( 合同范本 )
甲方：
乙方：
日期：年月日
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商铺投资合同样本(合同示范文
本)
Constrain both parties to perform their responsibilities and obligations together, and clarify the obligations that both parties need to perform within the time limit
商铺投资合同样本(合同示范文本)
在投资合同中，受托人和委托人应就投资资产及相关信息承担保密责任。除法律、法规的规定和本协议另有约定外，未经任何一方书面同意，不得以任何方式泄露和利用该信息。各方当事人均应当持续保密义务，保密义务不因本协议解除、终止而终止。
商铺投资合同范本
甲方：身份证号：住址：
乙方：身份证号：住址：
经甲乙双方共同出资购买商铺事宜达成协议如下：
一、投资标的
甲乙双方共同出资购买____号商铺，商铺地址位于____，面积为_____平方米(含40%公摊面积)，价格含公摊面积每平方一万两千八百元整。
二、出资比例
甲方首付出资_____元，占商铺总出资的50%;乙方首付出资_____元，占商铺总出资的50%，商铺余款____元需银行按揭，甲乙双方平均偿还银行按揭贷款。每月8号之前乙方将当月按揭款的一半交与甲方，由甲方将当月按揭款全部交与银行，若乙方没有在约定期限(8号)之前交按揭款每迟延一天按揭款的全额的0.1‰向甲方支付滞纳金。
三、利益分配与风险分担
1、商铺投资所取得的利益(包括但不限于商铺租金、转让价款等)
由双方根据出资比例平均共享。
2、商铺投资所产生的费用(包括但不限于商铺的装修费、物业费、
水电费、暖气费、各种税费等)由双方根据出资比例平均分摊。
3、商铺投资可能发生的风险或损失(包括因不可抗力遭遇的损失)由双方根据出资比例平均承担。
四、投资事务执行
个人商铺投资要素以及商铺类型分析
个人商铺投资要素以及商铺类型分析 投资商铺五大要素 1、市面：成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。要判断市面是否好，也可参照“肯德基指数”：如果在某个区域有两三家肯德基快餐，就足以说明其市面在区域中是不错的了。 2、楼层：租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼、二楼的租金要相差2—3倍，而商铺的价格更会差2—5倍！因而一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。 3、自主权：自主权越高，收益越单纯。 4、使用率：使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。水平一般只追求使用率，不在乎得房率。 5、产业市场：对于一条商业街而言，商铺是否在一楼并不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高物业的回报。许多商业街已经形成了自己的产业市场，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。
商铺类型分析 1、商业街商铺商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 2、市场类商铺“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 3、社区商铺其经营对象主要是住宅社区的居民。 4、住宅底商住宅底商指位于住宅底层的商用铺位。 5、百货商场、购物中心商铺鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所以投资风险也比较高。 6、商务楼、写字楼商铺酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业空间。 7、交通设施商铺交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
信谁不如信自己——谈商铺投资 “一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的，现在一不小心就成了许多新开盘的商业地产对外宣传的广告语，真是脍炙人口，开发商爱说，投资者爱听，一百年后的理想就这么美好的变成了现实，商铺是卖出去了，那投资商铺的老百姓们该怎么办，难道就这么信了？投资是要很理性的，不能听风是雨，我们要有理性的分析，商铺投资更是如此。 我们学过政治经济学应该知道价值和价格这两个术语，价值来自商品的本身，价格来自供求关系变化的市场，价格与价值对等才符合整个社会的经济规律，但放在市场上来，大家追求的却更多是不对等的结果。就拿商业地产市场来说，开发商希望出售商铺价格高些，当然价值是大是小，我们还有待讨论；但投资者是一定希望得到价值大的商铺，因为影响商铺的综合因素的存在，其不断的变化和推动，是可以使投资者所购买商铺的价值得到不断的提升，价格也会随之变化攀升，但其中风险也会很大。那我们如何判断商铺的价值大小，是否值得投资，笔者这里就与想投资购买商铺和已涉足商铺投资的朋友们谈谈商铺投资的问题，虽说是老生长谈，但又不得不谈，因为它对我们投资人来说太重要了。
母婴用品店项目投资可行性分析报告（本文档为word格式,下载后可修改编辑！）
