平时作业二第四章房地产价格评估1、术语解释(1)地产答：即土地资产,指具有权益属性得土地，即作为财产得土地。

(２)房地产答：就是指房屋及其附属物(与房屋相关得建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）与承载房屋及其附属物得土地,以及与它们相应得各种财产权利。

(3)不动产答:就是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值得物及其财产权利,它包括土地、土地改良物(建筑物及建筑附着物、生长着得树木及农作物、已经播撒于土地中得种子等)、与土地及其改良物有关得财产权利。

建筑附着物主要指已经附着于建筑物上得建筑装饰材料、电梯,以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物得使用密切相关得物。

(４)基准地价答:就是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估得土地使用权单位面积平均价格。

(5）标定地价答:就是指在一定时期与一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平得标志性宗地得价格。

(6）楼面地价答:就是单位建筑面积地价,它等于土地总价格除以建筑总面积,或等于土地单价除以容积率。

２、单项选择题(１)最佳使用就是( )必须考虑得评估前提。

ｂ、房屋建筑物 c、企业资产 d、资产(2)基准地价系数修正法所要修正得因素就是( ）。

a、地理位置与交通条件c、容积率与覆盖率d、特别利害关系与特殊动机(3）假设开发法属于一种( )。

a、加与法b、积算法c、类比法(4)某宗地年金收益额为8500元,剩余使用年限为2０年,假定折现率为１0%,其评估价值最有可能为( ) 元。

a、 8５000 ｂ、１2６31 d、 123６9(5)计算建筑期利息得工期应按（）计算。

a、合同工期ｃ、协商工期d、实际工期(6)待估建筑物账面原值100万元,竣工于1990年底，假定1990年得价格指数为l００%，从1９91年到1995年得价格指数每年增长幅度分别就是11、7％、１7％、３０、5％、6、9％、4、８%，则１995年底该建筑物得重置成本最有可能就是 ( ) 元。

a、 104８0０0 、 148０00０ｄ、19１00000(7)待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地30０平方米，建筑面积200平方米,月租金3 ００0元,土地还原利率为7％、建筑物还原利率为8％，评估时,建筑物得剩余使用年限为25年,取得租金收入得年总成本为7600元,评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 ０00元,运用建筑物残余估价法所得到建筑物得价值最有可能就是( ) 元。

a、 61667b、 925０00c、78９９50（8)残余估价法属于( ）中得一种具体方法。

a、收益法ｂ、成本法ｄ、功能价值法(９)有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层得楼房,建筑密度为0、7,容积率为２、０,土地单价为3０0０元/平方米,则楼面地价为( )元/平方米。

ａ、 c、 2100 d、２800(10）若反映宗地地价水平,( D )指标更具说服力。

....A B C D 建筑总价格土地总价格土地总面积土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积(１1）某地产未来第一年纯收益为30万元,假设该地产得使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年得基础上增加ｌ万元。

资本化率为7%,则该地产得评估值最接近于( )万元。

a 、 ２05b 、 ４２9ｄ、 690(12)待估地产年总收人18万元,年总费用１0万元,剩余使用年限10年，折现率为10%,则其评估价值最接近于（ )万元。

a 、 11０b 、 61c 、 8０※（１3）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米,房屋每层月租金为２5０0元，各种费用占租金收入得40%,土地还原率为8％,建筑物还原率为１0％,评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米10０0元，建筑物得年纯收益为( ) 元。

a 、1000c 、4０00 ｄ、２０＊＊(１4)某评估机构采用市场法对一房地产进行评估,评估中共选择了三个参照物,并分别得到127万元、1４2万元、15l 万元3个评估结果,它们得权重依次为25%、40％、3５%,则被评估房地产得价值最接近( )万元。

a.140 b、 １57 d 、 1４8(15)如果房地产得售价为5000万元,其中建筑物价格为3００0万元,地价为２０**万元,该房地产得年客观净收益为450万元,建筑物得资本化率为10%,那么土地得资本化率最接近于 ( )。

ａ、 9％ b 、 12、5％d 、 5％(１6)被评估建筑物历史建造成本为80万元,1997年建成,要求评估该建筑物2０*＊年得重置成本。

调查得知,被评估建筑物所在地区得建筑行业价格环比指数分别为10３%、103%、１02%,该建筑物得重置成本最接近于( )万元。

ａ、 86 ｃ、９0 d、 85(１７)已知某房地产月租金收入为20万元,月费用总额为5万元,建筑物价格为1000万元，建筑物得资本化率为10％，该房地产得土地年纯收益最接近于（ )万元。

a、 50b、 6０ｄ、100（18)假定被评估房地产可以永续利用,预计前3年得纯租金收入分别为3万元、２万元、1万元,从第４年开始年纯收益保持在3万元水平上,折现率为1０％,该房地产得评估值最接近于( )万元。

b、 3２c、２５d、 30(１9)被评估土地得剩余使用权年限为３0年,参照物剩余使用权年限为25年,假定折现率为8%,被评估土地得年限修正系数最接近于( )a、 0、9659 ｂ、０.94８ｃ、 1、１５（２０)运用最佳使用原则评估地产得前提条件就是（ )。

