某花园项目建议书及可行性报告(doc 20页)碧泉花园项目建议书及可行性分析──花卉西路预制场地块重庆XX房地产经纪有限公司第一章项目概况一、地理位置位于龙溪镇花卉西路，东临欧鹏花园住宅小区，西靠黄金堡高级住宅小区，南依鸿恩寺森林公园，北接金岛花园立交桥。

二、地块状况现为一片农田洼地，地势较低，与周边地块最大高差为5米左右。

三、项目建筑指标用地面积：18009 m2总建筑面积：50800 m2容积率：2.82绿化率：33%住宅建筑面积：42940 m2商业建筑面积：7500 m2办公建筑面积：360 m2第二章项目定位建议以市场调查为基础，结合地块实际情况，我们将该项目定位为“年轻家庭——实用型白领居住小区”。

理由分析：一、本项目占地面积18009m2，相对具备了“小区”的规模。

二、项目位于花卉园西路里侧，鸿恩寺森林公园山脚下，地理位置较为偏远，不具备完全商业用房的区位优势。

三、本项目地势较平坦、集中，小区入口、区内道路宽敞，有天然泉水贯穿其中，符合居家风水要求，具备了中档住宅小区的“规模效应”和“基础设施条件”。

四、项目周边多为普遍民用住宅，居家氛围浓厚，生活配套设施较为完善。

五、住宅的市场需求量远远高于商业用房，据统计，住宅的市场需求量占总商品房市场需求的85%，而商业用房仅为10%。

六、“中档住宅小区”为龙溪镇片区房地产项目的市场供应空白点。

第三章项目规划建议我们通过市调分析、研究，结合市场定位及地块本身的特点，对项目规划设计作如下建议：一、规划定位原则中档定位——适用且舒适的生活格调。

二、规划依据以甲方提供的前期基础方案为依据。

三、小区环境1、出入口：主入口考虑人车分流。

2、人行道、车道：人行道宽3米左右，地面铺设美观的广场砖；车道宽6米左右，为减速、降噪地面。

3、中央广场：中央绿化带及休闲广场有机结合（天然泉水小溪穿越其中），形成该小区的独特生命线。

4、绿化：在庭院中央、道路两旁及住宅楼四周添设草坪、花卉、植物、假山、休闲椅、垃圾箱、庭院路灯、观景水池等，力求小区环境细致、适用、舒适。

5、天然泉水小溪：明敷设，贯穿小区的“生命线”，注意特色层次，特别注意解决污染和安全问题。

6、公建配套：车库、露天停车位、游泳池、儿童戏水池、羽毛球场和篮球场、幼儿园、物业办公用房、保安亭等。

7、社区配套中心：迷你超市、网吧、阅览室、健身房、桌球室、快餐厅、洗衣房等。

四、建筑设计1、住宅楼：（1）风格及色彩：采用简洁、明快的建筑风格，以天然泉水小溪贯穿其中，中式景观和符合现代白领家庭的现代建筑风格相结合；住宅楼分区设计，大致分为中高级、中低两个档次，顶层为跃层结构，顶层以下为错层结构，整个小区内住宅楼楼顶形成统一识别特色。

（2）给排水及管网：排污水管不进户，统一安装在外墙建筑阴角内。

（3）采用雨水、空调水集中处理系统。

（4）首层住宅地面高于室外300~400mm，窗及阳台外设置优雅小花园。

（5）尽量采用大窗和外凸窗的形式，增加窗内有效使用面积。

（6）在外立面处理上考虑遮雨遮阳功能、空调及放置位置，避免业主入住后再安装雨蓬，破坏外观。

2、商业用房：（1）位置：在小区的主、次入口之间的临街面修建2~3层高的商业用房，平台上的商住楼向后（小区内）靠，临街面形成花园平台。

（2）结构：全框架结构，便于业主灵活分隔。

（3）功能布置：一楼为商业门面，单套面积30m2左右；二层为商业用房，三层为社区配套服务用房；商业用房顶层屋面布置靠街住户的平台花园。

第四章项目户型设计建议除地理位置和价格外，户型的结构及其功能完善与否皆是影响消费购房导向的重要因素。

我们通过对北部新城住宅供应情况和购房者对户型需求情况的调查，结合本项目的市场定位“年轻家庭——实用型白领居住小区”，对户型设计作如下建议：一、户型比例本小区主推户型为三室二厅双卫，90~110m2/户，占总户型的50%；二室二厅双卫为80~90m2/户，占总量的30%；二室一厅单卫为70~80m2/户，占总量量的20%。

二、户型形式所有户型尽量设计成错层，顶层为跃层。

三、户型结构、功能1、客厅在20~30m2之间为宜；2、每户保证有生活阳台；3、双卫的户型设计尽量保证盥洗与卫生间分开；4、卧室有壁柜为好；5、厨卫保证通风、采光；6、阳台不可封闭式，真正做到阳光阳台。

7、室外景观不可少客厅、餐厅、厨房、阳台为居室的主要活动空间，尽量使其布置在靠小区中庭侧，让小区绿化时时体现在业主眼前，另阳台风格为欧式景观阳台（铁花栏杆围护）。

