幸福里国际电商产业园商业计划书投资方：义乌宇都工贸有限公司运营方：义乌幸福里市场开发有限公司二〇一四年七月目录第一部分项目战略定位 (3)一、项目背景 (3)二、进展与战略定位 (5)三、全国推广并复制 (11)四、项目招股说明 (13)第二部分公司与自主创新 (14)一、股东单位介绍 (14)二、项目与产业升级 (16)三、核心管理团队 (18)四、电商产业带集群 (19)第三部分差异化商业模式 (22)一、全产业链模式留住企业 (22)二、订单式开发平衡现金流 (24)三、崭新的产业园运营模式 (26)四、产业园盈利模式 (31)第四部分市场规模与增长战略 (33)一、义乌小商品城的困惑 (33)二、传统产业转型升级的需求 (34)三、义乌模式复制空间巨大 (34)四、财务融资战略配套跟进 (35)第五部分竞争格局与趋势 (37)一、纯有形市场竞争格局 (37)二、纯电商网购竞争格局 (38)三、电商产业园对传统商业的冲击 (39)四、商界“亿元”赌约 (40)第六部分融资规划与策略 (41)一、平衡投资现金流 (42)二、产融结合借力资本 (43)三、稀释股权做投资平台 (45)四、义乌项目股权定价估值 (46)第七部分盈利预测与退出机制 (50)一、项目盈利预测 (50)二、资金需求与募投项目 (53)三、退出机制 (54)四、项目评价结论 (55)第一部分项目战略定位一、项目背景电子商务是21世纪最重要的经济模式，根据《电子商务“十二五”发展规划》，到2015年，电子商务的交易额翻两番，突破18万亿元，网络零售交易额突破3万亿元，占社会消费品零售总额的比例超过9%，中国有望成为全球第一大网络零售市场。

艾瑞统计显示，2013年中国电子商务市场交易规模9.9万亿元，同比增长21.3%，预计2014年电子商务市场规模将达12.7万亿元。

1、“电商换市”的义乌市场环境据阿里研究中心统计，截至今年6月底，注册地在义乌的淘宝卖家（含天猫）账户达到10万个，这个数字已经超过义乌国际商贸城的商户数（7万家左右），成为义乌最大的商人群体。

曾经的围着市场做生意的“义乌模式”正面临巨大的挑战。

2、政府对电商产业的支持力度越来越大支持、鼓励部分有条件的义乌市场经营者在摊位经营的基础上发展电子商务是义乌“电商换市”的核心内容，只有这样，才能将“义乌摊位”和“电子商务”这对有形市场和无形市场有机结合起来，达到“换市”的最终目的。

3、义乌市场数据（一个绝无仅有的网货大仓库）□义乌市场经营总面积达550万平方米。

商位7.5万个，拥有26个大类、180万种单品。

□被联合国、世界银行等权威机构誉为全球最大的小商品批发市场。

2013年，全年集贸市场成交额879.5亿元，同比增长15.9%。

其中小商品城实现成交额683亿元，同比增长17.8%。

□市场成交额连续23年居全国各大专业市场榜首。

4、义乌电子商务数据（创造下一个三十年的辉煌）□2013年，全市电子商务实现交易额856亿元，同比增长64%。

□国内快递日均出货63万票，业务量位居全国城市第6位，跨境快递日均出货25万票，其中在义e邮宝日均出货量1.3万余票，位列全国城市第4位。

□未来，义乌将打造国际电子商务之都，建成为全球网货营销中心、全国网商集聚中心和跨境电子商务高地。

5、政府出台了一系列政策支持《国民经济和社会发展十二五规划纲要》指出"推动中小企业调整结构，提升专业化分工协作水平。

引导中小企业集群发展，提高创新能力和管理水平。

"□《浙江省电子商务产业“十二五”发展规划》（浙政发〔2011〕45号）□《浙江省人民政府办公厅关于深入推进“电商换市”加快建设国际电子商务中心的实施意见》（浙政办发〔2013〕117号）□《关于加快电子商务发展的若干意见》（义市委〔2013〕39号）□《浙江省电子商务产业基地规划建设实施意见》（浙商务联发〔2014〕12号）□《义乌市促进电子商务发展扶持政策实施细则》（义电商办〔2014〕20号）二、进展与战略定位园区总占地75亩，总建筑面积15.6平方米、规划总投资12.55亿，实际已投入7.1亿元，建筑密度：31.73%、绿地率35%，共有地上，地下停车位600余个。

