50家购物中心屋顶儿童业态比重构成
在屋顶儿童业态中，儿童乐园比重达到75%。由于儿童业态在购物 中心中有消防条件限制，只能在三楼以下布局，因此儿童业态在屋 顶商业中进驻较少，多为购物中心投资建造的儿童乐园及不受限制 的萌宠动物园。
儿童乐园 75% 儿童教育 8% 萌宠动物园 17%
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
过冷，导致屋顶商业难以经营，数据显示88%的屋顶商业分布于南 方。值得注意的是，北京因地制宜，出现了两家季节性的屋顶滑雪 场，加之北京2022年的冬奥会竞标成功，或将对北京屋顶商业利用 起到借鉴和推动作用。
天空之城——中国购物中心屋顶商业研究报告
02
屋顶商业的城市分布
北京 4
大连 1 烟台 1 青岛 1
景观风情
重庆万象城、成都万象城
温泉主题
长沙富兴世界金融中心
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
Tips
最具特色的主题商业—— 烟台大悦城“爱悦湾”海景屋顶花园
爱悦湾面积3516平方米，精准定位年轻顾客群社交需求， 利用自身无敌的海景优势，打通七层不同业态商户，组合 以国内首个以“星座”为内容的文创主题，拥有猫空书 店、漫咖啡、LUNA酒吧、豪布斯啤酒吧、韦德伍斯分健 身和海底捞火锅等6家店铺。作为大陆首个海景屋顶花 园，完美还原朱丽叶的阳台、欧式教堂景观，配以人文情 怀的留言墙、涂鸦墙、情人锁等，烟台大悦城爱悦湾将国 内购物中心方兴未艾的屋顶商业模式再次创新。爱悦湾将 屋顶不同业态的商户创意组合，将“爱悦湾”文创主题区 与商户豪布斯进行组合，提炼出“空中花园+欧式婚礼+ 求婚圣地”三色并艳的功能性组合；“屋顶海景花园+特 色商户”双翼齐展的新模式，让单纯的海湾景色，与小资 餐厅、品质咖啡、文艺书店有机的结合在一起，搭建满足 不同需要的体验空间，无论是情人间的呢喃细语，朋友圈 子的肆意欢聚，商旅精英的把酒言欢均可在爱悦湾坐下 来，享受一段慢时光。
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
● 屋顶农场成屋顶娱乐最热门选择，占比近一半
在屋顶娱乐业态中，屋顶农场占比达到48%，大大超过其他业态。 第一，屋顶农场符合时下可持续发展所倡导的绿色健康环保理念， 对购物中心形象起到正向提升；第二，在城镇化不断推进的今天， 都市农场成了稀缺品，对都市人尤其发达城市更具吸引力；第三， 屋顶农场也具有教育功能，尤为适合亲子定位的购物中心。
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
热衷屋顶商业利用的开发商及其项目屋顶利用
典型项目/产品线 大悦城 万象城 印象城
百联购物中心 银泰城
月星环球港 红星爱琴海 凯德购物中心 iapm、ifc
典型屋顶利用 主题广场、酒吧街、餐饮
屋顶花园、餐饮 屋顶农场、运动 屋顶花园、儿童乐园、运动、餐饮街 屋顶农场、餐饮 屋顶花园、汽车影院、主题活动
屋顶商业主题及代表项目一览
主题
项目
浪漫爱情
烟台大悦城、成都大悦城、上海大悦城
亲子欢乐
上海世博源、北京华润五彩城
艺术主题 运动健康 乐活时光
成都IFS国金中心、深圳欢乐海岸、 上海BFC外滩金融中心
昆明红星爱琴海、河源坚基购物中心、成都银泰城、 成都鹏瑞利东站广场、佛山星港城
成都凯德金牛、成都鹏瑞利青羊广场
天空之城——中国购物中心屋顶商业研究报告
06
● 屋顶零售成文化艺术聚集地
屋顶零售业态通常会引入承租能力弱，但具有特色的零售业态， 如花店、书店等文化艺术零售业态。将这些零售业态引入屋顶商 业，既解决了商家的低租金支付问题，还为购物中心整体业态起 到锦上添花作用，增加丰富性。
50家购物中心屋顶零售业态比重构成
及SPA
屋顶高尔夫 12%
屋顶泳池 8%
滑雪场
8%
舞蹈教室 4%
溜冰场
4%
在屋顶运动业态中，屋顶球场和屋顶健身及SPA会所占比最为突 出，达到65%。从普及率来看，高尔夫、舞蹈教室、溜冰场属于小 众运动业态，并不适合大规模在购物中心布局；从建造及运营成本 来看，屋顶泳池、滑雪场的建筑条件要求高，成本巨大。相比之 下，兼具大众普及率和成本可控性的屋顶球场、屋顶健身及SPA会 所在运动业态中最受购物中心青睐。
热点观察
August 2015
天空之城 中国购物中心屋顶商业研究报告
Wealth on the Roof : Research of Roof Business in China Shopping Malls
天空之城——中国购物中心屋顶商业研究报告
01
目前，全国已开业购物中心总数已超过4000家，其中购物中心屋顶潜在 利用空间超过3000万平方米，相当于四千个国际标准足球场的面积。 RET睿意德中国商业地产研究中心对国内购物中心的屋顶商业进行研究， 并对50家已开业的拥有屋顶商业设施的典型购物中心重点研析各自业态 组合、特色案例、品牌商构成，为未来更多购物中心引入屋顶商业提供 参考。
