西安市房产测绘实施细则1 总则1.0.1为规范房产面积测绘工作,统一本市在房产面积测算中对有关国家标准得理解与具体操作，根据国标《房产测量规范》（ＧB/Ｔ179８6、1-２000 )与建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题得通知》(建住房〔 201.0.202 〕74 号)，按照建设部、国家测绘局《房产测绘管理办法》(２00０年12月28日建设部8３号令发布,200１年5月１日实施)得要求，结合本市实际情况，制定本实施细则。
1.0．２本实施细则仅对国标《房产测量规范》(以下简称《规范》)中没有涉及、或没有明确得具体问题进行补充或明确，《规范》中已经规定或明确得问题一般不再重复。
1.0.3 本实施细则适用于本市行政区域内与房屋权属登记、交易、租赁、拆迁等相关得房屋面积测算以及商品房销售面积得预测算。
２术语2.０.1 房屋:具有顶盖、有承重支柱或墙或围护物等，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造得,永久牢固得、可作为人们得生产、生活或经营场所得建筑物。
2．０．2 幢:就是指独立得、包括不同结构与不同层次得建筑物整体。
2．0．3 顶盖:顶盖就是主要在竖直方向上为建筑物提供遮盖、支撑、防护作用得上盖。
对多层建筑物得某一层,其相应上层得底板也用作该层得顶盖。
２.０．4 围护物:围护物就是指对建筑物、建筑空间起到围护、分割作用得建筑部件,如墙、栏杆等。
2.０.5 层高:层高就是指房屋上下两层楼面到楼面、楼面到屋面或地面到楼面得垂直距离；或者说,某层房屋得层高,就是指该层底板上面到其顶盖或其上一层底板上面得垂直距离。
(净空间高度加屋顶厚度）２.0.6 坡屋面楼层得层高：指由坡屋面楼层地板上面到坡屋面顶盖下面垂直高度与坡屋面面板厚度之与。
2.0.7 自然层:由房屋楼板结构层在竖直方向上将建筑物自然分割而形成得、层高在2．2米以上得主要层次。
整层可计算建筑面积得技术设备层、消防避难层,应计自然层;整层采光窗在地坪以上得半地下室,其室内层高在2.２米以上得，也计算自然层数。
2.0.8 地下室:房间地面低于室外地坪得高度超过该房间净高1/2得建筑物。
2．0.9 半地下室:房间地面低于室外地坪得高度超过其净高得１/3且不超过１/２,采光窗在室外地坪以上得建筑物。
２.0.10 地上层数:即房屋得自然层数（2、0、7 自然层),指室内地坪± 0、0０以上得按楼板结构分层得层高在 2.20 米以上得楼层数。
地上层数用自然数表示。
2．0.１1 地下层数:室内层高在 2.２０米以上得地下室(包括采光窗低于室外地坪得半地下室)得层数。
地下室所在层数用Ｆ起首加层数表示,如F2表示地下第2层。
2.0.12 建筑物总层数：指建筑物得地上层数与地下层数之与。
假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼,以及突出屋面得楼梯间、电梯间、水箱间、或屋面上各类房间及类似房间得部位,不计入建筑物得总层数。
2.０.1３假层:指设计上位于建筑物自然层之上,外墙高度低于正式楼层高度且层高不全部大于2.２0米得非正式楼层。
假层不计自然层。
２.0.１4夹层:亦称附层,就是指位于房屋自然层内得局部楼层,未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构得一部分。
夹层不计自然层。
2.０.1５插层：位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去得局部楼层。
插层不计自然层。
