等，通常都采用“元”。
•五、统一面积内涵
在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建 筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下 ：
建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面 积/建筑面积
建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面 积
套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/套 内使用面积
•二、选取可比实例的要求 数量要求
质量要求
•3≤n ≤10
•1、可比实 例房地产应 是估价对象 房地产的类 似房地产
•同一供求范围 •用途相同
•建筑结构相同
•权利性质相同 •规模相当 •档次相当
•2、可比实例的交易类型应与估价目的吻合
•3、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点
•4、可比实例的成交价格应是正常成交价格或 能够修正为正常成交价格
§5.6市场状况调整
•一、市场状况调整的含义 应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点
时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比 实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。
交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影 响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日 期时的价格变成了在估价时点时的价格。
近期/出售 3年前/出售
7级 10级
1700元/平方米 960元/平方米
C 砖混结构七层住宅 空置 近期/出售 6级 600元/平方米
D 砖混结构七层住宅 空置 1年前/抵押 7级 E 砖混结构七层住宅 空置 近期/出售 7级
抵押价值1100 元/平方米
1500元/平方米
§5.4 建立比较基准
选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进 行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需 要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的修正、调整 建立共同的基础。
•三、交易情况修正方法
交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格X交易情况修正系数＝正常价格 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格±交易情况修正数额＝正常价格 在交易情况修正中应采用可比实例成交价格比其正常价 格是高还是低多少的说法。
假设甲 当时人民币年利率8%乙成交时1美元=8.3元人民币 1平方建筑面积=0.75平方使用面积 甲单价=3821.1元/平方米（建筑面积） 乙单价=4020.4元/平方米（建筑面积）
§5.5交易情况修正
•一、交易情况修正的含义
可比实例的成交价格可能是正常的，也可 能是不正常的。
由于要求评估的估价对象的价格是客观合 理的，所以，如果可比实例的成交价格是不 正常的，则应将其调整为正常的，如此才能 作为估价对象的价格。这种对可比实例成交 价格进行的调整，称为交易情况修正。
•求取比准价格
§5.2 收集交易实例
•一、收集大量交易实例的必要性
• 运用市场法估价，是建立在充足的案例 资料基础上的，如果案例资料太少，就有 可能受到个别非正常交易案例的影响，使 房地产估价失真，不够客观。
•二、收集交易实例的途径
•1 • 查阅政府有 关部门的房地 产交易资料
•4
•同行之间相 互提供
•二、市场状况调整的方法
主要采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为： 可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在
估价时点时的价格
交易日期调整的关键，是要把握估价对象这类房地产 的价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查在过 去不同时间的数宗类似房地产的价格，找出这类房地产价 格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价 格进行交易日期调整。调整的具体方法，可通过价格指数 或价格变动率进行，也可采用时间序列分析。
•1
•三、市场法适用的估价对象和条件
•适用对象
•具有交易性的房地产
•不适用 •适用条件
•1
•很少发生交 易的房地产
•2
• 房地产市场 发育不够
•3
• 房地产交易 较少发生的 地区
1.在同一供求范围内 存在着较多 的类似房地 产的交易
•2、估价人员具有专业 知识、丰富经验，熟悉 估价对象所在地区的房 地产市场行情和交易习 惯
例3：收集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积 为200m2,，成交总价80万元人民币，分三期付款，首付16 万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元 人民币于一年后付清，乙交易实例的使用面积2500平方英尺 ，成交总价15万元美元，于成交时一次付清，如果选取此两 宗交易实例为可比实例，则应进行哪些相关的修正？
•六、统一面积单位
