD
37765
62855
136
16644
3433
2 武汉中央文化区 中北路 31148
61499
308
19744
2832
3
福星惠誉水岸国 际
徐东
27064
30096
518
11120
11
武汉写字楼市场特征
软性服务提升>>优质的物管是高档写字楼最直接体现
好的写字楼应该提供优质的物业管理服务，客户对物业服务质量的需求不断提高，物业服务甚至已成 为评判写字楼档次的最重要因素之一，同时也是物业增值的保障
在当前武汉商务市场，外观及产品优势并不突出的新世界国贸、武汉天地企业中心5号、新世界 中心，凭借统一的管理运营及优质的物业管理服务，跃身为武汉最高档的写字楼。
武汉写字楼现状与销售规律总结
2015年1月 世联行 1
[目录] [1] 武汉写字楼市场演变特征 [2] 武昌写字楼市场格局 [3] 武汉写字楼营销经验
2
Part 1
武汉写字楼市场演变特征 发展历程、供应表现、去化特征
3
写字楼市场发展历程
写字楼市场表现与第三产业发展高度相关，武汉写字楼市场仍处于 上升通道
㎡ 210米
三菱 6m/s
10部
1：4300
3.6/5.4米
凤凰国际
1818中心
汉街总部国 际
石材+LOW-E玻璃幕墙
玻璃幕墙
石材+玻璃 幕墙
LOW-E玻 璃
普提金 LOW-E玻璃
6.8米/200 ㎡
90米
11米/1100 ㎡
181.8米
10米/900 ㎡
120米
10米/200㎡ 265米
O甲TI级S2写.5字m楼标蒂准森梯克面虏比伯1：45三00菱-5000
产业结构调整期写字楼需求 量随第三产业发展同步增长
由销售转 向持有租 赁为主
4
未来在经济收入增加，内需不断拉大的情况 下，第三产业发展空间依然巨大，与之相对应 办公市场需求同样会呈上升态势。
写字楼市场发展历程
从产业层面来，第三产业的快速发展将会使武汉未来写字楼容量出现较大 程度增幅
写字楼发展水平评估模型
显受挫; ➢ 11月汉街总部国际清盘及环球时代中心新品入市，大幅拉升了当月成交量及均价。
15
武汉写字楼去化表现
大型综合体内的中端写字楼去化较快
从2014年1-11月市场去化水平来看，以依靠超大型综合体项目且为中端写字楼产品的泛海国际 SOHO城、武汉中央文化区销售速度领先武汉市场
2014年1-11月武汉办公物业成交面积排行榜
经历了2011年的成交量爆 涨，市场逐步回归理性， 但2013年由于整个房地产 市场行情火热，写字楼市 场也出现了一波反弹，随 后2014年成交下滑较为明 显。 14
武汉写字楼去化表现
2014年整体成交量有所下滑，市场逐步回归理性
传统旺季
➢ 在2014年整体房地产市场不景气大环境之下，写字楼市场月度成交量同比下跌约10%； ➢ 4-6月及9月为传统旺季，成交相对较高，而受9.24限购政策放开影响，10月写字楼成交明
➢ 其中租金水平以汉口滨江商务 区的企业中心5号为最高，主
2014年各片区写字楼租金统计
片区 项目
楼层
标准层面 积（㎡）
物业费 （元/ ㎡·月）
租金 （元/㎡·月）
新世界国贸
地上55层地下2 层
2300
28
100-140
浙商国际大 厦
地上48层
2121
28
100-150
建设 IFC国际金 地下2层，地上
梯)
1：4445
3.8米
车位
403
400
420
1564
300020ຫໍສະໝຸດ 01164车位面 积比
1：170
1：107
1：142
1：216(整 体)
1 : 150 (整体)
1：150(含 1：171(含
商业)
住宅) 8
武汉写字楼市场特征
租赁市场表现>>出租率创新高、租金平稳上涨
➢ 2014年3季度武汉市优质写字楼空置率为近年来最低14.3%，武昌甲级写字楼出租率基本维 持在90%以上；