市场背景： 目前市场上还没有几家正规的，大型的母婴用品、儿童服饰、儿童玩具等产品的专业营销代理商。仅在超市及小规模个体私营中涉及母婴产品及儿童用品。开一家专门的大型的营销公司很有必要，一来可以占据大量市场空间，二来可以抢占市场份额。 市场现状： 婴儿用品店的主要消费群是年轻父母们，他们舍得为孩子花钱，因此市场潜力大。 新生儿父母在年龄的下移和文化层次的提高，表现在了对孩子培养知识的渴求和健康意识的增强，伴之而来的是对多功能，多样化的产品，高质量商品高品位服务 的需求 在国内孕婴市场尚未形成的过渡时期，除少数大型商场，专卖店外几乎没有具有品牌效应的专营店面。 市场需求： 据国家权威结构的调查显示：我国每年将近3000万左右的新生儿出生，其中8-36个月的婴幼儿约有4500万儿童约有3.2亿，加上三千万左右的孕妈妈，每年A消费达800亿人民币。中国内地０-３岁婴幼儿共计7000万，这个市场是绝对巨大的。所以发展母婴、儿童产品市场前景非常广阔。 市场前景： 孕婴儿起步前景广阔。目前孕婴市场仍属启蒙阶段，市场切合仍在初见时期，杂货铺式的商店居多，而能够提供规范化管理、统一形象、高品质的特许经营店将来是未来市场发展趋势。 供不应求，潜力巨大。如今市场整体处于一种供小于求的状态，市场能够提供的产品远不能满足需求。 可行性分析：
卖出去都是零碎的东西，短时间内时不会有明显的收益，且总体声誉不会轻易扩大，因缺少像流行物品那样的青年传播人群，但利润可观。虽然从事这个行业是需要经验，但其产出投入产出比却高得惊人。 行业入门槛并不高，目前开婴儿用品店有两种方式：一是加盟知名品牌店，二是个人独立开店，其中可以销售各种名牌的产品。 婴孕用品： 婴儿哺乳用品系列，起居用品，健康内衣，高级服饰，孕妇保健用品及专用服饰，婴儿益智产品，教育系列产品，护肤品，胎教用品，文化用品，纪念品，高科技产品、护肤用品、服装一应俱全小到婴儿用的小别针、枕头等，都有多种样式多种价位的商品可供选择的经营特色，各种婴儿的科教系列、玩具、服装、奶粉、辅食、 衣物、童车、玩具、纸尿裤专门用品如练牙器、吸鼻器、专用体温计等商品应力求全求新。在商品的选择上力求新，可观察一些大型的商场或根据顾客的反映，及时更新换代。还可依照客源、年龄段，对中高档产品进行合理搭配。 顾客群： 1. 主要消费群是年轻父母们 2. 对孩子很重视的爷爷奶奶们 3. 企业的员工（如送礼等） 4. 出外旅行的家庭选购 5. 幼儿园或胎教机构的购物 营销策略： 以代售超市加连锁专卖店的营销方式。（代售超市的销售价格统一由销售部经理制订。代售超市无权干涉，仅由销售经理定价，超市利润由公司返回。） 合作伙伴: 1. 大小超市 2. 幼儿园 3. KFC，麦当劳等食品提供及食品公司 4. 玩具生产厂家 5. 奶制品生产厂家 6. 文化品生产厂家 7.附加关于胎教方面） 8 .在各个阶段加入新的合作伙伴
商铺投资八大风险 1、宏观调控:是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法从而使得这类市场内的投资风险增加的情形,比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。 2、供求关系:供求关系失衡也会产生投资风险。真正具有投资价值的商铺是一种稀缺资源,市场需求旺盛。但是一旦供求关系严重失衡时,就会影响整个区域的商铺价格。 3、规划失当:规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划,属于法规范畴,具有强制性,如果规划失当,也会造成商铺贬值。 4、环境变化:环境是指自然环境和商业环境,在自然环境趋向恶化时,该区域的商铺会 产生贬值,因人口难以生存。在商业环境发生变化时,如购买力流失等,也会使商铺的价值严重下降。 5、选址不当:选址是商铺投资者的最基本的功课,如选址不当,会造成投资者损失。 6、开发商的项目实施能力不强:开发商实施能力不强也会使投资者遭受损失。烂尾工 程会使许多投资者深陷套中。 7、业态变化:不同的商业业态有不同的商铺需求,如果商铺过分依附某种业态,投资 专用型商铺,也会使投资充满风险,因为这类商铺的通用性差,一旦业态变化,这类商铺的使用价值顿失。
8、商圈变化:本市的商业发展呈聚集——扩散的趋势,市级商业中心的核心部位确实在 增值过程中,其地理空间却在变化中,核心区位越来越小,如果投资该类街市又不处于核心部位的商铺,将有投资的风险。 商铺投资五大看 市口 成熟的社区往往店家密集,还配有公交、地铁(轻轨、公园、影院等辅助设施。要判断市口是否好,也可以参照“肯德基指数”,即如果在某个区域内有两三家肯德基快餐店,就足以说明其市口在区域中是不错的。 楼层 租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼与二楼的租金要相差2—3倍,而商铺的租金更会差2—5倍!因而一楼的商铺往往最好租、租金也高,对投资者也最有保障。 自主权 自主权越高,收益越单纯。类似襄阳路市场,主权性虽然比独立门面略逊,但比大商场由经营者“统一整体经营,投资者跟分股权”的模式要自主的多。 使用率 使用率提高一倍,就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间,客户流又比较简单、合理的话,就能有效提高商铺的使用率。注意,商铺一般只追求使用率,不在乎得 房率。 市场定位
广州世贸服装城项目 投资分析草案 项目背景分析 广州世贸服装城位于广州市流花-矿泉服装商圈，是国内唯一的集合服装、鞋帽、皮革、钟表等民生日用品的综合批发集散地，更是全国、乃至东南亚最大的服装批发零售交易集散地，有着“全国第一服装商圈”的美誉。与白马服装市场为邻。 广州世贸服装城——占地面积超过8万平方米，总建筑面积超过30万平方米（其中商业20万平方米，住宅10万平方米），约3000多个铺位。投资约25亿。广州世贸服装城集商铺、写字楼及其他餐饮、会所、会展等众多配套功能于一体，拥有完善的硬件设施和软件发展空间，其配套设施有—4个大型豪华中庭、1个超大型室外下沉广场及4个小型下沉广场，不但提供了宽畅的视觉空间也提供了多个举办中小型互动推广活动的场地。100多台电梯，包括手扶电梯、大型货梯、观光客梯、汽车电梯等共同构筑了立体、完善、快速的人流、物流交通体系。两个超大面积的大型户外露天广场，适合举办大型户外活动；庞大、立体、完善的大型停车空间，拥有1000多个室内停车位的地下大型停车场、近200个车位露天停车场、5000多平方米的临时卸货区停车场，两个超大型露天广场也可为庞大的停车需求提供额外的应急停车空间。