南阳市卧龙区卧龙岗办事处彭营社区唐湾自然村进行“城中村”改造开发（项目名称：万裕·水岸新城）可行性研究报告南阳市万裕房地产开发有限公司二OO九年六月十八日目录一、项目总论 (4)1.1项目背景 (4)1.1.1项目名称及概况 (4)1.1.2开发公司 (4)1.1.3承担可行性研究的单位 (5)1.1.4研究工作依据 (5)1.1.5项目建设和内容 (5)1.2可行性研究结论 (5)1.2.1市场预测结论 (5)1.2.2项目建设速度 (6)1.2.3投资估算和资金筹措 (6)1.2.4项目综合评价 (6)二、项目投资环境和市场研究 (7)2.1市场宏观背景 (7)2.1.1全国投资环境 (7)2.1.2南阳房地产市场状况 (13)2.1.3区域发展及前景预测 (15)2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴 (15)2.2区域市场分析 (16)2.2.1区域市场界定 (16)2.2.2供给分析 (16)三、项目分析及评价 (17)3.1地块解析 (17)3.1.1交通条件 (17)3.1.2地形地势 (18)3.1.3规划限制条件 (18)3.2项目SWOT分析 (18)3.2.1项目优势 (18)四、项目定位及项目评估 (18)4.1项目定位 (18)4.2方案评估意见 (19)五、投资估算与资金筹措 (19)5.1项目总投资估算 (19)5.2经济指标 (20)六、可行性研究结论 (20)6.1项目的意义及利润预测 (20)6.2项目风险及防范 (20)6.3项目收入及支出 (21)一、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称及概况彭营社区位于卧龙岗东侧，有四个自然村15596人组成，该项目为彭营社区的一个自然村，项目名称为“万裕·水岸新城”，东临车站南路，39号路从村西穿村而过，南临雪枫路，北临区间路，总占地面积为342615.9㎡（合513.23亩），实际使用面积256604.8㎡（合384.907亩），城市道路占地面积86011.1㎡（合129.016亩），总面积分四个小区，其中：A区面积：39015.6㎡（合58.524亩），其中实用面积30176㎡（合45.264亩），占道路面积为8839.6㎡（合13.26亩）；B区面积：91022.6㎡（合136.533亩），实际面积68290.3㎡（合102.435亩），占城市道路22732.3㎡,（合34.098亩）；C区面积：135930.2㎡（合203.895亩），实际用地面积104325.2㎡（合156.488亩），占城市道路31605.0㎡（合47.407亩）；D区面积：76647.5㎡（合114.971亩），实际用地53813.3㎡（合80.720亩），占城市道路22834.2㎡（合34.251亩）；总户数1596户，其中村民1466户，居民130户，总计居住人口5596人，其中村民5226人，居民360人。

1.1.2开发公司“万裕·水岸新城”将由万裕（集团）的股东南阳市万裕房地产开发有限公司全资独立开发。

万裕房产有限公司是一家重合同、守信用单位，已独立或合作开发了“万裕·中央花园”、“万裕·四季春花园”、“万裕·韵龙风情园”、“兴隆小区”等多个项目，有丰富的地产项目开发经验和较强的资金实力。

经过近两年的努力，为适应房地产业的发展，先后组建了机电、物业、劳务、木业生产、防水、门窗制作、白酒酿造等子公司，已成为一个集团化经营公司。

公司现有职工547人，注册资金4000万元。

1.1.3承担可行性研究的单位由于本项目规模较大，总投资额可达22亿元人民币，因而由万裕房产有限公司策划部担任该项目的可行性研究。

由于万裕有限公司加强了公司人才建设，现已组建完善了一支专业的房地产市场研究和开发管理队伍。

1.1.4研究工作依据本项目可行性研究依据为：南阳市中心城区房地产现状、南阳市工程造价信息、本项目的地块价值及房价信息。

1.1.5项目建设和内容“水岸新城”规划建筑总面积110.95万㎡，容积率为4.2，其中住宅80.16万㎡，商业26.6万㎡，公建面积4.67万㎡。

1.2可行性研究结论1.2.1市场预测结论目前房地产市场价格情况：住宅售价2200—3100元/㎡；一层临街商铺售价在10000元—15000元/㎡，二层—三层售价在3000元—6000元/㎡。

根据本项目所在地段优势和周边环境的优势，本项目住宅售价可达2680元/㎡,临街铺面1—3层综合售价可达6800元/㎡。

保守估计,本项目的利润12个亿。

况且，随着新雪枫大桥的建成，卧龙区行政中心的形成，该项目市场又掀起一轮热潮，许多在售项目的销售速度应大于南阳市的平均水平，而且房价的增幅也大于全市平均水平。

总之，本项目风险极小，利润客观，前景看好。

1.2.2项目建设速度本项目已在2007年即开始进行市场研究和方案设计，经过近三年的工作，现已基本完成方案工作。

计划本项目于2010年10月动工，2014年12月份通过竣工验收，并全部实现销售。

1.2.3投资估算和资金筹措本项目的建设资金，完全由开发商万裕有限公司筹措资金。

1.2.4项目综合评价水岸新城本身具有地处未来卧龙区行政中心地段优势和景观优势。

又处在升值潜力最大的热点片区市场，加上对项目的准确市场定位和优秀的方案设计，可以说，这是一个“短、平、快”的精品项目，风险极小，利润可观、前景乐观！二、项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1.1全国投资环境宏观经济环境状况：2008年中国经济运行的形势，是亚洲金融危机以来最好的一年，不仅因为数据上出现高速增长，更需要注意的是经济运行中，出现了四个比较突出的亮点：第一个亮点：宏观经济增长速度加快的同时，微观企业的经济效益明显提高，民间投资大幅度低于国家投资的局面得到改观。

