延迟开业率 •
实际开业率
受到供应增大，品牌发展限速等影响，上海商业项目开 业速度有所放缓，实际开业率61%，但仍高于全国平均 水平52%。
• •
电子商务与线上消费对线下产生冲击 线上交易增速远超线下
• •
受市场竞争加剧、招商难，新项目招商周期有所延长； 由于上海自身消费需求及水平较高，因此仍有60%以上 商场准时开业，高于全国水平。
社交圈层 环境氛围 私密感 尊贵体验
深圳波托菲诺
专属业态
• 服装定制(西装/
主力业态
• 商务餐饮
• 高端健身中心 /搏击俱乐部 • 皮具保养 • 理财机构
其它
• 男女服饰
• 礼品工艺品 • 美容SPA • 旅行社 • ……
类型
旗袍/大衣） • 雪茄吧 • 私人会所 • 私家菜馆
上海星河湾
• 精品超市
2015年购物中心开业情况 上海 VS 全国
40.20% 36%
41%
39%
37%
上海实际开业率
61%
全国实际开业率
52%
9.80% 8.90%
9.90%
10.00% 8.60%
8.70%
2015年第一季度 2015年第二季度 2015年第三季度 2015年第四季度 线上实物类交易额增长率 线下实物类交易额增长率 线上服务类交易额增长率 线下服务类交易额增长率
科技互动、3D打印 、虚拟娱乐
文创空间、文创生活、文化运营
餐饮类 育乐类
特色餐饮、主题餐饮 职场体验、儿童乐园、早教游戏
特色 是核心
以文娱业态满足显性需求
“亲子”
体验类
科技互动、情景体验
表演类
儿童剧场、主题秀、演出场地
以休闲业态释放深层情感
以亲子业态直击市场诉求
互动 是核心
2
社区商业发展背景及定位逻辑
大宁国际
功能
备注
建筑类型：半开放式 主力商户：大润发、国美、上影CGV、望湘 园、游歌ktv、动感地带健身、英孚等
邻里中心
邻里中心
辐射半径 达到时间 规模 服务客群 建筑形态 主力业态 业态组合 3公里 步行约15-30分钟 3-5万m2 以短途车行及步行可达的半径距离内社区型消 费人群 半开放式
强
社区 底商
物业范畴，建筑类型而
言，以住宅、公寓等物 半开放式 住宅底商 业作为商业、服务业设 施的底层建筑为主，低 层次的社区配套实体组 成部分，满足自身或附 近区域内居民消费需 求。
规 模 体 区域型社区商业中心是房 量 地产大盘时代的产物，其 出发点是节省社区居民生 活购物成本，以高度集中 的商业运作模式服务社区 中各个组团并可辐射吸引 大量区域外的消费群体。
嘉定区
社区购物中心逐渐阶梯转移至近郊和远郊
第一阶段：分布于市区内环（周边）与中环之间
青浦区
第二阶段：外移到中环附近和远郊老城区 第三阶段：开始深耕城乡结合部外环和远郊新城
松江区
上海社区型购物中心分布
奉贤区
社区呈现便捷性，主题型的发展趋势，而核心商 圈呈现目的性消费趋势。
社区商业开发背景
2013年底，全国500户以上的社区约有5万个，共计2500 万户，人口7500万，且属于中产阶级或以上的富裕阶层。
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 上海 2008年数量 2014年数量 新增数量 45 83 38 北京 23 44 21 广州 19 25 6 深圳 21 35 14
社区购物中心数量比较
上海社区购物中心数量达83家
购物中心的社区化趋势，在上海表现尤为明显，2014 年沪上社区购物中心数量达到83家，高出第二位北京 39家之多，位居全国首位。
弱 小
以承载社区商业建筑集散程度及整体布局不同分类，社区商业主要表现为社区底商、商业街、邻里中
心及外向型的区域中心四种形式；值得注意的是，社区商业四种形式并非完全分离。
区域中心
区域商业中心
辐射半径 3-5公里
证大大拇指广场
达到时间
规模 服务客群 建筑形态 主力业态 业态组合
车行20分钟之内
6-10万m2
社区商业
——一块未被开掘的金矿
保守估计，中产或富裕阶层每人年均消费1万元，按7500 万估算，一年消费额约为7500亿元。
在欧美国家，人们在社区商业上的花费占据购物消费总支出的 60%以上，而在中国，目前整体水平不足30%。
社区商业类型
1
大
规模体量与辐射能力
01
社区商业分类 2
02 03
建筑形式
步行街式 04 ” 集中型“ BOX
建筑类型：步行街区 主力商户：翠蝶川味茶餐厅、COSTA、鲜品湾、金仕 堡健身会所、花园宝宝等
万科2049五玠坊