近万平方米的物流仓储中心，为本项目提供了庞大的物流中转基地，同时也可能为商圈带来新的科学合理的物流运作模式。5000多平方米的餐饮配套为客户提供了美食广场、品牌快餐、大型中式酒楼等不同档次的餐饮选择。3000多平方米的专业大型会议展示发布中心为厂商客户发布新产品及举办大型会议提供优质的场所。专设会员会所及各类专为项目客户量身打造的专业配套服务中心，合计面积过10000多平方米。 项目优势 当前中国服装批发行业风起云涌，品牌服装批发市场更是大行其道，这主要得益于社会财富的日益积累，以及人们对品牌的追崇愈演愈烈。2008年世界金融风暴以后，中国的加工或贴牌企业在寻求生存和发展契机，他们意识到最佳出路便是在逆境中打造品牌，而其中最有效、最快捷的方式，便是依托中国特有的批发市场平台，打造自己的品牌。“商贸企业如何从出口为主转到内销的市场里，最有效、最快捷的方式，便是依托中国特有批发市场的平台，快速塑造自有品牌。”业内人士分析认为。事实上，广东服
番禺区龙歧地块投资可行性分析 恒昌地产研究部 前言 2003年12月2日，番禺区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告，公开挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点：第一，地价提升；第二，教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府决定从2003年起重点开发市桥南区，并把南区定位为“具有南国水乡特色，融精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区”。本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区，以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可行性分析，粗鄙之处请行家指正。 本次分析主要分为：基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及思考五个部分。 一、基础分析 1.地块背景资料
2.区位分析 1)随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工，阻碍南区社会发展的交通问题得到缓解，规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行，令市民可充分享受市桥城区的生活环境，使该区域的城市化进程加快。 2)南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域，番禺的“高等学府”基本上都在该区域范围内，教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是“一条龙”，这使该区域住宅的吸引力有较大提升。 3)该区域近两年发展快速，生活氛围日渐成熟，大型的批发市场、花卉市场、综合市场等的启用，辖区内的楼盘以大型项目或别墅项目为主，而且新建楼盘在整体规划上都有较高标准，使该区域的生活设施和住宅配套日益完善，促使该区域成为番禺未来居住中心区。 4)目前项目周边的公共配套尚未完善，除中小学和一些中小型商铺外，其他方面的配套有待改善，特别是公共交通、市场、医院等方面。
Usr 商铺投资的十二个技巧把握投资时机有诀窍 这年头，人人都在琢磨，怎么能让口袋里有限的银子多生出几个“崽”来。要想让钱更多地生钱，现代化的投资技术和理念固然必不可少，咱中华民族祖祖辈辈传下来的至理名言也是万万不能忘记的。俗话说，一铺养三代。投资商铺，如今仍不失为一个投资妙招。 商铺吸引投资者的主要是其诱人的投资回报。要使所投资的商铺长盛不衰，取得丰厚的投资收益，就要从最初的选购开始“眼观六路，耳听八方”。 商铺选购要考虑的因素很多，比如：房地产环境、商铺的商业环境、供求关系等。下面教你12个投资商铺的小技巧，仅供参考哦！ ★技巧一：因地制宜选行业 位于交通枢纽处的商铺，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。在投资商铺之前，就应该为它寻找“出路”。 ★技巧二：坚决“傍大款” 如果你相中的商铺位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，甚至就在这些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商铺市场的时间和精力，因为你的商铺将可以借助这些店面的品牌效应招揽顾客。 ★技巧三：巧用“物以类聚” 管理部门并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规定，但在长期经营中，某条街道或某一个区域，很可能自发形成销售某类商品的“集中市场”。 ★技巧四：独立门面不可少 有的店面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，你也就失去了在店前施展营销智慧的空间，这会给店面今后的促销带来很大麻烦。