此外，屋顶零售业态也有一些体验度与文化性双高的品牌博物 馆，例如青岛万象城的东阿阿胶博物馆、深圳欢乐海岸的欧洲古 董家具长物博物馆和皆一堂百工艺术生活馆、广州太古汇天台的 SONY体验店等，青岛金狮广场则将引进青岛啤酒博物馆和主题 文化博物馆。
体验店
艺术品 50%
博物馆
花卉广场 30% 书店 10% 便利店 10%
100+ 50
现有
在建
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
西安 1
成都 9
重庆 1
武汉 2
南京 1
无锡 1 苏州 1
上海 14
杭州 3 绍兴
昆明 1
河源 1 深圳 2
广州 2
海口 1 中山 2
● 5-15万平方米的购物中心更偏好利用屋顶商业
屋顶商业所属购物中心的商业面积规模中，5-15万平方米占了绝对 比重，达到92%。规模过小的购物中心屋顶，在布置大型外置设备 后可利用空间较小，难以发挥商业价值；同时，我们发现规模超过 20万平方米的大型购物中心也很少挖潜利用屋顶空间。一方面
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05
50家购物中心屋顶娱乐业态比重构成
屋顶农场 48% 9% 屋顶球幕影院
屋顶摩天轮 大型游乐园 宠物服务 屋顶温泉 空中剧场
9%
9% 9% 4% 4%
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
屋顶直升机 屋顶迷宫
4% 4%
● 儿童乐园对商业促进作用大，是屋顶儿童业态首选
园或屋顶农场后，加入少量更契合绿色环境的业态，如餐饮的外摆 区、户外运动场等；外资开发商则更倾向于屋顶太阳能发电及屋顶 停车场，如永旺、宜家荟聚、SM等公司。另外，我们发现万达、 恒隆、水游城除了布局屋顶花园外，尚未正式涉足屋顶商业。
开发商 中粮 华润 深国投 百联集团 银泰集团 月星集团 红星集团 凯德集团 新鸿基集团
50家购物中心屋顶业态分布及比重构成
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
零售业态
7%
儿童业态
9%
娱乐业态
17%
运动业态
19%
餐饮业态
48%
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04
● 屋顶餐饮偏好轻餐，占四分之三
在屋顶餐饮业态中，咖啡甜品、西餐日料、酒吧、西式婚宴等轻餐 比重达到76%。一方面，重餐需要铺设排油烟设施，而大面积铺设 不仅带来巨大成本，也不利于未来店铺业态调整；另一方面，轻餐 租金通常高于重餐，约为后者的两倍，更利于提高整体租金收益。
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07
● 屋顶商业品牌商产业化发展
ห้องสมุดไป่ตู้
嗅到商机，屋顶运动、屋顶农场、儿童乐园、花卉广场等屋顶商 业主力店已开始产业化发展，应运而生多个专业屋顶商业品牌 商，提供设计建造运营全产业链服务。随着越来越多的购物中心 关注屋顶商业的可利用性，未来也将有更多的屋顶商业品牌商完 善这一新兴行业。
购物中心屋顶商业概况
● 屋顶商业当前利用率极低，未来增长迅猛
根据统计，80%的购物中心屋顶面积处于闲置；19%的购物中心屋 顶用于屋顶停车场和屋顶绿化及太阳能发电；仅1%的购物中心利 用屋顶空间进行商业经营。但是，从在建项目的规划来看，屋顶商 业利用率将由当前的1%提升至10%，增长迅猛。
一方面，为提升竞争力，购物中心需要融入更多元化的业态来满足 消费者，有了面积扩充需求；另一方面，屋顶商业化利用也能够提 升租金回报率，将部分黄金铺位的低租金业态迁入屋顶空间，引入 高租金业态替代，实现租金的提升。
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
未来发展趋势
● 屋顶商业主题化发展
目前，全国已有及在建的拥有屋顶商业的购物中心中，形成复合消 费及主题特色的屋顶商业项目超过20家，呈现主题化发展趋势。其 中，社区购物中心偏好采用亲子欢乐、运动健康主题，以迎合其家 庭消费的定位；港资开发商更偏好沿用香港特色，采用艺术主题； 而大悦城、万象城则独树一帜，并形成屋顶主题产品线，这样既利 于快速复制节省成本，又形成具有标志性的独特风格。
此外，利用屋顶无层高限制的开放式空间，屋顶球幕影院、屋顶摩 天轮、大型游乐园，甚至屋顶直升机体验等也逐渐风靡，而上海外 滩金融中心BFC艺术中心酝酿的流苏幕帘空中露天舞台更是赢得众 人期待。
尽管目前大多数屋顶农场业务单一，然而大型复合式屋顶农场，如 坊田·天空农场、良食网屋顶农庄、城市花园农庄等，以及创新鲜 花美景的花田农场，如长沙步步高梅溪新天地，正开始进入市场并 逐渐丰富。
购物中心屋顶利用率统计
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
屋顶商业应用
1%
屋顶太阳能发电
1%
屋顶停车场
3%
屋顶公园
15%
闲置