在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面 积单位有时还采用公 顷、亩)，中国香港地区和美国、 英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一 般采用坪。它们之间的换算如下：
平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10.764 平方米下的价格＝坪下的价格×0.303
•5
•与房地产出 售者或代理 人等洽谈， 获得房地产 的要价等资 料
•2
•向房地产经 纪机构和房 地产经纪人 了解其促成 交易的房地 产成交价格 资料和有关 交易情况
•3
•向房地产交 易当事人、 四邻以及相 关律师、会 计师等了解 其知晓的房 地产成交价 格和有关交 易情况
•三、收集交易实例的要求
含有非房地产成 份
• 统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并 利用下列公式多价格进行换算处理：房地产价格=含非房 地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格
• 带有债权债务的房地产
• 统一房地产范围一般是统一到“干净”房地产的范围， 并利用下列公式对价格进行换算处理： •房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务
对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚 了交易税费非正常负担的情况，然后依此计算即可。
具体是将成交价格调整为依照政府有关规定，无规定的 依照当地习惯，交易双方负担各自应负担的税费下的价格 。
主要是把握下列两点：
①正常成交价格一应由卖方负担的税费＝卖方实际得到 的价格。
②正常成交价格+应由买方负担的税费＝买方实际付出的 价格。
例4 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明， 买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税 费由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应 由卖方缴纳的税费为正常成交价格7%，应有由 买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，试求该 宗房地产的正常成交价格。
例5 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写 明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉 及的税费由卖方来负担。据悉，该地区房地 产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价 格7%，应有由买方缴纳的税费为正常成交价 格的5%，试求该宗房地产的正常成交价格。
•例1
•现有一商业区中的商场需要估价，有以下5个交易实 例，试选择可作为可比案例的实例
•A •面积1100平方米，近期出租，年租金90万元
•B •面积2500平方米，三年前出租，年租金160万元
•C •面积5000平方米，现在空置
•D
•面积1100平方米，近期出租，年租金每平方米
660元，位于2公里以外的另一居住区
•三、统一采用单价
在统一采用单价方面，通 常为单位面积上的价格。
如：单位建筑面积、单位 套内建筑面积或者单位使用 面积上的价格、楼面地价
•四、统一币种和货币单位
•
• 在统一币种方面，不同币种 的价格之间的换算，应采用该价 格所对应的日期时的汇率。在通 常情况下，是采用成交日期时的 汇率。
• 在统一货币单位方面，按照 使用习惯，人民币、美元、港币
•二、造成成 交价格偏离 正常市场价 格的因素
(1)有利害关系人之间的交易 (2)急于出售或急于购买的交易 (3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了 解的交易 (4)交易双方或某一方有特别动机或偏好 的交易 (5)特殊交易方式的交易 (6)交易税费非正常负担的交易 (7)相邻房地产的合并交易 (8)受债权债务关系影响的交易 (8)强迫出售或强迫购买的交易 (9) 受迷信影响的交易
•E •面积1500平方米，近期售出，卖价1400万元
例2 有一幢砖混结构的住宅，建筑层数7层，地区级别为7
级，现空置。要求用市场法评估其出售价格，请从下表所给 资料选取合适的可比实例。
编 房屋性质 号
是否 估价时点/目 地区级 市 合大楼
B 砖混结构七层住宅
空置 空置
•2
•更直接地依靠现实的 市场价格资料，更符合 当事人的现实经济行为
•因此
•被认为是一种使用范围广、可靠性 强、说服力强的基本估价方法。
•二、
•房地产价格形成的替代原理
•理论依据
•1
•三、市场法适用的估价对象和条件
•适用对象
•具有交易性的房地产
•不适用 •适用条件
•1
•很少发生交 易的房地产
•2
（二）市场状况调整的价格变动率法
（1）逐期递增递减价格变动率 可比实例在其成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数
建立价格可比基础包括： ①统一房地产范围； ②统一采用单价； ③统一币种和货币单位； ④统一面积内涵； ⑤统一面积单位； ⑥统一付款方式。
•一、统一房地产范围
•房地产实物范围不同
• 统一房地产范围一般统一到估价对象的房地产范围、补 充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出 的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加减。
• 房地产市场 发育不够
•3
• 房地产交易 较少发生的 地区
1.在同一供求范围内 存在着较多 的类似房地 产的交易
•2、估价人员具有专业 知识、丰富经验，熟悉 估价对象所在地区的房 地产市场行情和交易习 惯