★技巧五：周边民众购买力需知晓 商铺周边人群购买力的大小和质量，决定了商铺的基本价值。当然，在那些购买力较强的区域，商铺的价值高，你获得投资回报的成本也相对较高。 ★技巧六：人流量很重要 投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交、地铁的客流）。 ★技巧七：路边店能讨巧 如果商铺位于一条道路的一侧，就拥有了道路上来回两个方向的客流，这种临街的商铺，价值不低。 ★技巧八：建筑结构必须好 建筑物的结构也直接影响到商铺的价值，这一点很多人都没想到。建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构，或者大跨度的无柱类结构（如体育场馆），这些结构的优点是：展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。 ★技巧九：了解商铺的开发商 选择品牌开发商，确保资金安全，是成功投资商铺的一个重要方面。实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。 ★技巧十：周边交通要便利 理想状态下的商铺或商业街市，应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点，当然，停车场也是不可或缺的。 ★技巧十一：不忽略发展空间 投资商业物业要具有发展的眼光。有一些看似位置较偏的商铺，前期租金很低，商户难寻，似乎没啥“钱”途，不过你可别忘了，任何事情都可能发生变化。 ★技巧十二：把握投资时机有诀窍
商铺投资技巧精编 W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】
商铺投资技巧:商铺的不同种类细分及特点商铺的定义 商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。 商铺的类型 商铺的范围宽泛，形式多样，且商铺投资或经营均涉及到多种多样的商业活动。因此不同类型的商铺，其商业环境、投资特点、运营要素等，都会有显着的不同之处。我们在研究商铺的投资或经营时，需掌握各类型商铺的特点，因此，掌握商铺的分类很重要。 一按照开发形式进行分类 (1)、商业街商铺 商业街是指按照该条街道的自然条件布置的单层或多层商业房地产形式，商业街商铺是指沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位。商业街商铺的经营情况与整个商业街的经营状况紧密相关。 而商业街商铺还可细分，如按照经营商品的复合度可划分为： A:专业商业街商铺:集中经营某一类(种)商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等。 特点：对投资者而言，商铺可享受开发商统一的市场宣传所带来的市场效果，市场经营成本较低;对开发商而言，规划设计的复杂程度降低，项目运营相对更简单。 不过，由于商铺的价值体现在两方面，第一是房地产价值升值，商铺的这类价值是与整个商业街的发展是一荣俱荣，一损俱损;第二是个体经营的商业价值，如自营的商业回报，出租的租金回报。由于专业商业街同类商家竞争严重，尤其是市场容量趋于饱和，往往有些经营不善的商铺其商业价值并不佳。投资者在选择此类商铺时，一定要充分考虑开
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
商铺投资八大风险 1、宏观调控：是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法从而使得这类市场内的投资风险增加的情形，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。 2、供求关系：供求关系失衡也会产生投资风险。真正具有投资价值的商铺是一种稀缺资源，市场需求旺盛。但是一旦供求关系严重失衡时，就会影响整个区域的商铺价格。 3、规划失当：规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失当，也会造成商铺贬值。 4、环境变化：环境是指自然环境和商业环境，在自然环境趋向恶化时，该区域的商铺会 产生贬值，因人口难以生存。在商业环境发生变化时，如购买力流失等，也会使商铺的价值严重下降。 5、选址不当：选址是商铺投资者的最基本的功课，如选址不当，会造成投资者损失。 6、开发商的项目实施能力不强：开发商实施能力不强也会使投资者遭受损失。烂尾工 程会使许多投资者深陷套中。 7、业态变化：不同的商业业态有不同的商铺需求，如果商铺过分依附某种业态，投资 专用型商铺，也会使投资充满风险，因为这类商铺的通用性差，一旦业态变化，这类商铺的使用价值顿失。 8、商圈变化：本市的商业发展呈聚集——扩散的趋势，市级商业中心的核心部位确实在 增值过程中，其地理空间却在变化中，核心区位越来越小，如果投资该类街市又不处于核心部位的商铺，将有投资的风险。 商铺投资五大看 市口 成熟的社区往往店家密集，还配有公交、地铁（轻轨）、公园、影院等辅助设施。要判断市口是否好，也可以参照“肯德基指数”，即如果在某个区域内有两三家肯德基快餐店，就足以说明其市口在区域中是不错的。 楼层 租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼与二楼的租金要相差2—3倍，而商铺的租金更会差2—5倍！因而一楼的商铺往往最好租、租金也高，对投资者也最有保障。 自主权 自主权越高，收益越单纯。类似襄阳路市场，主权性虽然比独立门面略逊，但比大商场由经营者“统一整体经营，投资者跟分股权”的模式要自主的多。 使用率 使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单、合理的话，就能有效提高商铺的使用率。注意，商铺一般只追求使用率，不在乎得
