墨菲和万斯认为地价峰值区（the Peak Land Value Intersection，简作 PLVI）是 CBD最明显的特点，在此区的 用地称为中心商务用地，其中包括:零售和服务业，诸如商 店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸出版业（因为它 对商业的影响远大于对制造业的影响）。 但不包括批发业、铁路及其枢纽站点、工业、居住区、公园 、学校、政府机关等。 他们在对美国9个城市CBD的土地利用进行细致深入的调查后 ，提出下面的界定指标：
其中交通位臵最优越的最后成为中心商业区，其它中心则分别发 展成次级或外围商业中心和重工业区。
哈里斯及厄尔曼还考虑到，易达性所吸引的商业、工业或贫民， 本身便有排斥高级住宅的倾向。因为后者的区位因素之一便是要 远离这些有碍环境的土地利用。介于两者之间的是中级住宅区。
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多中心形成因素 –某些活动的特定区位要求 –相近活动会集聚 –一些活动会相互排斥
35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
路 路 路 路 路 路 甫 东 九 巷 东 星 十 寿 津 宁 恩 路
路线价
单位：元
下
杨
第
长
上下九路周边路段名
龙
德
C
高密度包括三层含义。
高密度
首先，建筑密度高。首尔市 CBD的核心区 ，容积率一般在 10以上。新加坡 CBD的容积率在8～25之间，远远高于住宅 容积率的1.5～4。 其次，人流密集、昼夜人口差别大。“911”前纽约世贸中 心每天有14万人进出，伦敦CBD白天人口达到150万人，夜晚 人流稀少，昼夜间人口数量变化大。 第三，商务空间最高聚集度。城市的商务办公设施高度集中 于CBD。据统计，纽约、芝加哥、旧金山等城市CBD的办公面 积占全市的一半以上。
纽约中心商务区容积率
D
动态性
CBD的动态性指其功能结构在不断变化，位臵也在不断迁 移。由于CBD的本质特征是集聚城市发展阶段的最高级别的 产业，因此，城市最高级别的产业中心即是未来的CBD。
E
经济性
CBD是区域、城市的经济枢纽。在市场经济条件下，经 济的控制力往往集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国 公司集中的地域，从而使CBD成为经济枢纽机构。
F

提供高级别的服务
CBD提供的商务、商业、娱乐服务均是城市乃至地区、国 家内最高层次的商品和服务，所从事的交易和交流都是最高 档次的。

一般来说，CBD的空间位臵大都居于城市的地理中心或几何 中心，典型的城市如华盛顿特区、休斯敦、亚特兰大、伦敦 、蒙特律等，但是由于自然地理约束(如港口城市和沿海岸、 湖岸发展的城市)的原因，城市空间发展往往并不是从中心商 务区沿各个方向均衡、对称发展，比如多伦多、芝加哥、克 里夫兰、哥本哈根等城市。但无论CBD是否位于在城市地理中 心，其交通网络可达性和就业可达性都是最高的。 CBD并不是静态的，而是动态的。 100一150年前，它不仅是城市重要的商务和零售中心 ， 同时也是城市住宅、工业、政府管理的中心。随着时间推移 ，CBD的商业和零售用途也就变得越来越集中。
10

若把上述各功能的经济地租递减曲线重叠(图11—4，10-8)， 可知道各地段产生经济地租最高的是什么功能。

11
交通线的影响
伯吉斯的同心圆理论没有考 虑交通干线对城市空间结 构的影响。 巴布科克，提出了轴向－同 心圆的城市地域结构模式 ，认为城市主要活动沿交 通干线分布，商业中心区 有沿放射干线延伸形成星 状形态的趋势。

广州的CBD
二、CBD的界定

1954年美国学者墨菲（Murphy）和万斯（Vance）提出了 一个比较综合的方法，即将人口密度、车流量、地价等因素 综合考虑，那些白天人口密度最大、就业人数最多、地价最 高、车流、人流量最大的地区即为CBD。 此方法必须建立在对城市的土地利用进行很细致的调查基 础之上。
7
8

由于不同的功能所要求的交通条件不同，在完全竞争的条件 下，每一功能即每一土地利用区所产生的经济地租递减曲线是 不同的(图11—3)。
9
– 零售业的经济地租曲线梯度最大，其在市中心所能产生的经济地 租却为各功能之冠。 – 服务业、轻工业和批发业的经济地租曲线梯度较零售业小。 – 住宅用地：多层楼房用地利用率高，每单位面积所能产生的价值 较低密度的平房为高，所以其经济地租曲线的斜度也较平房大。 – 农业的经济地租曲线梯度是各类经济活动中最小的一种。
30
在不少欧洲城市，富人往往不一定住在远离城市的市郊 ，也喜欢住在商业区及其邻近地区。 在美国，近年来新的豪华公寓陆续在中心商业区边缘落成 ，吸引了不少喜欢城市中心生活的中产阶层移入，所以，在 中心商业区边缘也不一定是破落的贫民窟、小工业和批发业 地区。这是美国城市土地利用功能区的新发展——绅士化。
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2、麦基发展中国家模式
– 麦基(Mcgee)的模式是在殖民 地和发展中国家城市的应用。 – 由于这些地区存在着二元经济， 所以有两组不同的商业中心。 其一为西式商业中心，其形态 和西方城市的中心商业区相仿。 以国际贸易为主，零售商店出 售的也以进口高档货为多。另 一类为外来移民的商业中心 ， 从事当地的货品买卖为主。 – 介于其间的是混合性土地利用， 工商业住宅兼有，互相混杂。
–付租能力