现工程全部竣工验收，并已办理房产证产权证。

招商进展顺利，商户已陆续迁入。

现园区正在向商务部申请为“国家电子商务示范基地”和“国家高层次人才创业创新基地”。

1、首期招商圆满成功2014年1月3日，浙江首个电子商务全产业链综合服务园区―义乌幸福里国际电子商务产业园‖隆重举行首期招商启动仪式。

招商首日即广受好评，获得社会各界和电商企业家的肯定和赞许。

据统计，幸福里与顺风速运、申通快递、58同城、运营中国、恒信人才、焦点电脑、中国电信、工商银行、泰隆银行、浙江大学、浙工大等物流、金融、高校和电商服务商等30多家知名企事业单位签约，为构建义乌全产业链跨境电商综合服务园区取得了良好的开端。

2、2014中国国际电商博览会受追捧义乌幸福里国际电子商务产业园带着―电子商务全产业链‖亮相义乌电商博览会，拥有18个特装展位,166平方米的展览面积，―幸福里‖这次向国内外的参展商展示了园区的资源优势和集聚效应。

此次的展位集结了园区内包括焦点电商学院、恒信人才、金道律师事务所、义乌网邦商务秘书、尚影摄影、汇奇思百货等16家电商企业以及众多的战略合作伙伴,涵盖了电子商务全产业链,会议期间园区登记接待了500多位意向加盟商,其中65%是本地企业,35%是外地企业。

并且有10家企业当场敲定了入驻‗幸福里‘园区的事宜。

来自内蒙古、山东、江苏、安徽等地的行业协会、商务局考察团,甚至直接从展会奔赴―幸福里‖园区进行考察参观,并对―幸福里‖园区的运营模式表示赞赏。

这次展会对接到优质的合作伙伴eBay,其作为跨境电子商务领域的佼佼者, 借着这次展会与eBay进行了了充分的交流，也给eBay 大中华区的工作人员带来惊喜。

并对幸福里的的经营模式充公认可，并表达了后期建立深度合作意向。

3、园区产业规划示意图4、现场实景图上图：十堰市委、市政府领导组团考察园区5、考察团与入驻电商企业2014年7月8日上午，义乌市委书记李一飞一行莅临园区指导工作。

在集团董事长吴先进、总裁邵宝玲、园区总经理朱海坚等主要负责人陪同下听取了园区的建园思路、运营模式、招商进展等方面的工作情况。

同时走访了已进驻园区电商企业麦客网络、尚影视觉摄影棚、汇奇思百货。

上图：长沙市雨花区领导参观考察左图：全国牛商成员考察幸福里园区6、产业园区位图7、项目战略定位义乌幸福里国际电商产业园，是从产业规划到招商引资，再从产业发展载体建设到产业园区运营的产业集群打造体系，促使各类电商产业要素在区域集聚，快速形成电商产业集群，并向价值链的高端延伸，实现电商产业的可持续发展，并实现全国推广可复制的全产业链电商产业园。