投资商铺如何升值 影响商铺升值因素 商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅，转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析，影响商铺升值的因素主要有以下几点： 零售业带动商铺中国入世后，零售业将在三年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场，内资零售业也加紧“圈地”步伐，特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。据2001年11月零点调查与指标网的调查结果显示，最适合进行特许连锁经营的行业是零售业(43%)，其次是服务业(23.9%)和快餐业(22%)。值得关注的是，家电等专业连锁店快速的发展引起了业界的重视。因此，未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。 人气指数大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺，客流量的走高带动了商业兴旺，为投资商铺带来很大空间。因此，选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；位于小区内的商铺，小区人气兴旺与否是很重要的因素。住宅小区内业主多，就意味着消费需求多，开个商铺做生意有得好做，投资商铺也就有得好赚。关键之处在于，小区必须具备一定规模。例如，万科城市花园的优诗美地的商铺已渐成气候，成为投资者的投资热点。 地区潜力商业氛围浓的地段，商铺会有较高升值潜力，反之亦然。在市政动态方面，沪上著名的商业街南京路和淮海中路将引来新一轮改造。南京东路邀请国际著名咨询公司麦肯锡进行长远目标定位，到2010年，把南京路建设成国际一流商业街。淮海路请来仲量联行为其进行一期商业改造规划，计划将淮海路建成更为时尚的商业街，届时将有更多国际一流品牌旗舰店一路排开。上海中心城区繁华商业街上第一座大型公共绿地--5万平方米的四川北路大型绿地建设方案已经敲定，2002年建成后，四川北路商业街商业布局和档次都将进一步扩大和提升。因此，上述地区的商铺有一定的升值潜力。 商铺投资种类 商铺投资的种类可以有很多种分类的方法，按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下： 1、商业街商铺投资； 2、市场类商铺投资； 3、社区商铺投资； 4、建筑底商商铺投资； 5、百货商场、购物中心商铺投资； 6、商务楼、写字楼商铺投资； 7、交通设施商铺投资
商铺、营业房项目 可行性分析报告 规划设计 / 投资分析
商铺、营业房项目可行性分析报告说明 该商铺、营业房项目计划总投资8954.46万元，其中：固定资产投资7751.52万元，占项目总投资的86.57%；流动资金1202.94万元，占项目总投资的13.43%。 达产年营业收入9124.00万元，总成本费用7098.36万元，税金及附加161.17万元，利润总额2025.64万元，利税总额2466.21万元，税后净利润1519.23万元，达产年纳税总额946.98万元；达产年投资利润率22.62%，投资利税率27.54%，投资回报率16.97%，全部投资回收期7.39年，提供就业职位203个。 项目报告所承载的文本、数据、资料及相关图片等，均出自于为潜在投资者或审批部门披露可信的项目建设信息之目的，报告客观公正地展现建设项目的现状市场及发展趋势，不含任何明示性或暗示性的条件，也不构成决策时的主导和倾向性意见。经项目承办单位法定代表人审查并提供给报告编制人员的项目基本情况、初步设计规划及基础数据等技术资料和财务资料，不存在任何虚假记载、误导性陈述，公司法定代表人已经郑重承诺：对其内容的真实性、准确性、完整性和合法性负责，并愿意承担由此引致的全部法律责任。 ......
主要内容：总论、项目建设背景、产业分析、建设规划分析、选址科 学性分析、土建方案说明、项目工艺技术、环境影响概况、安全规范管理、项目风险应对说明、节能情况分析、项目计划安排、项目投资估算、经营 效益分析、项目综合结论等。
第一章总论 一、项目概况 （一）项目名称 商铺、营业房项目 （二）项目选址 xx产业示范基地 （三）项目用地规模 项目总用地面积31909.28平方米（折合约47.84亩）。 （四）项目用地控制指标 该工程规划建筑系数52.13%，建筑容积率1.14，建设区域绿化覆盖率5.04%，固定资产投资强度162.03万元/亩。 （五）土建工程指标 项目净用地面积31909.28平方米，建筑物基底占地面积16634.31平方米，总建筑面积36376.58平方米，其中：规划建设主体工程26840.37平方米，项目规划绿化面积1832.44平方米。 （六）设备选型方案 项目计划购置设备共计78台（套），设备购置费3281.75万元。 （七）节能分析 1、项目年用电量455324.14千瓦时，折合55.96吨标准煤。
心之所向，所向披靡 商铺定价原则及一般方式 2007-6-25 23:48:00 1、通过两个方面来定价： （1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期 （2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性 2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.5 3、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习 惯都有关系 商铺定价的几个参考: 1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5---- 2.5倍; 2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价; 3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类
别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格. 商铺定价的一些参考原则: 1.一层,二层的层差范围在25%-----40% 2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高 3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低 4.价格同商铺面积成反比 执行建议: 1.一拖二式的销售 2.带租约式的销售 3.返租销售 4.统一售后商业物业管理,统一招商 5.作好销售控制 定价方法参考 1、投资回报率法 投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。 2、周边价格参考法 周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项