评价：这一模式虽较为复杂，但仍然基于地租理论。它假 设付租能力较高的高密度住宅倾向于接近中心点和其它主要 经济胞体，但最接近这些胞体的空间却被批发商业和轻工业 所占有。

由于哈里斯及厄尔曼的模式并没有假设城内土地是均质 的，所以各土地利用功能区的布局并无一定序列，大小也不 一样，其空间布局图是非常富有弹性的。
A

高可达性
可达性是CBD最基本的特征。包括交通的可达性和信息的 可达性两方面。 东京CBD内的交通系统用地占总面积的22.3％，纽约曼哈 顿更达到37.5％。

B

高地价
由于用地紧张，CBD的楼价、地价在城市的内部或者区 域内是最高的，是城市地价峰值点所在。
1
专业零售、娱乐物业 商务办公物业 旅馆、批发业、 临时居住物业 居家物业及其它物业
12
三、霍伊特的扇形模式
霍伊特(Homer Hoyt)认为，均质性平面的假设太不现实， 因而他于1939年提出了扇形模式或楔形模式。 在他的模式中，保留了同心环模式的经济地租机制，加上 了 放 射 状 运 输 线 路 的影响 ， 即线性易 达性和定 向惯性 (directional inertia)的影响，使城市向外扩展的方向 呈不规则式。他把中心的易达性称为基本的易达性，把沿 着辐射运输路线所增加的易达性称为附加的易达性。
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五、城市土地利用三模式的发展
上述三个城市内部结构模式，虽然有地租理论的支持， 可是由于他们的创始人都是美国人，其所列举的土地利用 功能区的空间布局一般和美国的城市比较接近，至于对其 它国家的现实性，连霍伊特本人也指出，不一定适用，必 须加以修改。。
1、曼的模式
– 曼 (Manna) 提 出 了 一 个 典 型的英国中等城市的模式。 – 该模式是伯吉斯和霍伊特 两模式的综合。 – 由于英国位于西风带，城 市的西部为上风带，多为 高级住宅所占有，而城市 的东部为下风带，工业和 贫民多被迫于此。
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– 在外来移民的商业中心的前面为 港口区，后为住宅区，而住宅区 的发展呈楔形或扇形。 – 在西式商业中心后面的是高级住 宅。 – 而在混合性土地利用后面是当地 居民居住区，不过密度不如前者， 也无工商业。部分混合土地利用 地区由于商业中心的扩展而改为 商业用途。 – 再后为新发展的高级市郊住宅区 和十分贫穷的木屋居民区。两者 可能距离颇远，但亦可能近在咫 尺，而生活水平悬殊。再后为城 郊农业带。新建的工业村则多位 于旧城以外的空间。
再向外第四带是较富有的中产阶级住宅区。最外围地带是富人居住 区，散布着高级住宅，密度低，房舍宽敞。由于他们需要驾车人市 工作，故又称通勤人员住宅区(commuter zone)
3
芝加哥案例
伯吉斯从人类生态学角度得出的同心环模式，忽 略了人类除了生物属性之外尚有文化属性，所以 把人类的竞争行为比作生物群落的竞争，后来城 市研究学者虽然沿用伯吉斯提出的同心环模式， 但却赋予土地经济学的新解释。
伯吉斯认为城市的中心是商业汇聚之处，主要以零售业和 服务业为主。
纽约曼哈顿
伦 敦 金 融 城
东京新宿
北 京 Ｃ Ｂ Ｄ
上海陆家嘴
CBD具有九方面特征
（1）地处区域中心地带 （2）具有最高的可达性和拥挤程度 （3）具有最大的信息和人际交流量 （4）具有最高的土地价格 （5）具有最集中和最高档的零售业 （6）具有高度集中的服务业 （7）强烈的外向性 （8）高度的集聚性 (9) 具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观
2
3
4
CBD内峰值地价与 物业承租能力模型
五十年代初哥本哈根的地价图模型
50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
路线价
单位：元
路
2
1
1
1
1
路
路 义 起 高
路
路
路
路
东
路
康
京
京
湖
明
福
育
北
北
西
文
惠
北京路周边各路段名
教
泰
第
街
– 轻工业和批发商业对运输路线的附加易达性最为敏感，所 以呈楔形，而且不是一个平滑的楔形，它可左右隆起。 – 住宅区，贫民住在环绕工商业土地利用的地段。 – 中产阶级和富人则沿着交通大道或河道，或湖滨，或高地 向外发展，自成一区，不与贫民混杂。 – 当人口增多，贫民区不能朝中产阶级和高级住宅区发展时， 也会循不会受阻的方向作放射式发展，因此城市各土地利 用功能区的布局呈扇形或楔形。