8、进户门加大。

第五章项目物业管理建议一、由物业管理公司对小区实行规范化物业管理。

二、保安设施：封闭式管理，保安24小时巡逻服务，小区入口及单元入口设置可视对讲系统。

三、水、电、气出户计量及代收水、电、气费。

四、公共区域绿化服务和清洁保洁服务。

五、物业管理公司设置维修部，负责公共设施维护和保养，并为业主提供高质高效的上门服务。

六、建立一套科学、完善的物业管理制度。

七、建立小区公共服务部，提供全方位的家庭服务。

八、物业管理费用建议价格：0.5~0.8元/ m2之间第六章项目价格建议一、通过与周边物业的综合比较，结合项目本身特点，建议本小区住宅均价为1400~1500元/ m2。

花卉园片区部分住宅售价情况表项目名称地址户型面积（m2）售价（元/m2）备注爱丁堡花卉东路跃层：135~355均价3000 住宅小区，现房黄金堡城市花园花卉东路跃层：210~240均价2400住宅小区，现房欧鹏花园红石路239#三室二厅双卫：127二室一厅：681300住宅小区，现房龙城苑花卉西路9# 二室一厅：76、78三室一厅：90、110起价1280单体住宅楼，现房勇智苑花卉东路45#二室二厅：104四室二厅：150、160均价1520单体电梯公寓，现房二、花卉园片区商业用房供应量相对较少，目前售出率达100%。

我们结合本地块位置特点，建议门面售价4000~6000元/ m2。

三、可行性价格成本分析（详见第七章）商品房销售价额=首期开发费（土地费）+斟察设计费+房屋建筑安装工程费+小区配套费+公建市政配套费+人防费+其它费用+管理费+贷款利息+利润+税金+不可预见费第七章项目可行性研究分析一、项目规模1、占地面积：18009平方米2、总建筑面积：50800平方米其中：门面7500平方米办公建筑面积360平方米住宅42940平方米3、容积率：2.824、绿化率：33%二、投资估算与资金筹措1、直接工程费（1）土石方：105万元（2）建筑工程（含水电电梯外装）：3109.6万元（3）变配电工程费用：120万元（4）道路及广告：60万元（5）给排水工程：170万元（6）通讯及电视：73万元（7）绿化：55万元（8）天然气：110万元以上合计：3791万元2、其他费用（1）土地费用（市价）：1080万元（2）建设单位管理费：68万元（3）勘测设计费：45万元（4）城建配套费：225万元以上合计：5209万元（5）预备费：313万元（6）销售费用：516万元以上合计：6038万元3、资金筹措（1）自筹：1698万元（2）贷款：1698万元（3）建设期利息：199万元其余投资费用可全部来自于项目开发运作的滚动投入收益。

投资估算表单位：万元序号项目及费用名称估算依据估算值一直接工程费1 土石方1052 建筑工程(含水电电梯外装)0.0612×50800 3109.63 变配电工程费用略1704 道路及广场605 给排水工程1086 通讯及电视737 绿化558 天然气110合计3791 二其他费用9 土地费用108010 建设单位管理费（一）×1.8% 6811 勘测设计费（一）×1.2% 4512 城建配套费50800×44.28÷10000225以上合计5209 三预备费(一+二)×6％313 四销售费用516以上合计6038 五建设期利息199六总成本(一)+(二)+(三)+(四)+(五)6237三、销售收入估算（一）销售价格预测（保守估算值）项目价格门面写字间住宅销售价格（元／平方米）5500 2700 1420 （二）销售收入估算1、写字间销售收入：360×2700＝97万元2、门面销售收入：7500×5500＝4125万元3、住宅销售收入：42940×1420＝6097万元利润表序号年份项目合计0.5 1.5 2.5一销售收入10319 8255 2064二营业税金594 475 119 三总成本6237四利润总额3488五所得税1151六税后利润2337投资利润率＝37％投资利税率＝56％四、项目投资计划资金计划表单位：万元序号年份项目合计0.5 1.5 2.51 开发投入5522 3396 2071 552 销售费用516 413 1033 销售收入10319 8255 20644 自筹资金16985 银行贷款16986 贷款利息199五、财务评价现对项目进行财务评价：财务现金流量表单位：万元序号年份项目合计0.5 1.5 2.5一现金流入销售收入10319 8255 2064 二现金流出经营成本6237 3396 2683 158 营业税金及附加594 475 119 所得税1151 561 590三所得税后净现金流量-3396 4536 1197四折现税后净现金流量-3238 3932 943 I＝60% -2685 2241 370 I＝50% -2773 2469 434税后内部收益率＝56％税后净现值＝1637万元六、总结项目风险主要来源于投资成本增长和销售收入减少两方面，由上该项目抗风险能力强，在销售收入取值偏低及土地成本参考市价的情况下，仍有37%的投资利润率，则从经济角度上来说，该项目是具有可行性的。

七、说明以上可行性分析是根据市场行情成本行情及较为保守的销售价格进行测算分析的。

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