集体土地“以租代征”现象的成因与对策分析
土地是一切生产的源泉，随着我国土地资源保护力度的不断加大，我国出台了越来越多的土地政策对土地资源进行了保护。

但是，随着征收征用成本的不断提高、手续的日益复杂，部分企业开始寻求“以租代征”的方式获得土地进而满足自己对土地资源的需求。

但是违法的土地租赁手段严重的扰乱了我国对于土地管理的规划。

因此，合理解决土地“以租代征”的乱象迫在眉睫。

标签：集体土地；以租代征；流转土地
一、集体土地“以租代征”乱象
近日，有报道显示，陕西武功县在兴建武功县工业园时，将近千亩的耕地租赁给企业进行非法建设，工业园区附近的村组千余亩耕地在当地政府的默许甚至是参与下，成为了工厂企业的建设用地。

据村里村民回应，村里的大部分土地被租赁，还有一部分被征用。

而至于土地的租赁过程，往往都是县上规划好企业用地，然后由镇一级政府出面协调，最后由村支部出面和企业签订租赁土地协议。

这是典型的土地的“以租代征”现象。

所谓土地“以租代征”是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自将农用地转化为建设用地。

集体土地“以租代征”的出现是伴随着土地管理制度逐年变严格而产生的新型“违法行为”。

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准适用农村集体所有的土地的除外。

”根据《土地管理法》，若想要使用农村集体土地用于非农建设的，除非是法律规定依法许可的乡镇企业、农村住宅、农村公共设施或公益事业，其它的使用方式都需要申请使用国有土地，禁止非法使用集体土地用于项目。

二、土地“以租代征”现象的成因
土地“以租代征”是随着国家对于土地采取越来越严格的管理措施而衍生出来的一种违法行为。

国家的土地政策往往是处于长远的稳定考虑而出台的，但由于一些地方并不能很好地处理近期和远期利益的考量，就有可能会选择与国家政策相违背的违法行为。

因而，“以租代征”违法行为的产生不是单方面原因引起的，而是由法律法规、地方制度设计、地方经济发展模式等多种因素共同作用的结果。

（一）地方政府对短期经济发展的追求
现今一些地方政府，为了招商引资吸引更多的投资和企业进驻当地，往往会为企业提供很多的包括税费、土地等方面的优惠措施。

因此，在土地资源相对比较缺乏的现实状况下，为企业提供可以使用的土地成为了越来越吸引企业进驻的
手段。

部分地方政府为了能使企业所需土地得到较好的落实，往往会牵头与当地的农民签订土地租赁合同，将农民的土地以租赁的形式将使用权交由企业，让企业在租赁的土地上进行工业发展或者是房产开发。

从而使得当地的经济在短期内获得较可观的增长。

但是，这种形式的经济增长模式往往是以下一届或者是下面几届政府为代价完成的。

（二）企业建设用地征地成本高、手续复杂
企业在寻求地方发展的过程中，土地资源是一个无法忽视的巨大成本，随着土地开发使用越来越多，产业发展对土地资源的需求与土地资源的有限性之间矛盾变得越来越不可协调。

由于地方经济发展前期对于土地资源的粗放型利用，导致土地资源越来越稀缺。

而另一方面，由于国家土地管理政策以及18亿亩耕地的根本国策下，土地的征用成本变得越来越高。

另一方面，建设用地的申请手续的复杂以及时间跨度的长久，都使得企业对于“以租代征”的行为跃跃欲试。

（三）土地补偿设计不合理
现有的农用土地被征收过程中获得补偿款，往往仅包括土地补偿费、劳动力安置费和地上附着物和青苗补偿费等，这些补偿费用相比较于土地实际所拥有的价值或者是企业开发建设用地所实际产生的价值而言，显得极其低廉。

而通过土地流转的方式租赁土地，所能产生的土地价值基于土地用途的限制，其所能产生的短期利益也显得相对较低。

（四）违法成本低廉
从过往的针对采取“以租代征”行为获得土地的企業的惩罚措施来看，大多是以罚款为主要的惩罚手段，而不会对这些所谓的违法方式占用土地的建筑进行拆除，这就导致了承租方的违法成本大大下降，而出租方基本没有什么违法成本，进而使得“以租代征”的方式在出租方与承租方之间都得到认可。

三、解决土地“以租代征”现象的对策
（一）赋予集体土地更高的地位
集体土体在征收过程中所获取补偿费用较低以及集体土地流转用途被严格限制的现状，使得农民在保护自身土地价值的过程中积极性不高，甚至在选择合法征地以及违法“租地”之间选择了后者，这些都是由农民所能获取的土地利益所决定的。

（二）出台相关规定，缓减用地压力
“以租代征”形式的违法行为出现的源头在于土地资源的缺乏，相关企业没有办法通过合法手段获得相应的土地使用权限方才考虑使用违法手段。

因此，严格控制建设用地总量往往会使得“以租代征”问题的蔓延。

（三）提升违法成本，建立土地共同监管机制
“以征代租”现象之所以持续存在而没有减少的趋势，一部分原因还是来自于相对低廉的违法成本。

加大土地违法行为的惩处力度，对于违法使用土地的工厂、房产却需要拆除的可以拆除，不需要拆除的予以没收，而不仅仅只是通过简单的罚款等软措施来解决问题。

这只会滋生违法者继续违法的信心，也会给越来越多的人错误的暗示。

另一方面就是建立土地共同监管机制，通过加强巡查、建立监督网络、拓展举报途径等手段，将违法行为消灭在萌芽中。

参考文献：
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