技术标书目录1、投标人（物业管理公司）情况介绍2、拟采取的管理方式3、管理人员配备4、管理人员的培训5、管理规章制度6、档案建立与管理7、各项指标承诺及措施8、搞好管理服务工作的设想和措施9、其他第一部分投标人情况介绍重庆达强物业服务有限公司是黔江区正阳工业园总部经济招商引资所新引进的工业物业服务外包企业，公司注册地在黔江，面向重庆市提供物业服务。

重庆达强物业服务有限公司成立于2012年5月15日，注册资金50万，注册地址位于黔江正阳工业园，办公地点位于重庆北部新区。

公司本着“诚信、高效、贴心、服务”的宗旨，以工业物业和后勤保障为依托，为企业和园区提供一体化的后勤保障和物业服务集成一体化服务。

公司虽然成立时间不久，但本着高起点、高标准、高品质的原则，面向重庆、放眼全国。

成立以来，公司高度重视，用各种方式从多个渠道召集行业精英，组建专业团队，到目前为止，已招募到10余人，其中中高级人才3名。

包括高级工程师1人、物业管理师1名，物业经理2名、物管员2名、水电工2名、中级会计1人。

公司成立以来，领导班子着手建立各项制度和体系，包括人事管理体系、行政管理体系、品质管理体系、财务管理体系、等各种体系，并对人员进行了培训，做到先规范后发展，切实为企业和客户提供高质的服务。

第二部分物业拟采取的管理方式一、物业基本情况物业类型：员工生活住所区等座落位置：九江大道祥福家园15号楼占地面积：2697 平方米总建筑面积：25598.43 平方米，其中绿化面积：平方米长住员工人数：3200人左右（逐步进驻）二、拟采取的管理方式（一）综合一体化管理方式群光电子物业管理方式确定为综合一体化管理。

对房屋、公用设施设备、消防、治安、卫生、绿化、停车场管理、社区文化直至商业和配套服务网点的策划、租赁等，统一达强物业协调管理，保持高效率运作，保证高水平管理。

在达强物业实施物业管理运作过程中，我们将发挥与群光电子公司双向共管方式、超前引导、超前管理、超前服务的三超方式，以及软、硬件结合方式等物业管理经验，使综合一体化管理收到更好的效果。

由达强物业担任住宅区各项管理的总协调、总管家角色，充分调动入住人员、单位参与管理的积极性，动员各方面力量，齐抓共管，做到标本兼治的管理效果。

（二）监督与自我约束机制：1．监督机制达强物业在开展物业管理的过程中，将严格按照国家、政府及主管部门的有关法律、法规要求开展工作，定期向群光电子报告工作，检讨物业管理运作事务，提交财务报告书，并制订出日常工作计划，分解量化到部门及每个岗位，实行目标管理责任制，每年对管理目标进行考核。

严格按 ISO9002质量体系运作，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过现场检查、部门自查、公司内、外部质量审核，确保管理工作的监督机制有效运作。

具体作法是：（1）公开监督制：公布管理处监督投诉电话，设立管理处主任信箱，2 4 小时受理投诉。

所有员工佩带工作牌上岗，以便于公开监督。

（2）入住人员评议制：达强物业对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，对入住人员或其它来源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈。

实行闭环管理，使入住人员的合法权益得到保障。

（3）定期报告制：定期向群光电子报告工作，检讨物业管理事宜，确保实现标书中的承诺。

2．自我约束机制：（1）管理处在物业管理过程中，严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则。

（2）管理处将严格贯彻ISO9002 质量体系。

（3）巡视检查制：达强物业对各部门员工进行定期或不定期检查，发现问题及时纠正。

对重大质量问题或多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。

（4）实行考核淘汰制：管理处每年对员工进行全方位考核，实行5%淘汰制，对主管以上人员实行述职考核，不合格者调离岗位或淘汰。

（三）信息反馈及处理机制没有《纠正和预防措施》，ISO9002质量体系就不能顺利贯彻，没有信息反馈和处理，就无法保证优良的物业管理服务。

1、达强物业下设的总值班室作为主要的信息处理中心，24 小时接受和处理各方面的信息，主要渠道有：（1）达强物业每季度向群光电子提供一份季度工作报告书，包括管理费收支帐目，征询入住人员意见情况。

（2）ISO9002 质量体系中《客户意见调查》程序。

（3）客户意见箱。

（4）内部员工的反馈信息。

（6）新闻媒介。

2、获得反馈信息后，由信息处理中心分析处理，向相关部门、人员发出指令并监督其及时改进，直到圆满解决问题。

图2.3 信息反馈及处理机制（一）工作流程图2.4 工作流程图1、群光电子——达强物业达强物业中标后，将及时组建群光电子物业管理团队，介入前期管理，制定《群光电子物业管理方案》，并根据工作计划及时安排管理、服务人员聘用、培训、考核等项工作，保证管理运作正常，定期与群光电子沟通及检讨有关物业管理运作事务。

2、达强物业——各岗位员工达强物业对下属各职能部门实行目标管理责任制，确保各项工作计划落实到位。

各项物业管理服务统一按质量体系运作，各项工作量化到各岗位员工，做到职责明确，落实到位第三部分管理人员配备1、组织架构：说明：当两栋宿舍十层楼投入使用时，团队总用人数：30人。

2、具体人员配置：部门岗位10层时人数管理人员项目主管 1住管员 2保安主管班长 2门岗 4 监控室消控室 2 巡逻岗 1 项目经理宿管部安保部维修部保洁部第四部份群光电子物业管理人员的培训第五部份群光电子物业管理规章制度前言为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。

本规章制度连同《公司管理规定》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。

不尽之处，公司将适时予以补充。

本规章制度从下发之日起执行。

签发人：年月日一岗位职责公司总经理岗位职责1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。

2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。

4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。

5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。

8、调动各方积极因素，共同管好物业。

定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。

9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。

公司副总经理岗位职责1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作。

2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。

带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

5、调动各方积极因素、共同管好物业。

定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。

6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。

职能部门经理岗位职责1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作。

2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。

3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。

4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。

5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。

项目经理岗位职责在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。

1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函；3、负责传达公司文件、通知及会议精神；4、检查监督各项目招商管理、工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理；5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量；7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划；8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调；9、认真完成公司交给的其他任务。

内勤员岗位职责内勤员在项目经理统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。

1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购；2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐；3、协助主任组织开展社区文化服务；4、做好本部门员工的考勤、考核管理；5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏；6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发；7、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报；8、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录；9、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释；10、完成本部门安排的其他工作。

管理员岗位职责在项目经理的直接领导下开展日常管理服务工作。

1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用；3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务；4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况；5、负责对外包服务过程进行监督管理；6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。

文员岗位职责1、负责部门的文件撰写、整理工作；2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理处的各类来文；3、负责办理各类外来人员的出入证件；4、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录；5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案；6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密；7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书；8、通过各种媒介做好宣传工作；9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动；出纳岗位职责1、清点汇总部门交来的款项；2、审核原始凭证是否完整；3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用；4、处理银行存款收入和支出业务；5、填制记帐凭证，交会计记帐；6、正确使用发票，保证现金和银行支票使用安全。