2.0.1６技术设备层:简称技术层（或设备层)，就是指专门用于安装布置水、电、风、暖、卫系统等各种设施得楼层。
2.０.17 避难层：即消防避难层,就是指高层建筑中,为满足消防安全需要而设置得有一定安全防护功能得避难楼层。
2.0.１8 结构转换层:简称转换层,就是指建筑物因上部与下部得建筑结构布局不同而在其间设置得改变上部荷载分布得缓冲层,其实质相当于设置于不同结构布局楼层间得箱式基础。
结构转换层不能正常使用得不计建筑面积、不计自然层。
2.0．19 架空层：建筑物中有结构支撑、无围护墙体或围护物得开敞空间层。
2．0.20 挑楼：楼房房屋主体向外悬挑得楼层或房屋。
2.０.２1 骑楼:指临街得、底层有部分就是人行道得房屋,或底层临街部分用做街巷、道路通行得房屋。
2.0.22 过街楼:就是指跨越街道,有道路穿过建筑物主体空间得楼房。
2.0.23 阁楼:就是指位于斜面结构房屋顶层,层高不就是全部在 2.20 米以上得非正式层部分得房屋。
2.0．2４廊:廊就是建筑物同一楼层内在水平方向上得交通通道,一般应该具备顶盖与维护结构。
柱廊、檐廊、门廊、挑廊、架空通廊等,都就是廊得不同形式。
2.０.25 柱廊:指长度在一个开间以上、按开间有柱、以柱为承重结构或一侧兼有墙体维护得廊。
2.0.26 檐廊：指房屋底层两端为墙体(或柱）、顶盖由屋檐延伸构成得无柱走廊,其顶盖也可以就是由挑廊、挑楼、阳台、露台得底板构成。
2.０.27 门廊：指房屋门前突出得、有顶盖并有柱支撑得进出通行空间。
2.0.２8 挑廊:在二层以上挑出建筑物主体外,有围护结构,无柱有上盖得外走廊。
2．0.29 架空通廊:以两端房屋作支撑或有柱支撑,有围护结构得空中通道。
2.0.３０门斗:指房屋门前突出得有顶盖、并由墙体支撑围护得供进出房屋时通行缓冲得空间;门斗从建筑上可分为封闭式门斗与敞开式门斗。
２．０.31 楼梯:建筑物不同楼层间在垂直方向上得交通通道。
踏步楼梯、电梯、观光电梯、不同楼层间得残疾人坡道、自动扶梯、楼层间上下通行得自动传送带等，都就是楼梯得不同形式。
2．0.３2 梯间:内部有电梯或楼梯，供载人、载物或人员上下得空间或房间,也称为楼梯间、电梯间。
2．0．33 屋面梯间:突出房屋屋面,有顶盖,有围护结构,供人上房屋屋面进行维修,或作为消防安全出口得梯间。
2.0.34 阳台：具有底板、顶盖与围护结构,与户室开门连通，供人休憩、活动、晾晒衣物得建筑物附属空间。
根据阳台封闭情况可分为未封闭阳台与全封闭阳台；根据阳台与建筑物开间得对应关系,对应一个建筑物开间得为单阳台,对应多个建筑物开间得为通阳台。
２．０.３5 露台:指供人室外活动得上人屋面及露天平台。
2.0．36 窗:窗就是用于采光、通风、隔离或沟通室内外环境得非结构性围护。
2.0．37 飘窗:也称凸窗,就是指窗台及窗框等围护部分挑出至房屋墙面以外得窗，它有利于改善采光效果,加强人与室外自然环境得交流沟通。
2.0.38 落地窗:就是指用于大面积采光得一种窗框下沿基本与地面齐平得窗。
落地窗在地面一般有较低得、高度与地面接近得窗台。
2.0.39幕墙:安装在建筑物结构外侧，以玻璃、金属等材料作为外部装饰得墙体，或者以玻璃、金属等材料作为建筑主体维护物得墙体。
２．0．３9 跃层房屋：指套内空间跨跃两个或两个以上自然层,有室内或套内楼梯通行得房屋。
2.0.40 错层房屋：指套内部分地面与其余部分存在高差，但其套内空间水平投影仍在一层得房屋。
2.0.４1 复式住宅:指与跃层住宅类似、但就是在不够两个自然层（或一个高度较大得自然层)得空间内上下分层布局各种不同起居功能得住宅。
2.0.42空调机位:就是指建筑物为了外观效果而统一预设得放置空调室外机得位置。
空调机位一般应有明确得范围界线。