投资计划书 第一部分项目情况 一、项目名称 顺驰·洛阳第一大街名店街（商业效果图） 二、项目定位 高档品牌餐饮、休闲娱乐购物名店街（商业资料图片） 三、地理位置 河南省洛阳市洛南新区太康路与龙门大道交汇处（区位图） 四、产品 1、产品形式：独立全临街商铺，整体三层局部四层，全框架结构 2、外观：大面积玻璃落地窗，外墙采用红色拉毛砖，方钢横栅 3、面积总量：2万平米 4、单位面积区间：60—600平米 5、户型图： 6、单间商铺分布：附图 五、配套设施 1、水：自来水 2、电：240kw 3、气：可接市政管道天燃气 4、暖：市政供暖 5、电梯：升降电梯 六、业态分布（图示） s1——高档品牌特色餐饮、休闲、娱乐 s2——高档大型洗浴中心、休闲、娱乐 s4——餐饮、超市、洋果蔬菜行、 s5——家居家纺、装修装饰、美容美体、 七、目前情况 已入驻商家：上海凯德华洗浴城、信阳菜馆、上海美朝荣欣装饰有限公司、天津久安装饰有限公司、上海水星家访、特莱维美容美体中心第二部分推荐经营项目 一、行业 餐饮：洛阳惠迪隆饮食有限公司 二、经营项目名称：老洛阳面馆 三、消费人群定位 目标客户：行政事业单位、大众消费、中高档消费人群 四、经营项目介绍 1、来源：来自十一朝古都悠久的饮食文化，挖掘地方传统的餐饮名吃，弘扬洛阳饮食文化 2、发展历史：公司成立于1997年，现有十多家分支机构，营业面积有7000多平方米，老洛阳面馆作为洛阳经典老字号饭店，对出品质量要求非常严格，同时对原料进行自己加工、自己使用。老洛阳面馆以其多年的品牌信誉和品质，打造洛阳特有的中华名小吃，将奉献给洛阳市民最放心最美味的食品。 3、经营范围：面食、酒水、洛阳特色菜系 4、主要经营品种：洛阳浆面条、糊涂面、洛阳大角片、偃师卤面、洛宁蒸肉、蒜苗炒扁垛、小酥肉、浆水鱼、老洛阳扣碗、老洛阳皮冻、栾川醮汁豆腐、东关包子肉等。
商铺投资五大法则 投资商铺就好比挖了一个泉眼，这个泉眼源源不断的涌出固定投资回报，同时商铺自身还以固定的速度不断升值。与市面上的无形资产投资相比，投资商铺是一个有形资产的投资模式，相对投资证券、股票等无形资产而言是目前最保险的投资。同时，商铺在继承过程中不需要缴纳继承税，所以俗话说得好“一铺养三代”。 商铺的价值体现在能不能有可持续并且可观的租金回报，那选择优质商铺主要看哪几点？1.口碑开发-商圈枢纽金岸 每个城市都有传统繁华的商业街，在传统的商业中心，商铺的价值往往是体现在有没有品牌开发商的号召力加持。品牌知名度是一种无形资产，选择品牌开发商从前期的规划到后期的运营管理都更有保证，且品牌开发商会配备优秀的商业管理团队，助力商铺价值持续增值，营造更加良好的商业氛围。 2.历久弥香-雄踞价值高地 商铺使用寿命在几十年以上，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落，越是贵价的商铺越能证明其价值，买商铺的人嘴上抱怨着价格太高，但实际都清楚未来会有更为可观的利益流入。二手住宅房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素，而商铺就不是这样的了，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，且其涨势远高于住宅的租金(一般为1%—3%)。 3.特色商圈-形成聚合效应 成熟商圈的商铺有很强的聚合效应：一来能够吸引商家，二来能够吸引消费者，且二者互相融合、互相推动，越丰富的购物选择越能刺激消费者群聚，使得商圈和商铺越做越旺。商铺既可以自行经营，也可以交给专人代为打点。与传统的沿街商铺比，商业综合体商铺也有其过人的优势，通过统一运营管理，根据其设计结构的特点，商家可根据经营的业态特色自主经营，可塑性极强。 4.稀缺旺铺-产品决定价值 目前住宅和商业存在价格倒挂的问题，房改政策的完善，对于商铺未来的价值提升有着非常好的推进作用，市场发展将逐步趋向于规范化，商业地产在未来有着极大的价值提升空间。 国家为了实现让老百姓“居者有其屋”，将会加大住宅对土地的占用比例，而这一大的宏观调控政策下，商业地产用地将被压缩，用以培养旺铺的土地也会越来越稀缺，好铺自然也会“一铺难求”。
投资商铺的10大卖点，如下： 欧阳光明（2021.03.07） 投资渠道对比 目前国内的投资渠道有：银行存款、股市、期货、基金、黄金、收藏品、房产。 （1）银行存款利率最近保持很低水平，随着CPI指数超过了3%中国的负利率时代已经来临，随着物价的不断上涨通货膨胀不可避免的就要来到，存在银行里的资金会越来越缩水。（钱变得越来越不值钱） （2）股市、期货、基金风险很大，尤其是最近一段时间行情暴跌，给很多投资者造成了很大的损失。而且炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力；涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打，一下回到解放前。（3）黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程，现在买黄金就有可能被套住。 （4）收藏品要求投资者有很强的专业眼光，因为这个市场鱼龙混杂，一不小心就会受骗，花很大的价钱买回一个不值钱的赝品，会给自己造成很大的损失。 房产是人们普遍认为可以抵御通货膨胀的一个投资产品，尤其是好的商业地产可以让你的资产保值、增值。这也是为什么最近投资商业地产的人越来越多的原因。房产是看得见摸得着，是实实在在的
