林西商业一条街的购物集散地，该区域是 古冶区最繁华，功能最齐全的区域，伴之 而来的房价也是水涨船高，以紧邻肯德基 的底商为例，120㎡的一层底商，价格在45 万/年。超过距离我项目最近的唐家庄商贸 城一套60平米的产权底商售价。(商贸城门 口处3层底商1年租金为4.5万元，共190平 米)
商场篇
住宿篇
周边竞争对手： 洋洋大酒店为中低端规模，设备陈旧，竞争力不 大。 古冶大市场正建设一酒店，地处公交枢纽正对面， 地理优势明显，周边配套较好，值得长期关注
• 综上所述，建议我项目位置引入中端或者高端酒
店入住。除正常住宿外，提供餐饮，洗浴，会议 等服务
附：如家快捷酒店入驻标准
• 1、建筑物的建筑面积在3000－6000㎡以内，出房数量
住宿篇
• 周边环境 • 唐家庄商贸城，福乐购物广场，以及北外环以南
的大量常住居民，可为其提供婚庆服务。
• 古冶政府八大局搬迁至金山开发区，金山开发区
内中高端酒店几乎没有。可为其提供商务性质住 房。
• 金开发区内的合和婚庆广场是古冶乃至唐山最大
的婚庆场所，但其没有住宿设施。将会给我项目 带来一定客源。
• 第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所
以位置非常重要。从位置上来说，我项目拥有交通的便利 性，但无大量的消费环境。
• 综上所述，建议项目开发不考虑建设商场。
底商篇
• 目前商业项目，临街底商是不可缺少的重
要组成部分，无论是从开发商的回款数额 考虑，还是从业主的经营效益考虑，底商 都显得尤为重要。
商贸城内角落位置独立底商，建筑面积64㎡ 售价31万元；
底商篇
其他沿街底商参考：
振兴道底商：位于唐家庄商贸城北侧振兴道 上，属于小区底商，74㎡的一层底商年租 金3.5万元。
爱民花园底商：位置及人流量比我项目略差， 但大体相似，78㎡二层底商，位于小区门 口，售价58万。
与我项目类似地段底商价格最低在7000元以 上，较高的达到8000左右，但实际定价需 要依照当时物价及成本核算后予以确定
属于本片区营业较早的酒店。内部装修以及环境不尽人意， 大堂光线昏暗，感觉很压抑。
• 酒店辐射范围为唐家庄区域。
住宿篇
我项目地段优势明显：
• 接壤北外环公路； • 向东为唐家庄生活区，向西为赵各庄生活
区，向南为金山开发区，路网四通八达；
• 距离公交总站车程约3~5分钟，时间短，交
通便利方便出行；
• 距离金山开发区中心车程约3~5分钟
商场篇
• 目前商业最发达的区域是林西片区。曾经
的市政府、八大局（目前已搬迁至金山开 发区），古冶最早的百货大楼也是设立在 林西，带动了整个区域的经济发展，林西 的商业街规模密集，周边人口优势明显， 现有大规模百货商场3家，各种品牌店，肯 德基均入住古冶商业街。
林西商业街
• 依托林西百货大楼等3座大型卖场，形成了
住宿篇
• 市调案例：洋洋大酒店
洋洋大酒店是距离我项目最近的酒店，包含服务项目有：餐 饮、住宿、洗浴、会议。
住宿篇
洋洋大酒店房间配置： 酒店星级：2星 标准间：36套 138元/天 套房：6套 260元/天 会议厅：容纳约30人 100元/小时 车位：25个
住宿篇
• 婚庆是该酒店的主要赢利点。 • 日常入住率为50%左右 • 该酒店无正规物业公司、管理公司负责经营，也不做推广，
• 从商业圈形成的要素上来说： • 第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是
一个群体，它的层次是多元化的。我项目的位置周边层次 比较单一，无法满足商业圈的多层次要求。
• 第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是
盲目地打造，也不能称为成功的商圈。一般商业所辐射的 范围约为3公里以内，从图中我们能看出，项目以北3公里 内人口数量不足，无法满足建设商场，商圈的基本要求。
底商篇
市调案例：唐家庄商贸城
工程占地面积17188平方米，总建筑面积19327平方米，
中心为市场，周围2层底商环绕，局部3层。 业态分布：
经营业态主要以日常生活、农副产品为主。
辐射范围：
辐射周边3公里以内消费群体，包含我公司住宅项目温馨 家园，及北范、唐家庄大部分消费群体。与之组团的是商 贸城对面的一家中型百货超市，两者相互呼应，成为北范 地区商业比较繁华底区域
底商篇
底商篇
唐家庄商贸城内独立底商，建筑面积60~70㎡的户 型居多；有少量3层底商，建筑面积在120~130平 方米。由于新开业时间不长，空置率较高，约有 30%商户入驻，商贸城中心的市场摊位入住率较 高，达到90%以上
靠近入口的3层独立底商，建筑面积190㎡，年租金 4.5万元；
靠近出口的独立底商，建筑面积64㎡，年租金2万 元，售价42万元；
约在80—130间；
• 2、周边有一定的空地，出路通畅并有充足停车位； • 3、基础设施情况（最佳）：水－用水额度不低于3000
吨/月，进水管的管径不小于DN100，电－用电不低于 400KVA，煤气－有煤气管道接入或可以接入，排污－纳 入市政排污管网，供暖（北方地区）等设施到位；
住宿篇
赵各庄片区0~50元不等
古冶片区：多数为低端招待所，环境较差， 多守主干道及人群密集处，有一定市场， 如：华封宾馆，福特隆宾馆。 存有少量中端宾馆。价位在100元~160元 之间。
林西片区：中端宾馆较为普及，商务宾馆， 快捷宾馆，招待所并存。
古冶商业地产调研报告
古冶区概况
• 古冶区位于唐山市区东部，距市中心28千
米。面积263平方千米平方千米。人口约 41万。全区辖4个街道、1个镇、4个乡： 林西街道、唐家庄街道、古冶街道、赵各 庄街道、范各庄镇、卑家店乡、王辇庄乡、 习家套乡、大庄坨乡。新区政府已搬迁到 金山开发区。
金山开发区
• 金山开发区规划占地
约3000亩。东起唐林 路北段，西至伊家食 品厂、北寺公园，南 临205国道沿线，北
• 到唐家庄富贵街。开
发区内涉及五个城市 居民小区和一个行政 自然村。
金山开发区中心示意图
新项目区域位置： 新项目位于东华温馨家园小区马路东侧，地处开发区西北方 向，紧邻交通要道西外环公路，处于唐家庄与赵各庄交界处， 毗邻新公交总站，距离开发区中心5分钟车程。