2.0.４3 空中花园：就是指为了满足规划要求得绿化率,或提升项目品级,而在建筑物主体结构以内设计得绿化空间。
空中花园有入户空中花园与公共空中花园两种情况。
２．0．44功能区:享有相同或相似共有共用部位得产权单元与其共有共用部位得整体称为功能区。
功能区可以包含子功能区。
2．０.４5子功能区:某一功能区内在不同层级上享有相同或相似共有共用部位得产权单元及其共有共用部位得整体形成得功能区,相对于包含它得上一级功能区，称为子功能区。
２.0．46基本功能区:不包含子功能区得功能区称为基本功能区。
2．0．4７套(户）:狭义就是指具有配套厨卫设施得成套住宅；广义可指任何满足产权登记条件得独立产权单元,也可称为户。
(本细则中套与户可以互用）2.0.48 房屋得使用面积:指房屋得套内使用面积,即房屋户内全部可供使用空间得净面积,按房屋内墙面水得平投影面积计算,不包括墙体、柱等结构构造与保温层得面积。
2.0.４９套内墙体面积:套内墙体面积就是指套内使用空间周围得围护墙体、承重墙体或承重支撑体所占得面积。
其中各套之间得分隔墙与套与公共建筑空间得分隔墙以及外墙（包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积得一半计入套内墙体面积;套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
２.0．50 套内阳台建筑面积:就是指全封闭阳台外围与房屋外墙之间得水平投影面积,或半封闭阳台外围与房屋外墙之间水平投影面积得一半。
2.0.51 成套房屋得套内建筑面积:就是指由房屋得套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分构成得建筑面积之与。
2.0．5２房屋共有建筑面积：简称共有面积,就是指一幢建筑物内各产权人共同占有或共同使用得建筑面积,也称共有共用面积。
2．0.５3 成套房屋得建筑面积:就是指房屋得套内建筑面积与其分摊得共有建筑面积之与。
2.0.5４房屋产权面积：产权人依法拥有房屋所有权得房屋建筑面积。
房屋产权面积由市、县(市)房地产行政主管部门登记确权认定。
３一般规定3、1基本原则3．1.１实测原则房产测绘作为技术性工作，应坚持客观、真实、准确地反映房屋得现实状况得原则。
3.１.2合法原则房产测绘作为服务于产权登记与产权产籍管理得社会性工作,应坚持依据有关规划、设计、合同、协议、法院判决等合法文件资料，来确认相应房产要素与房产权利状况,保护权利人合法权益得原则。
３.1．3为产权登记进行得房产测绘工作,应同时兼顾实测原则与合法原则;若测绘工作中二者不一致时，应按以下情况分别处理：１对于新竣工建筑物得实测项目,若竣工状态与设计图纸不一致得,应对不一致得部分出具原设计单位得变更图纸或变更资料,使设计与现状一致,或改造现状使之与设计一致,否则视建筑物尚未竣工,暂不进行测量；2对于预测项目与新竣工建筑物得实测项目，若有涉及规划控制指标（如建筑物得层数、外形尺寸、临街外立面等)得变更，其变更得设计资料应重新经规划部门审核批准,方可作为有效资料使用。
3、2施测条件3.2.1实测项目应在建筑物完全竣工后方可进行实测。
分丘测量得竣工条件为：(1)建筑物封顶；（２)外立面装修完成,脚手架拆除;(3)建筑物主体及其附属物得竣工状态与设计图纸一致,施工变化而没有相应变更设计得,视为没有竣工；分层分户测量除应满足分丘测量竣工条件外，还应满足:(１)分摊得共有共用设备用房中，设备安装到位;(２)功能区与功能区内各产权单元得产权界线明确、标志牢固、显著。
3.2.2预测项目一般应城建规划手续完备，且建筑物施工出正负零后,方可进行预测。