幸福里•电子商务全产业链接综合服务平台集园区功能集电商人才集电商企业 助力传统产业转型升级，实现青年才俊创业梦想三、全国推广并复制1、幸福里模式成功元素可全国复制，考虑整合如下资源：◆义乌幸福里电商产业园区样板工程独创的运营体系◆各地传统产业转型升级，有契机（新兴产业）◆潜在投资机构有资金，没项目（资金支持）◆各地政府招商优惠政策导向（低成本商业用地和财税政策）◆当地优秀企业投资参股需求（属地化）2、输出义乌产业园模式和运营团队，带来社会效应3、释放股权，筹集资金，做好启动第二个项目的复制准备义乌幸福里电商产业园作为一个成型的样板工程，股权单一，100%股权由义乌宇都工贸公司持有（如图1）：图1 图2如图2所示，由义乌宇都工贸出让20%投权，引入战略投资者，使宇都工贸回收义乌项目部分现金流后，进行再投资，并发起组建“幸福里产业园投融资平台”。

4、义乌项目资产注入投资平台，如下图所示：5、订单式复制模式如上图所示，义乌幸福里作为1#产业园项目，全部资产注入投资平台后，在着手开发2#湖北十堰幸福里项目时，满足2 个前题条件：◆在湖北十堰当地已找到合作开发商（合作开发并投资）◆已与股权投资基金（或投资者）达成共识，同意进行A轮增资扩股，定向募资用于十堰项目后期开发所需资金。

◆2#、3#、4#、5#、N# 项目同样按上述推理复制，类似于“万达模式”商业综合体的联合开发，订单开发。

四、项目招股说明根据本计划书第六部分第4点“义乌项目股权定价估值”内容，通过资本市场上通用的投资估值方式，参考：1、金茂投资招股书中2014年3月份对酒店业商业地产的投资估值和物业市值测算案例即“资产证券化”；2、再考虑行业内香港上市公司商业地产板块市净率测算：恒隆地产（00101）和万达商业地产（00169）“市净率法”3、再结合万达商业地产（国内未上市资产）模式，考虑幸福里三年来运作产业园的风险资本溢价倍数上述综合因素及义乌幸福里产业园区周边地理位置，可以按下述方式合理估值：项目投资估值均值：= （13.256亿元+ 14.18亿+ 13.77亿）/ 3= 13.73亿元预计股权出让20%份额的投资融：=13.73亿元* 20%=2.75亿元第二部分公司与自主创新一、股东单位介绍1、集团公司组织框架东方巨龙集团是一家集箱包生产、建筑装饰、建筑智能化、玻璃幕墙装饰、电子商务产业园开发及运营、进出口贸易和五金贸易于一体的综合性集团企业。

2010年位列义乌工业企业前50强、2012年被评为百强企业、2012年被评为国家创新企业。

巨龙箱包公司成立于2002年，是一家集科研、生产、贸易为一体的绽合性箱包龙头企业，公司占地115亩，注册资本5800万元，共有13条生产线，职工近800人，铝箱年产量居全国第一，涉及品种有化妆箱、家用工具箱、军用工具箱、筹码箱、航空箱等，旅行拉杆箱的研发实力和推出新品率居全国一流水平。

2、电商产业园业务板块⏹义乌幸福里市场开发有限公司成立于2012年，是东方巨龙集团旗下的一家全资子公司，秉承打造“义乌电子商务全产业链综合服务平台”的先进理念，致力于创建义乌领先的电子商务产业园，为园区入驻企业提供高效的公共服务，集中电子商务经营企业、网络技术服务商和其他相关配套服务企业，全面化解义乌电子商务产业发展过程中遭遇的集成式瓶颈问题。

具有一支具备深厚理论基础和丰富从业经验的专业团队是义乌幸福里几年来积极进取开拓创新的力量源泉。

公司现有员工近30人，管理人员全部大专以上学历，具有五年以上工作经验，有深厚的理论基础和丰富的从业经验。

工作人员人员均经过严格培训，持证上岗，一专多能，熟知服务礼仪。

⏹义乌宇都工贸有限公司2011年5月成立，注册资本1亿元，由2个自然人股东持有，吴先进51%，邵宝玲49%。

公司定位于电子商务产业园的投资性开发，并作为一个主投资人，联合其他投资机构共同投资国内潜在电商产业园项目开作，目前100%持有义乌幸福里电商产业园股权。