大型餐饮、健康休闲
购物、餐饮、生活方式、休闲等
商业全部持有，提升社区品质与形象 定位精品社区商业，营造圈层概念
功能
规模上小于中心城区步行街，属于综合型的社 区商业街，与住宅区融为一体，面向区域内各 类家庭客群，是一条“生活街”。
区域 中心
邻里 中心
源于新加坡的新型社区
服务概念集合多种生活 服务设施，如商业、文 化、体育、卫生、教育 等于一体的“居住区商 业中心”，为百姓提供 “一站式”的服务。 辐射能力
商业 街区
位于住宅社区内，以平
面形式并按照街的形态 布置的单层或多层商业 物业，主要基于住宅区 周边商业配套不能充分 满足居民的日常生活需 要，作为补充而产生。
客群特征 客户敏感点
国际社区
•客群来源：60-90%为外籍人士家庭， 大部分为外企高管、企业主、华侨等
运动休闲 健康生活 空间尺度感 舒适体验
古北国际社区
专属业态
主力业态
• 西餐馆 • 特色餐饮
其它
• 运动集合店 • 金融服务机构 • 美容美体 • 文化书店 • ……
• 运 进口超市
东沙湖邻里中心
功能
备注
建筑类型：“BOX”集中式 主力商户：邻瑞生鲜超市、万宁超市、好利来餐 饮、象王洗衣、棒约翰
商业街区
商业街区
辐射半径 达到时间 规模 服务客群 建筑形态 主力业态 业态组合 1.5公里 步行15分钟之内 2-4万m2 以步行为主的周边便捷型消费客群 开放式商街，单层或多层
Page 3
消费者结构变化
消费者结构巨变，你造吗？ 痛点和痒点挠对了吗？
1. 年轻一代将成为家庭消费主力 3. 瞄准老龄化消费市场
2.19亿
80后
1.88亿
90后
1.61亿
00后
60岁以 上 18-60岁 成年群体 18岁以 下
50岁以 上
宅文化
科技控 设备控 派对控 游戏控
30-49 岁
29岁以 下
2040年 60岁以上老人 29.3% 40岁-60岁 28.1% 20-40岁 21.6% 年轻客群占比下降30%
2. 全国有1.8亿个“单身狗”市场
健康关注 单身市场的消费倾向 社区养老
单身人士的消费能力
商业发展新趋势 消费者诉求发生变化：关注体验，创新，差异
消费者原来的关注点——
价格
折扣
品质
建筑类型：“BOX”集中式，半开放式 主力商户：家乐福、好乐迪、唐朝、影酷数码影 院、证大艺术馆等
区域内家庭消费客群及部分目的性消费客群
“Box”集中式或Block 超市、大型餐饮、儿童、休闲及特色主题等 超市、生活方式、零售、餐饮、酒吧、休闲、 娱乐等 融合各种商业业态，打造一站式的购物中心， 可满足居民多样化的消费需求。 在功能和商业组合上，可引入有较大吸引力的 品牌商家，如大卖场等，而在市场和竞争状况 允许的条件下，甚至可引进百货等购物场所。
案例
•碧云社区
高尚 社区
高尚 社区
•享受型，圈 层身份导向
•商务高管、政府官 员、企业主等富有 阶层 •商务人士、教师、 公务员、白领等中 产阶级
•星河湾
改善型 社区
改善 型社 区
•舒适型，价 值导向
•瑞虹新城
普通 社区
普通 社区
•便利型，价 格导向
•工薪阶层、刚需的 普通大众
•万科红新街 坊
国际社区
社区商业开发背景
“便捷性消费”与“社交需求”
城市居民对于便捷性消费与社交功能需求增加， 高端消费去市中心（如商务宴请），就近消费 激发了社区商业的增长。
商业外围化发展趋势,社区购物中心数量激增
无论是一线城市或是二线、三线城市，如 2014年下半年，上海将有近35.8万平 方米的社区商业入市。
社区商业开发背景
深圳东海坊
大型超市 特色餐饮 北京 Beijing | 成都 Chengdu | 上海 Shanghai | 沈阳 Shenyang | 西安 Xi’an | 郑州 Zhengzhou 纤体美容
普通社区
客群特征 客户敏感点
普通社区
•客群来源：工薪阶层、刚需的普通大众
基础生活消费 便利性
零售
餐饮
上海瑞虹新城
“大型超市+各类餐饮”为此类社区 的主力业态
主力业态
• 大型超市
生活服务
• 教育培训 • 美容纤体 • 个人护理
其它
• 品牌服饰 • 眼镜店 • 精品/礼品店 • ……
类型
• 各类餐饮
I. 茶餐厅 II. 中式餐饮 III. 快餐简餐 IV. 特色餐饮 V. 西式简餐
• 亲子儿童
• 证券金融 • 地产中介
商业体量：1.2万㎡
深圳阳光棕榈园
达到时间
规模 服务客群 建筑形态 主力业态 业态组合
底商较为分散
生活服务、基础零售、餐饮