临平商业项目开发计划书莱蒙国际（余杭）置业有限公司2005年11月17日目录一、项目概况1、地理位置项目处于杭州市余杭区临平藕花洲大街与迎宾路交叉口西南面，紧邻城市主干道藕花洲大街和迎宾路。

临平为余杭区区政府所在地，为余杭区政治、商业、文化等中心。

项目东面、南面、西面均为已有住宅区，北面隔路为城市休闲景观带。

2、基础数据总占地：22.8亩（15199㎡）容积率：≦3.4建筑覆盖率：≦75%绿化率：≧15％限高：35米3、土地描述土地拆迁已完成。

土地形状基本规则，土地平整，无水系、无起伏。

地块交通便利，紧邻临平城市交通主干道：迎宾路与藕花洲大街。

二、产品描述本案产品为四层单体建筑，总高度22米，地上建筑面积42615㎡，其中商业营业面积37722㎡，车库面积4116㎡。

层高为5.5米，地下室6447㎡。

设地下、地上一层及室外停车位，共计294个。

负一层面积6447㎡，设置138个车位及自行车库。

一层面积10472㎡，其中商场营业面积6362㎡，车库4110㎡，可停放126辆汽车。

二层面积10966㎡，其中沃尔玛7264㎡，商场3703㎡。

三层面积同样10966㎡，全部面积都为沃尔玛租用。

四层面积9426㎡，以餐饮与娱乐业态为主，具体面积划分及功能分布根据后期招商进一步细化。

三、市场介绍1、市场简述根据2003～2010年《杭州市余杭区商贸服务业发展战略规划》，临平规划为副城市级商业副中心，临平整个城区规划为四大商圈，分别为北大街－九曲营路商业街区、人民路－迎宾大道－世纪大道商业街区、临丁路－天都城商业街区、杭州临平工业区商务中心组成。

目前临平城区内主要有两大商圈组成，即北大街－九曲营路商业街区和人民路－迎宾大道－世纪大道商业街区（“世纪商圈”），而临丁路－天都城商业街区和杭州临平工业区商务中心处于临平近郊。

本项目地处世纪商圈核心位置。

1.1、市场现状临平作为杭州余杭区政治、经济、文化中心，水陆交通发达，各项配套设施齐全。

现有人口约20万。

规划中临平以老城区为中心，南苑商贸城和余杭经济开发区为发展两翼，加快南部居住娱乐区、中部商业贸易区、北部工业科技区开发建设。

临平商业一直以自我发展为主，从中心城区的商业改造逐渐走向外城商业拓展的过程，形成了以老城区传统商业为主，城南为新型特色商业为为主的发展格局。

1.2、市场小结临平地处杭州以北，与杭州市区相距20多分钟车程，部分高端及特色商业消费外流，为本案提供市场机会点；临平城区人口20万左右，对周边乡镇商业吸引力大，亦为本案市场机会点；城市整体商业档次与杭州市区、萧山城区相比较低，对高端、特色商业存在较大需求，为本案市场机会点；商业品牌以国内三线品牌为代表，与杭州市区、萧山城区相比亦差距较大，对中高端、特色品牌存在市场需求，存在市场机会点。

临平城市业态组成临平商铺经营面积组成2、租赁市场临平商业中心圈集中，租赁价格与非商业中心圈差距大。

商业中心圈商铺出租率高，非商业中心圈部分区域出租率较低。

2.1、临平中心商业圈租金水平北大街总体上从西大街路口至九曲营路口呈逐渐升高的趋势，而在中都广场、利群购物中心、大红鹰超市等人流集中区域周边商铺相对租金亦比较高。