东西，而且商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息（商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%），而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。 1、投资商铺好还是住宅好？ （1）大量炒房客已弃宅转战商业地产，商铺升值空间大。 本次国家对房地产市场的调控主要是针对住宅房的，目的是通过紧缩的银行信贷和严厉的税务政策对大量投资和投机、炒作住宅的炒房客进行打击，把他们挤出住宅市场，使住宅房的价格回归到一个理性的状态。目前国家房地产新政通过一个月的实施已经取得了初步的效果，大量的炒房客已经放弃住宅房市场把目光转到了受国家房地产调控政策影响小，同时有稳定租金回报的商铺。尤其值得注意的是有着房地产市场“风向标”之称的温州炒房团已经大规模的撤出住宅市场，并且在大量的购买商铺，所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有很大的空间的。 （2）二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般的成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。 （3）再加上二手房市场以住宅房为主，二手商铺非常少，因为已经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。 随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，成熟商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%远远
商铺项目 可行性分析报告 规划设计 / 投资分析
商铺项目可行性分析报告说明 该商铺项目计划总投资10531.08万元，其中：固定资产投资9370.20 万元，占项目总投资的88.98%；流动资金1160.88万元，占项目总投资的11.02%。 达产年营业收入10353.00万元，总成本费用7898.63万元，税金及附 加181.84万元，利润总额2454.37万元，利税总额2974.74万元，税后净 利润1840.78万元，达产年纳税总额1133.96万元；达产年投资利润率 23.31%，投资利税率28.25%，投资回报率17.48%，全部投资回收期7.22年，提供就业职位169个。 努力做到合理布局的原则：力求做到功能分区明确、生产流程顺畅、 交通组织合理，环境保护良好，空间处理协调，厂容厂貌整洁，有利于生 产管理和工程分区建设。 ...... 主要内容：项目总论、项目建设及必要性、市场研究、建设规划分析、选址评价、项目工程设计说明、工艺概述、环境保护、清洁生产、生产安 全保护、建设风险评估分析、项目节能概况、项目进度方案、项目投资分析、项目经营效益、总结说明等。
第一章项目总论 一、项目概况 （一）项目名称 商铺项目 （二）项目选址 xx经济开发区 （三）项目用地规模 项目总用地面积35304.31平方米（折合约52.93亩）。 （四）项目用地控制指标 该工程规划建筑系数59.69%，建筑容积率1.34，建设区域绿化覆盖率6.24%，固定资产投资强度177.03万元/亩。 （五）土建工程指标 项目净用地面积35304.31平方米，建筑物基底占地面积21073.14平方米，总建筑面积47307.78平方米，其中：规划建设主体工程35113.31平方米，项目规划绿化面积2950.80平方米。 （六）设备选型方案 项目计划购置设备共计128台（套），设备购置费4084.90万元。 （七）节能分析 1、项目年用电量828143.15千瓦时，折合101.78吨标准煤。
商铺规划设计需要最大限度体现市场概念，商铺投资者对商铺规划设计的深入了解，便于投资选择时甄别好的商铺，下面提出以下商铺规划设计的原则：原则1“可视性”原则 商铺规划设计的“可视性”原则包括铺面类项目外部“可视性”和铺位类项目外部“可视性”和内部“可视性”。 铺面类项目外部“可视性”指在室外不同位置能看到数量尽可能多的商铺，即“一眼可以看见很多吸引目光的商店，并直接奔向目标，奔走途中又发现其他魅力商家”。如果铺面类项目外部“可视性”可以达到以上境界，那么说明其“可视性”值得肯定。 铺位类项目外部“可视性”与铺面类项目外部“可视性”的内容相同，其内部“可视性”原则指铺位类项目的设计应最大限度让消费者在项目里面任何位置能够最大限度看到尽可能多的商铺。 商铺项目的外部“可视性”和内部“可视性”都得到了充分实现，只要项目周边市场条件可行，零售商最终进驻几乎不会有任何悬念。 商铺投资者在选择项目时，可以利用上述“可视性”原则对商铺项目进行评价，并利用此元素去初步选择商铺。 原则2 设计技术指标广泛适应性原则 投资商、发展商在商铺项目设计过程中，势必精打细算，包括楼板荷载、层高、柱网间距、电梯尺寸、物流系统的规模、消防设备的等级、各种弱电系统的档次等等，表面上看来，上述内容只要对相关指标进行控制，就可以达到控制成本的目的，但从远期来看，对上述指标的控制会影响到商铺的运营、安全以及商铺的增值。 总之，投资商、发展商在商铺项目设计阶段要用战略眼光来决策项目各项设计指标，不要为了短期利益，而忽视项目长期的竞争力。 当然，我们并非主张浪费，设计指标的确定应该体现合理的经济成本，无疑成本和功能之间是一对矛盾，需要科学判断决策。 我们可以想象到，一个面宽、进深、层高、荷载、水、电、排污、煤气等技术条件都具有广泛适应性的商铺，是不是一定好出租，好转手？答案自然是肯定的。 原则3 公共空间价值原则 对于大型商业房地产项目来讲，投资商、发展商必须明白公共空间对于提升项目价值和商铺价值的特殊作用，并非商铺面积越大越好，事实上，商铺面积的价值体现在公共空间的大小和公共空间的规划设计上。没有有效的公共空间进行引导，商铺的价值很难得到充分实现。 设计师在设计阶段，必须牢记公共空间的价值原则，并将其充分表达。 商铺投资者在选择投资大型商业房地产项目里面的商铺时，需要关注该项目公共空间的规划设计是否有效提升了商铺的价值。 原则4 保守选择新技术原则 商业建筑，其经营必然以服务于大规模客户群体为特点。大规模客户群体对里面环境、温度、湿度、安全都有最基本的要求，如果在某个时间段，发生温度异常、环境失控或安全问题等各种各样的问题，项目的经营马上就会面临整顿乃至停业的情况。一旦发生类似问题，项目的经营损失将难以避免，项目的品牌价值将会受损失。 鉴于以上原因，商铺投资者需要关注商铺项目技术设备的选择问题。
