新项目物业接管验收操作指引一、目的通过本指引规范新项目在竣工验收的基础上进行接管验收的工作方法和验收标准，及时发现隐患，确保接管工作的顺利开展。

二、适用范围适用于江西景梦物业管辖的所有新项目的接管验收工作。

三、职责1、品质管理部负责本指引的制订、修改、指导和监督；2、各物业服务中心严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求。

四、接管验收定义物业服务中心在接管地产开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主进行的验收工作。

内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。

五、接管验收流程1、接受地产《接管验收邀请函》为尽快发挥投资效益，上海爱家集团子公司须按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在售房合同约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业公司进行接管验收。

2、审核接管验收条件，及时回复是否同意接管验收根据上海爱家集团子公司提出的接管验收邀请，物业公司（服务中心）应于5～10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》，并回复是否同意接管验收。

3、签订《新建房屋交接责任书》，签发《验收通知》约定验收时间如同意接管验收，即物业公司（服务中心）与上海爱家集团子公司签定《新建房屋交接责任书》，并签发《验收通知》约定时间验收。

4、组织实施接管验收于约定的时间开始按《新建房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》、《小区公共设备验收单》所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积多寡和与人力情况来定，时间控制在十五个工作日之内完成（建筑面积10万平方米为单位）。

5、不合格项目的整改如验收有不合格的项目，物业公司（服务中心）应签发《质量问题整改通知单》，对所列返修项目，地产应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。

一般要求在十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。

返修复验需由地产公司提出，随时提出，随时复验。

6、验收合格，签署《验收通过证明》验收合格，物业公司（服务中心）于5个工作日内签署《验收通过证明》。

7、办理交接手续，签发《接管通知》对于已签署《验收通过证明》的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续，并应及时签发《接管通知》。

附：新项目接管验收流程图六、物业接管验收内容和标准（一）总体资料交接1、产权资料，包括：用地批准资料；项目批准资料；施工许可证。

2、技术资料，包括：（1）住宅区规划图、小区竣工总平面图。

所有单体建筑、结构、设备安装竣工图（需有竣工章，变更情况要有标注并和设计变更单相对应）；（2）单位工程竣工验收证明书；（3）地质勘探报告，沉降观察记录；（4）地下管网竣工图；（5）所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单；（6）电缆铺设记录；（7）线路及电力电缆试验记录；（8）发电机、电动机检查试运转记录；（9）电气设备试验调整记录；（10）电气设备绝缘检查；（11）电气设备送电验收记录；（12）防雷接地电阻检测记录；（13）防雷引下线焊接记录；（14）水、卫生器具检验合格证；（15）通风机风量测量调整记录；（16）空调器性能测定调整记录；（17）环保达标验收许可证；（18）消防验收意见书；（19）消防验收许可证，防火监督处验收意见书；（20）电梯门锁装置、限速器、安全钳及缓冲器的型式试验证书复印件；（19）房屋测绘验收资料；（20）房屋验收记录；（21）绿化平面图；（22）水质检验合格证书。

（二）房屋检验1、主体结构检验符合工程建设主体结构验收程序，以房屋竣工验收合格证明文件（政府质量监督部门对工程阶段性的检验监督文件，如桩基阶段、主体结构阶段等的中间检验）为依据。

2、住户土建部分质量和功能检查3、给排水、电气部分检查4、公建配套工程检查（1）室外排水工程A．窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求；B．各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启；C．管道应顺直且排水通畅，有闭水试验和冲水试验的验收记录；D．管路及窨井中无建筑垃圾。

（2）行车道路和停车位A．行车路面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷；B．行车路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝20m长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm；C．路面平整,坡度符合设计无积水现象；D．植草砖铺设平整，无残缺，无积水现象，档车石和车位分线合理；E．房屋和入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

（3）地弹簧无框玻璃门及地弹簧铝合金玻璃门（单元入口、地库通道、商铺、办公用房等所采用）A．验收标准依据：《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001），第5.5条“特种门安装工程”；B．质量和各项性能应符合设计要求。

检验方法:检查生产许可证、产品合格证书和性能检测报告；C．带有机械装置、自动装置或智能化装置的特种门其机械装置、自动装置或智能化装置的功能应符合设计要求和有关标准的规定。

检验方法:启动机械装置、自动装置或智能化装置观察；D．安装必须牢固，预埋件的数量、位置、埋设方式与框的连接方式必须符合设计要求。

检验方法:观察，手扳检查，检查隐蔽工程验收记录；E．门的配件应齐全，位置应正确，安装应牢固，功能应满足使用要求和各项性能要求。

检验方法:观察手扳检查，检查产品合格证书性能检测报告和进场验收记录；F．门的表面应洁净、无划痕、碰伤；G．安装允许偏差和检验方法：（4）小区景观A．小区内道路平整，道板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，路面和绿地无积水现象；B．休闲娱乐设施完好；C．绿化用水试压符合要求，水表及保护设施安装符合要求，水龙头处排水通畅，无积水；D．室外照明系统设计和施工满足和管理需要，线路绝缘通电性能良好。