区域：商业集中区域为西大街路口至九曲营路口这一段。

租赁价格：均价7-8元/㎡·天，根据店铺面积变化，租金单价不同，在一般情况下，单铺面积越小，租金单价越高。

主力面积：单间店铺商家面积30-60㎡为主，双间店铺商家面积60-120㎡为主。

层数：基本以一层为主，部分2层。

九曲营步行街九曲营步行街包括沿街商铺及新大地小商品市场组成，其中新大地小商品市场位于九曲营步行街两侧，2层市场。

九曲营步行街全长约400米左右。

区域：北大街路口至保健路路口。

租赁价格：九曲营步行街均价7元/㎡·天左右，新大地小商品市场均价1-1.5元/㎡·天区间。

主力面积：九曲营步行街主力面积30-120㎡为主，新大地小商品市场主力面积10-25㎡。

层数：步行街一层商铺，小商铺市场独立二层九曲营步行街业态分布2%2%1%5%1%1%1%87%眼境珠宝、银楼银行家电化状品药店诊所摄影服装商铺。

九曲营路商业网点布局：中都广场步行街：已经经营的主街：大部分为2层商铺，租金价格为1.5-2元/㎡·天；而1层商铺的租金价格为3.5元/㎡·天，其中单层主力面积为35-70㎡之间。

未经营的后街：为1层商铺，租金价格为1.4――1.7元/㎡·天。

购物中心：每年7.8月调整品牌，20％的扣点、2％的广告费用，根据购物中心的单位面积营业额（根据年总营业额与总营业面积的比值计算），可计算租金水平相当于9元/㎡·天。

2楼超市出口：出口内：约17元/㎡·天，经营面积1-10㎡之间。

出口外：约30元/㎡·天，经营面积1-20㎡之间。

利群购物中心购物中心：同样20％的扣点、2％的广告费用，根据利群购物中心的单位面积营业额，可计算租金水平相当于5元/㎡·天。

2.2、专业市场调查临平地区现已形成以江南家居商贸基地等为龙头的专业市场，但由于开发时间较晚，大多数项目的建设及配套设施还并不完善，档次有待提升。

部分专业市场分布图资料来源：《杭州市余杭区商业网点规划（2004－2010）》江南家居（1）基本概况开业于2004年12月，投资规模8000万元，占地106亩；共四层，其中1、2、3层已对外营业；4层在装修中，定于2005年6月底开业。

经现场考察，1层、2层铺位已满，3层约25%空置。

（2）楼层租金套房、床具、红F133250-300 1.3木类家具沙发、餐台类家32250-300 1.2 F2具各类办公、综合21450-5001F3类家具F4办公类家具0.7停车场：由于商贸基地还是初期建设阶段，暂时没有固定的停车场，江南家居周边地块较为开阔，停车较为方便。

江南家居广告布置范围较广，基本覆盖整个临平（余杭）地区，并辐射周边，如桐乡、海宁的部分市镇。

临平、杭州市区均可免费送货上门并安装，由商场配送；店主需向物业缴付一定配送费用，约每车次13元。

江南家居有直通临平城区的7辆免费接送车，周边道路无公交线路，从临平城区至江南家居出租车费用10元。

商场整体档次：中档、中低档由于江南家居开业仅半年时间，整体装修还未完成，配套设施正在完善，部分店铺商家还没有正式开业，考察人员逗留期间整个商场内基本无顾客。

江南家居内销售人员反映，平时基本无顾客，周末的销售情况稍好。

经纬宜居、世贸布艺城经纬宜居和世茂布艺城在一栋建筑体内，世茂布艺城位于一层，经营布艺、窗帘、布料等，经纬宜居位于二层、三层，经营家居、办公类家具用品。

总摊位数：1399个铺位租金：布艺、窗帘、布F11200015035左右料F2家居用品11000150-20020F3办公用品9000200-25015.3停车场：无（车辆多停在布艺城中廊或周边路旁）公交线路：K9 、K12商场定位：中低档经纬宜居零售兼批发，世茂布艺城则以批发为主。

