万科集团工程合同治理方法

1.目的

为加强万科集团房地产项目的工程合同治理，规范工作流程，维护公

司权益，依照《万科企业股份有限公司合同治理规范》，制定本治理方

法。

2.范围

本治理方法适用于万科集团所属各房地产公司。

3.职责

3.1 万科集团总部财务治理部成本治理组负责对本治理方法的制订、修

改、解释、指导、监督检查。

3.2 万科集团所属各房地产公司负责签订、履行工程合同的人员（包括经

办、审批、资料治理等）贯彻执行本治理方法。

4.方法与过程操纵（包括一般规定、合同订立的治理、合同履行的治理、合同

档案的治理及其他规定）

4.1 一般规定

4.1.1 本治理方法适用于直接构成发包单位项目开发成本且需要承包单位

通过工程施工形成实体产品（如土建、安装、装饰、园林环境等）的

合同；勘测、监理、造价咨询托付类合同参照本治理方法执行；土地、

材料设备采购、设计类合同则另按有关治理方法执行。

4.1.2万科房地产项目的工程合同治理必须遵循以下原则：

4.1.2.1 合法性原则：工程合同治理必须全面符合有关法律法规及行业规定，

使得公司的权益能够依法受到爱护。

4.1.2.2 合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权利、

义务和责任，但金额在一万元以下且能及时结清的零星工程及工

程类合同中差不多界定清晰归属的变更签证事项可另行办理。

4.1.2.3 事前签订原则：工程合同应在经济事项发生前签署，禁止工程

类业务未签署合同即先行施工。

4.1.2.4 招标原则

本原则包括以下两方面含义：

◆采纳招标方式确定合作方。除下列情况外的所有合同的合作方

均应通过招标方式确定：（1）某项工程、产品业差不多过万科

集团审批确定了长期合作伙伴关系；（2）某些政府垄断工程；（3）

属于《万科企业股份有限公司工程招标治理方法》规定的适用

情形，经详细填写《万科企业股份有限公司考察结果审批表》（详

见附件），并按规定经公司有关负责人集体会签批准后，方可采

纳考察对比的方法确定合作方。

◆合同随附招标文件。拟签合同正文及其补充协议（包括设计变

更与现场签证协议、工程保修协议、廉洁合作协议），应作为招

标文件之附件一并发给投标单位，投标单位需对其进行确认。

4.1.2.5 利益明晰原则：合同应清晰地界定、描述各方的权利和义务，以杜

绝模糊、歧义、推诿、扯皮现象；合同中尤其应有明确的、能够界

定清晰的合同价款、结算方法及付款方式；假如合同价款可能调

整，则应明确调整依据、调整方式（如何计价、总价如何最后确

定等），并就设计变更与现场签证的有效性、可控性作出明确规

定。

4.2 合同订立的治理

4.2.1 标准示范合同：在招标（招标文件附件）及合同签署时，工程合同应

尽量应用合同标准文本。

4.2.1.1 总部有关部门将就房地产业务，逐步建立统一的合同标准文本，各公司应予采纳。

4.2.1.2 合同标准文本内容尽量采纳FIDIC条款模式，内容分为协议条

款、通用条款、补充条款和附件，其中协议条款依照具体业务、对象的不同而定，通用条款适用于所有的同类合同，补充条款则

由经办人在具体经办合同时补充加入协议条款、通用条款中未尽事宜；

4.2.1.3 如当地政府部门有强制性规定，可按当地政府部门标准合同执

行，但必须通过补充条款等方式充分补充与公司合同标准文本之

间存在差异的内容。

4.2.1.4 如公司尚未制定合同标准文本，能够延用以往的合同，但经办

部门应联系成本治理部、工程治理部、财务治理部、办公室、法

律组尽快制定相应的标准合同。

4.2.1.5 当客观条件发生重大变化、原有合同标准文本不再适用时，业

务部门应及时提出与相关部门共同修改。

4.2.2合同的经济条款应包括但不限于以下内容：

4.2.2.1 合同价款或托付酬金：采纳招标方式选择合作方的，应以双方

确定的最终报价作为合同金额；提倡在有标底的情况下进行招标

并确定合同价款，假如是采纳费率折扣方式确定合同价款，合同

中应明确费用计取的依据、主材价格计取方法，并规定合同双方

如何尽快核实施工图预算确定合同价款，以及就确定后的合同价

款签署补充协议。

4.2.2.2 为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定操纵方

法。比如：报送的结算造价最终核减额在审核总价5％以内（含5％）

的造价咨询酬金由发包单位支付，若结算造价最终核减额超出5％，

则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加部分由承包单位支

付；若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额10％（含10％）

时，承包单位除造价咨询酬金外，发包单位应进一步扣款（扣款比例、

金额各公司自定），直至取消今后对万科工程的投标资格（且应在《工

程结算通知单》强调此内容）。

4.2.2.3 计价依据：工程类合同应将施工图、预算书作为合同的组成附属部

分，合同附属文件一般还包括：招标文件、投标文件、答疑文件

等，并应在合同条款中明确以下问题：

◆包干形式、定额标准、取费方法；

◆发包单位分包工程、甲供（发包单位）材料设备、（发包单位）

限价的范围和种类；

◆人工、材料、机械台班的价格及其价差的结算方法；

◆总分包的关系、配合的范围以及总包治理费和总包配合费的计

取方法等；

◆开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费

等费用的取舍、计取方法及其包括的具体范围。

4.2.2.4 设计变更及现场签证：合同中应规定设计变更及现场签证的认

定依据、结算核价方法，关于承包单位，可依据《万科企业股份

有限公司设计变更和现场签证治理方法》的规定与其另外订立

《关于设计变更、现场签证的协议》。

4.2.2.5 总价结算方法：工程类合同可在合同中明确规定按“结算=合同价（或

预算造价）+材料价差+设计变更+现场签证+增加项目-减少项目+奖励-

罚款”确定结算总价。