路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。

E．水池、水箱卫生清洁，无渗漏。

F．雕塑、小品牢固，完好，安全。

G．招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。

（5）绿化A．栽植布置：符合设计要求。

B．土地平整及施肥：排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施腐熟基肥。

C．草坪：间铺、点铺草坪，大小一致、均匀，草块与土壤密结，平整。

D．切草边：线条清晰，平顺自然。

E．花坛、草本地被：高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实。

F．定向及排列：树木朝向的主要视线应丰满完整、生长好、姿态美。

G．垂直度、支撑、绕杆：材料、高度、方向及位置应整齐划一。

H．植物材料的品种、规格应符合设计合同要求，提供竣工图纸。

植物材料应有“植物检疫表”及苗木出圃单。

5、公共设备验收（1）生活水泵房及相关设备设施（2）供配电系统验收标准A．电气控制柜内器件及配线符合规范，接线端线路标识清楚，铭牌规范。

B．电气控制柜的控制各种功能同实际运转设备相匹配。

C．建筑室外控制线同控制柜接口有保护装置。

D．控制柜前绝缘地毯完好。

E．联合动负荷试车合格。

F．安装在公用部位的控制电器柜（箱），其控制开关、按钮放置在柜（箱）内。

G．电气控制柜（箱）内配置电器原理图。

H．电器控制柜（箱）基础高度大于20CM。

I．电器控制柜（箱）无被封堵。

J．电缆桥架盖板闭合，进入设备房端口和桥架内电缆间隙封堵。

K．户外电器装置控制导线不外露、电线管（软管）接头不脱落。

L．电缆沟内无杂物、无渗水，电缆沟盖板设有拉手。

M．电缆沟进设备房处电缆间隙封堵。

N．水泵、电梯、消防系统电源采用双电源供电。

O．给排水管道与电缆线桥架交叉时必须桥架在上，给排水管道在下，否则给排水管道下安装接水盘。

P．与风管交叉时保持充足的维修间距。

Q．高压变配电站（用户站）电缆沟内应有排水等设施。

R．高压变配电站（用户站）内应配备模拟操作屏（有误操作报警功能）。

S．维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全。

T．高压变配电站（用户站）内限电器的超负荷报警应接至监控中心或室外。

(3) 电梯机房及电梯设备（4）消防泵房及消防设备设施（5）弱电系统（有线电视、电话、网络）机房A．排线美观，设备机架布局合理，符合规范，便于操作和维修保养；B．主、备用电源工作正常，能互相自动切换；C．各设备运行正常；D．抗干扰和抗静电、防小动物等防护措施完好；E．档案资料齐全：➢隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；➢控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全；➢有合同复印件；➢各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系信息齐全。

（6）分质供水设备（雨水、回水处理）A．系统设备齐全，运行正常，随机抽查，处理过的水质达到国家标准；B．附属设施完好（泄压阀、安全阀等）；C．维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全；D．紧急照明和疏散指示灯正常；E．档案资料齐全：➢有卫生部门检验合格证；➢完整竣工图纸同现场安装一致；➢隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；➢控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全；➢有合同复印件；➢各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系信息齐全。

（7）空调系统（8）太阳能供热系统A．集热器安装正确，应做到集热器与支架紧密贴合，真空管孔处与尾座相对应部分无偏斜，真空管固定牢固;支架安装到位，螺栓、螺母无缺少且紧固，支架无晃动;钢结构宜做成一体结构，必须作防腐处理,先除锈再刷防锈漆，最外面刷银粉。

B．集热器倾角应与当地纬度一致，若侧重夏季使用，倾角宜为当地纬度减10°；如侧重在冬季使用，倾角宜为当地纬度加10°;集热器朝向不应超出正南偏东或西10°范围；水平放置的集热器不受朝向限制。

C．集热系统联集管串联的长度一般不超过30米，数量不超过10组；单台串并联工程串联的长度一般不超过15米，数量不超过8台。

D．自然循环系统中，应使循环管路朝储水箱方向有向上坡度，水自动回流不应积存。

F．系统采用的泵、阀应采取减震和隔声措施。

G．集热器应排列整齐真空集热管无损坏，集热器排与排之间的距离应符合设计要求，避免阳光遮挡。

I．钢板焊接的储水箱，水箱内外壁均应按设计要求做防腐处理。

内壁防腐材料应卫生、无毒，且能承受所储存热水的最高温度。

储水箱的内胆应做接地处理。

J．泵应做好保温及防雨、雪、防冻措施，功率较大的泵应用螺栓固定在支架上，并用减振喉、减振垫等方式进行减振，防止管路振动，系统出现故障。

L．泵的进出水端应加手动阀，以便于进行流量调节。

M．保温层连接牢固，外防护层（如胶带、铝箔、镀锌板等）应光滑、平直、美观。

N．系统连续运行2h，水泵、电磁阀、止回阀、排气阀运转正常、无泄漏O．各种阀门运转灵活、关闭严紧，不应泄漏（可单独在通常压力下进行）。