值得注意的是，微观层面的增长不是靠行政干预，像当年国企脱困时实施债转股、划账、降低利率等手段得到的，这些利润的增长是实实在在的。

第二个亮点：通货紧缩的趋势基本结束。

在1998年～2006年多的时间里，６年物价指数都很低。

国家制定扩大内需的政策，实施积极的财政政策，都是为了解决通货紧缩问题，在2006年，生产制造价格指数和消费价格指数，双双终于出现上升。

应该说物价指数出现上升的原因主要是经济增长内在的需求动力开始增长，市场的活力也逐渐增长。

第三个亮点：消费结构升级和产业结构调整初见成效，中国出现了新的经济增长点。

从2000年前后开始，汽车业、钢铁业、石化行业，以及数码产品、通信、旅游、餐饮服务等行业，都成为国民经济新的经济增长点。

而且，从目前掌握的数据来看，这轮经济回升是以市场需求为基础的，各个行业的增长将是可以持续的。

未来中国人均GDP将达到3000美元以上（上海已经超过5000美元），中产阶级在不断扩大，这是可以形成竞争力的。

第四个亮点：我们保持了国际收支的双顺差和人民币汇率稳定，这说明我国金融系统抗风险的能力在加强。

2008年，中国经济将继续保持持续、稳定发展并呈现十大趋势。

（1）现实经济接近潜在经济增长水平，GDP有望增长8.5％。

（2）社会总供求关系有所改善，物价水平小幅回升。

（3）经济增长对就业带动作用增强，城乡就业有所增加。

（4）外汇储备增长减缓，人民币汇率基本稳定。

（5）消费需求明显回升。

消费结构继续升级。

（6）投资增速高位回落，市场导向型企业投资依然活跃。

（7）进出口恢复平稳增长，贸易顺差减少。

（8）税制调整稳步推进，积极财政政策功能转型。

（9）货币政策强化微调预调，货币信贷适度增长。

（10）坚持全面、协调、可持续发展观，各项改革向纵深发展。

2008年以来全国三线城市房地产市场前瞻，经济繁荣带动房市平稳增长。

国家统计局统计，2007年我国国内生产总值为19664亿元，按可比价格计算，比上年年增长9.1%，是2003年以来增长最快的年份。

按季度统计，去年一季度GDP增长9.9%，二季度增长6.7%，三季度由原先发布的9.1%修订为增长9.6%，四季度增长9.9%。

这表明连续6个的扩张性宏观经济政策对经济增长引起了很大的促进作用。

中国经济内在的自主成长的机制和能力显著增强，国民经济运行正处于新一轮周期的上升期，政策环境有利经济发展，同时外部环境改善、世界经济将走出低谷等因素都将促进2008年国民经济的进一步繁荣。

2008年以来房地产市场成为促进国民经济发展的巨大力量，同时高速发展的国民经济，不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大需求的潜在，也必然成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量，2008年以来我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点，作为我国近年来消费主要增长点的住房消费，2008年以来房产投资增长速度将趋于平稳。

2008年以来是我国房地产业自2003年以来投资增幅最快的一年，在连续5年年均增长近20%的基础上，2008年前11个月，我国房地产开发投资额达到10285亿元，同比增长了32.5%。

据国家发改委和国家统计局公布的数据，2008年，中国房屋销售价格比上年上涨4.8%。

导致我国房地产投资增速过快的原因主要包括：扩张性的财政政策导致国民经济总投资的高增长，也影响了房地产市场；居民住房需求的上升以及地方政府对土地供给的放宽；房地产业的高利润率吸引大量资金涌入，造成房地产投资长期保持高速增长，成为总投资需求增长的一个重要组成部分。

2008年以来政府在肯定和保持房地产健康发展的同时，将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设，压缩房地产信贷，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格，促进房地产市场健康发展，防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。

房地产市场结构发生变化：中低价房将逐步成为市场主体目前，中国的房地产市场出现了一部分高档、大户型住宅空置，而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。

2004年，建设部将通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重，对中国房地产市场的供应结构进行调控，从而提高我国房地产的市场化程度，发展中低价位、中小户型的商品住宅，以满足更多普通百姓的购房需求。

2004年，建设部将继续加大对各地经济适用住房的建设力度和管理，满足更多普通百姓的购房需求。

建设部住宅与房地产业司副司长沈建中说：“我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消费的主体。

所以从结构调整的目标来看，主要是要更多的来满足中低收入家庭住房的需求。

也就是说，我们要更多的来提供一些中低价位、中小户型的产品，来供应市场，来满足中低收入家庭的需求。

”房地产二级市场进一步发展随着人民收入水平的提高，改善生活质量、提高住房品质成为消费者新的置业理念。

二手房的大量入市，为消费者提供了极大的选择空间。