经纬宜居开业时间为1999年，世茂布艺城开业更早。

经纬宜居位于临平城区和开发区之间，地理位置比较优越，交通方便，但商场内客流很少，店铺多不景气，部分铺位已经撤场。

据管理人员透露：经纬宜居目前租铺只签约至2005年底，2006年商城可能易主，具体用途未定。

经纬宜居现场考察时间为2005年6月8日周三14:00左右。

五金机电城建筑物业类型：三层联体铺位投资：8600万元占地：120亩开业时间：2005年5月25日主力铺位面积：100㎡（共3层）租金：1.5万元/年路况：双向四车道，路况一般公交路线：无市场特点：五金机电城内商铺多为批发，区域内道路较为宽敞，便于车辆进出。

商贸基地规划共分三期，江南家居城、五金机电城为一期工程，五金机电城共14栋独立三层小楼；除五金机电外，规划中还有物流基地、酒店等项目；项目二期动工时间为2005年7月。

余杭新大地广场小商品市场余杭新大地广场小商品市场位于九曲营商业步行街内街两侧建筑体内，共两层，楼上为住宅。

市场内商品定位较低，消费者多为普通工薪阶层及外来打工一族。

整体营业状况不佳，很多店铺正在转让，并且不收取转让费。

位置：九曲营街入口物业类型：内铺、住宅面积： 30000㎡年销售总额：7600万元摊位数：1000个租金125元/㎡*月定位：小商品市场家电卖场（1）伟鹏家电位于北大街东侧街边商铺，交通较便利，店内家电种类较为齐全，在临平地区具有较高的知名度。

余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。

营业面积：2000㎡，共2层（2）永乐家电永乐家电位于北大街与九曲营步行街交汇处，且在两条街上都有入口，地理位置优越。

余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。

由于是电器零售品牌企业，并且价格有一定优势，营业状况较伟鹏要好。

位置：北大街入口面积：2000㎡（共一层，位于二楼）年销售总额：2513万元商品种类：手机/手机配件/家庭影院/油烟机/电饭煲/微波炉/复读机/办公用品/电脑/电脑耗材/数码/碟机/冰箱/洗衣机/燃气灶/彩电/音响/电风扇/浴霸分析：临平的电器零售状况不佳，据调查，临平居民购买大件家电多到杭州城区购买，质量有保证并且价格相对较低，而且距离很近，交通又方便。

永乐的进驻使这一情况有所改观，2004年永乐家电临平店的销售额为2513万元。

2.3、临平餐饮市场分析2.3.1、餐饮市场概况从整个余杭餐饮业市场来看，2004年营业额增长率为119.9％，为60333万元，而2003年这一数据为50071万元。

根据《2004年余杭统计年鉴》统计，截至2004年，余杭城镇私营餐饮企业共67家，而个体餐饮共2265户，同期开业为663户，发展速度极快。

2.3.2、餐饮市场特征（1）休闲餐饮、洋快餐等连锁餐饮集中于市区由于临平为杭州副城，多数休闲餐饮属于杭州餐饮的连锁店，如两岸咖啡西餐厅、迪欧咖啡等，由于具有兼具休闲功能，发展较快，如雨后春笋般出现在市区重要干道上。

而肯德基、麦当劳等西式洋快餐等由于对于人流的依托均分布于繁华的北大街上。

（2）餐饮出现集中于人民广场一带的现象由于市中心属于传统商业区，餐饮业主要以小型餐饮店、连锁店等为主，而较为集中的餐饮店则集中于人民广场一带，如人民路上的金马大酒店、新格格大酒店、金忆诚酒店、明典咖啡、巴西烤肉、日本料理等，这与此区域商圈规划保持了一致性。

（3）大型餐饮规模较小、数量少、停车不足、分散分布从市场调查来看，城北通往经济开发区的道路边分布有新悦来美食广场、兆丰餐饮等大型独立餐饮店，同时人民广场周边有几家较大的餐饮店，而大型餐饮设施的单个总体规模小，数量少，分散分布。

（4）多数餐饮依附于临街商铺从临平餐饮店来看，多数酒店、酒楼、连锁店等餐饮店依附于临街商铺，规模较小。