文档从互联网中收集，已重新修正排版，word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。 商铺投资有策略 十大原则要牢记商铺投资吸引人们的是其诱人的投资回报。商铺投资选购要考虑的内容很多，有经济环境、有商铺的房地产因素、商业因素，还有供求关系以及投资市场的资金状况等，下面就献上商铺投资10个小技巧，以供参考。 1.选择适当的行业类别 位于交通运输站的店铺，应以经营日常用品以及价格低且较便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。位于学校附近的商铺，应以文具、饮食、日常用品为主。 2.有“傍大款”意识 即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边，不仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。 3.选取自发形成某类市场的地段 在现实生活中，管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定，但在长期的经营中，某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”。 4.选择独立门面 有的店面没有独立门面，店面前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间，这会给促销带来很大的麻烦。 5.了解商铺周边民众购买力 购买力是依附人而存在的，购买力的数量、质量决定了其所在商圈内的商铺的基本价值。当然，在那些消费能力强的购买力所在区域，商铺的价值高，获得的成本也相应较高。 6.看人流量 商铺收益最终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。 7.选择路边店 商铺位于一条道路一侧，拥有道路，来回两个方向的客流，价值低于路角店，是商铺中最常见的临街状态。 8.选择好的建筑结构 建筑结构的形式多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度无柱类结构形式(如体育场馆)，其优点是：展示性能好、便于分隔组合、利于布置商场和商品。 9.周边交通便利 理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客(购买力)的交通设施，即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点，还具有停车场。 10.看商铺的前景商业环境 考虑投资商业物业要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。 1word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。
商业投资与住宅投资差别 http://biz.doczj.com/doc/2611483349.html, 2005-6-4 名牌楼市 2005年中国商业地产表现出前所未有的活力，商业地产不仅体现出高速度的增值潜力优势，同时吸引了大量资本介入，虽说楼市新政频繁出台，但海外基金依旧瞄准中国商业地产。2005年的商业地产有些什么特色，又将会如何发展，投资价值又在何处？本期将对此与上海鑫胜企业发展咨询有限公司总经理、上海市注册咨询专家、国际商务策划师陈倍麟，展开探讨，共同关注2005年的商业地产的话题。 问：商业地产是怎样的一个概念？ 答：商业地产包括商业和地产两方面的概念。商业地产就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。商业地产包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体。商业地产的开发由多个环节组成：开发、销售、经营、管理，是一个不可中断的链条。 问：商铺投资与住宅投资有什么差别？ 答：商铺投资与住宅投资有三大差异。 问：商业房地产的价值构成是什么？ 答：商业房地产的价值由两部分构成。第一是房产有形的价值，土地加建筑成本等；第二是商业无形的价值，它是商业房地产价值的根本价值。这两者不可分离，商业价值不可能离开商铺而单独存在。商业地产的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。住宅地产的价值在于居住，保值升值。 问：商业地产的类型有哪些？ 答：商业地产的类型大致有六种：（1）商铺（含各种类型店铺）；（2）商场（含专业市场）；（3）商业街（含步行街）；（4）超市/大卖场（含仓储中心）；（5）购物中心（含shopping mall）；（6）酒店式公寓。 问：商业地产的利润来自那些方面？ 答：商业地产的利润来自四个方面：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润；二是所有者出租商铺赚取租赁利润；三是商铺经营者赚取经营利润；四是商业物业管理者赚取管理利润。 问：商铺价值的存在方式是什么？ 答：商铺价值的存在方式有两种： （1）静态商铺价值（可以改变） 包括支持商铺价值的有质有量的购买力、周边的交通设施和交通方式、以及商铺本身所处的位置和建筑形态。 （2）动态商铺价值（很难改变） 指商铺本身或商铺所在的商圈所不具备的，是商业主体附加在商铺上的人为的商业行为。包括：经营方式、商业业态、商业企业。