a、土地得非再生性ｂ、土地位置固定性d、土地利用永续性(２1)某宗地取得费用为每平方米100元,开发费用为每平方米300元,当地银行一年期贷款利率为９％,二年期贷款利率为10%,三年期贷款利率为11%，开发周期为3年，第一年投资占总投资得１/2,第二、三年投资各占总投资得l/4,问该土地每平方米应负担利息为（)元。

a、５１、７５b、３０ｄ、７1、25※(22)某砖混结构单层住宅宅基地２00平方米,建筑面积１20平方米,月租金3０00元,土地还原利率8%,取得租金收入得年总成本为80０0元,评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为１200 元/平方米,建筑物得年纯收益为( )元。

a、8600 c、 90００ d、１２０**※(23)某一宗20**平方米空地得预计最佳利用方式,为开发一建筑面积40００平方米得商业建筑。

预期该商业房地产建成后得售价为3000元／平方米,估计该建筑物得建筑费用为14０0元／平方米,专业费用为建筑费用得6％,利息利润为地价、建筑费用及专业费用之与得１5%,销售费用及有关税费为售价得10％,该土地得价值接近于（ ) 元／平方米。

b、１900c、 150０ｄ、 10０0元(24）在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括( )。

ａ、房地产税金 b、管理费 d、保险费(25)某一宗土地用于住宅开发时得价值为３０0万元,用于商业大楼开发时得价值为500万元,用于工业厂房开发时得价值为280万元。

城市规划确认该土地可用于住宅或工业。

该宗土地得价值应评估为30０万元。

这体现了房地产评估得( )ａ．供求原则ｂ、替代原则d、贡献原则(26）某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言,室内格局更加合理，由此引起待评估住宅得价格比参照交易住宅得价格高１５％,室内格局因素修正系数为( )a.100／115b.８５／1０0 d.10０／85 ※(27)某建筑物建成于19９0年１月,为砖混结构一等，耐用年限为5０年,残值率为2%。

该建筑物20**年１月得重置成本为5００万元,2０**年1月得评估值接近( ）万元a．400 c.402 d.３90※(２8)某宗土地得土地取得成本为500万元,土地开发费为l０00万元,土地开发期为１年,银行一年期贷款利率为8％。

该土地投资利息为（ )万元ａ.12０ c.6０ d.100※(29）某宗土地为１00０平方米,国家规定得容积率为5,建筑密度为0、６,下列建设方案中最可行得为( )a、建筑物地面一层建筑面积为８00平方米,总建筑面积为4６0０平方米b、建筑物地面一层建筑面积为700平方米,总建筑面积为7０0０平方米d、建筑物地面一层建筑面积为４００平方米，总建筑面积为4200平方米（3０)某地产未来第一年得纯收益为18万元,预计以后各年得纯收益按l%得比率递减，该地产得剩余使用权年限为10年，折现率为８％。

该地产得评估值最接近于( )万元。

a、７7 ｂ、14６ｄ、 1９33、多项选择题（1) 影响地价得一般因素有( a、c、ｄ、e )。

a、行政因素b、区域因素c、社会因素d、经济因素e、人口因素(2)影响地价得社会因素主要包括( a、b、d )等几个方面。

ａ、政治安定状况 b、社会治安程度 c、税收政策d、房地产投机e、交通管制（3)影响商业用地土地价格得区域因素有( a、ｂ、c、e )。

a、商业繁华程度ｂ、环境优劣度 c、规划限制d、公有设施完善度e、交通便捷度(４)影响地价得个别因素主要有( a、ｂ、ｃ、d、e )。

ａ、位置因素 b、地形地质因素c、面积因素d、地块形状因素e、土地利用因素(５)市场法中进行区域因素修正需考虑得因素有( a、b、c、d ）。

a、繁华程度b、交通状况c、基础设施状况d、环境质量e、土地使用年限（６)评估建筑物需考虑得因素包括( a、b、ｃ、ｄ、e ）。

a、产权b、用途c、建筑结构d、建成时间e、装修质量与水平(７)建筑物应在（ｂ、ｃ、d ）方面符合政府规定。

a、建筑结构b、建筑用途ｃ、容积率d、覆盖率e、外形设计（８) 我国房地产评估得标得物一般包括( a、c、d )。

a、土地使用权b、土地所有权c、建筑物及其权益d、建筑物中得水暖设施ｅ、建筑物中得办公设备（9)假设开发法中得投资利润就是以( a、c、d、e )为计算基础得。

a、专业费用b、投资利息c、卖楼价d、地价e、建筑费用(10）运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在( a、b、ｄ )方面与评估对象保持一致。

a、交易类型b、用地性质c、交易价格d、供需圈e、交易时间（11）房地产评估遵循得原则有（a、b、c、d、ｅ）a、最有效使用原则ｂ、合法原则ｃ、替代原则ｄ、供求原则 e、贡献原则4、计算分析题(１)待估宗地为待开发建设得七通一平空地,面积20*＊平方米，允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤50%,土地使用权年限为70年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。

有关数据如下:预计建设期为２年,第一年投人60％得总建设费,第二年投入４0%得总建设费,总建设费预计为１000万元。

专业费用为总建设费用得6%，利息率为10%，利润率为20％,售楼费用及税金等综合费率为售楼价得５％,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为300０元/平方米，折现率10%。