XXX项目业态定位报告第一部分：片区市场分析一、片区人口状况分析：1、人口分布特征：✓片区人口主要分布在新洲村、沙嘴村、沙尾村及上沙村等几大自然村。
✓片区总人口：约为15－20万人，人口密度大。
✓常驻人口：主要分布在新洲东区及沙尾东南区的住宅小区及部分自然村原住民，约占片区人口的13％左右；✓流动人口：分布在各自然村，占本区人口的85％左右；✓商务人口：主要分布在新洲北区的国通、国税、总部大厦等写字楼，约占本区人口的2%左右。
2、人口结构:✓片区主要人口年龄为20－35的中青年，约占本片区总人口的90％左右；✓老年人及儿童约占10％左右。
3、居民收入状况从前期调查的情况看，新洲东区及沙尾东南区居民主要以企事业白领、私营业主及政府机构公务员为主，收入中等偏上；新洲西区、沙嘴、沙尾、上沙工厂打工者和服务业人口居多，人口流动性较大，以中等偏下收入为主。
⏹收入状况主要分为以下几类：✓私营企业主、个体商业业主等：视其规模和经营效益，一般收入较高；✓企事业白领、政府机构公务员等单位职员：月收入在3500元以上；✓商业或工厂普通管理者和技术工人：月收入在1500～3000元之间；✓普工：月收入在700～1500元之间；✓服务行业从业人员：收入不均，但总体而言在普通工厂打工人员之上，月收入在1000元到上万元不等。
二、居民消费特征分析✓以社区生活的日常消费为主；✓主要的购物场所多为周边超市、百货商场；✓区域内规模较大的、档次较高的消费网点相对较少，部分中高端消费呈外流趋势；✓区内主要以中低档次消费为主。
✓居民出行方式：5%左右的家庭有私家交通工具，其他绝大部分人口通过公共交通或步行的方式。
三、片区商业现状分析1、商圈特征分析依据区域商业的发展现状和地理及交通状况，本区大至可分为：新洲商圈；沙嘴、沙尾商圈以及上沙商圈等几个小型商圈。
⏹新洲商圈的主要特征有：✓以服务社区生活的日常消费为主。
片区以零售、药店、三级地铺、社区配套等业态居多，酒店、餐饮、休闲娱乐等为其次；✓整体商业以中低档次居多。
商住裙楼的商业档次明显高于其它街铺，且租金相应高出30-60元/平米；✓以新洲四街为界，西区多为福利房和商品房，仅有部分社区配套商业，商业氛围相对较淡。
东区多为农民村屋，居住人口较多，商业氛围相对较浓；✓零售及酒店业兴起。
随着家乐福的开业以及即将营业的维也纳酒店的兴起，区内的消费结构将有一定改变。
⏹沙嘴、沙尾商圈的主要特征有：✓社区商业，蓬勃发展。
沙尾片区内农民房较多，外来租住人口较多，东部新兴住宅小区，与其随之新建的商业街，铺位规划较好，业态组合较为合理，目前经营情况较好；✓专业市场引领整个市场。
以金地装饰城、东鹏陶瓷广场为代表的片区专业市场，以其专业性吸引了大量的专业消费；✓休闲娱乐业较集中。
沙嘴村内，数量众多的娱乐、消闲场所，吸引了大量港人及部分深圳消费者，从而形成了独特的以娱乐消费为主的商业氛围。
⏹上沙商圈：✓典型的城中村商业，以超市及其周边形成配套类商业为主，服装街区较为突出的商业现状。
2、区内主要式集中商业✓家乐福新洲店乐安居福田店✓永安南城百货✓东鹏陶瓷广场✓金地装饰城调查表✓区内其他中型百货超市佳满福、兴万家、沙尾街市、瑞丰园、万众福百货、顺佳百货、上沙街市等。
主要以生活超市为主。
3、总体商业特征：✓大型集中式商业网点较少，多为小规模经营；✓典型的城中村商业模式，缺乏有效的规划；✓多为低档次经营，片区商业档次有待提升；✓片区主要为中低端人群消费区,部分中高端消费人群呈外流趋势；✓服饰类需求较大，各超市都有一定规模的服装区，且每个自然村街区主要以服装为特色，经营状况良好；✓建材类专业市场较为集中，形成以乐安居及金地工业区周边街区及新洲三街南段为主的建材类集中区；✓中高档餐饮机构不足，区内主要以中低档餐饮为主，区内仅有靠滨河大道的翅福酒家、东来顺以及家乐福二楼的川人府等几家中高档餐饮机构。
✓休闲娱乐业集中，港人消费集中。
形成了以沙嘴为中心的休闲娱乐业，主要消费人群为港人及部分深圳市民。
四、片区规划1、城中村远期改造政府规划将对福田南城中村进行改造，目的是消除城中村的封闭效应，提高城市融入度。
致力于打造新型的人文生态社区。
2、用地规划从用地规划看，该片区多为居住用地，商业用地较少；这也为现已形成的商业网点发展提供了机遇。
从形成商业中心的三大要素即：位置、人流、交通等方面看，可以预计，本项目所在地由于大的商业机构的进驻和酒店服务业的兴起，未来形成该区域性商业中心的可能性比其他地段大。
3、近期商业规划沙尾工业区将改造成12万平方米的世纪工艺品文化广场，项目将于06年年中投入使用，届时将为本区带来大量的商业人流，同时也会调整本区域的销售动向；第二部分：项目分析一、项目区位：项目位于福田南，福强路与新洲三街交汇处，属福田南中心位置。
广深高速二、项目经济技术指标总用地面积：10405建设用地面积：8056.9总建筑面积：96532.4计容积率面积：79987.3住宅面积：68546.6商业面积：1140.7建筑密度：50％容积率：9.93绿化面积：2348.1绿化覆盖率：22.56％三、项目SWOT分析1、项目优势分析（S）良好的区位优势，片区中心位置，毗邻家乐福；✓周边商业气氛相对较浓；✓区内大量的消费人群；✓交通便利，十多路公共汽车交汇于此；✓十字路口物业，便于人流的交汇；✓项目良好的物业形象；2、项目劣势分析(W)✓位于城中村，商业档次普遍不高；✓东侧烂尾楼在一定程度上限制了项目的可延展性；✓南侧绿化带影响；✓项目灰营业空间不足；3、项目机会点分析(O)✓毗邻家乐福，为项目带来大量商业人流，同时可增强本项目的区域辐射力；✓周边商业形象亟待提升；✓毗邻住宅小区与自然村，具有大量的消费人群；✓片区港人消费集中，大型餐饮及娱乐机构不足；✓服饰类商品消费强劲；4、项目威胁点分析(T)✓周边业态丰富，且中小型配套类集中式商业密集；✓面临周边各大商圈的竞争（特别是皇岗商圈和华强北商圈的竞争）✓中高端消费人群呈外流趋势；✓周边大部分居民消费能力有限；✓人口流动性高，消费忠诚度低。
⏹小结：通过以上分析可得出，本项目存在区位及物业形象等优势，同时物业的劣势也显而易见，项目的定位须最大程度的利用项目优势，最小化弱化劣势；充分发挥项目优势，规避威胁，充分挖掘项目的商业价值，努力使商业价值最大化。
第四部分：项目定位一、定位原则：✓市场需求，项目定位要有足够的市场空间，立足区域的消费需求✓区位状况，项目定位需考虑到项目地理位置的特殊性✓商圈状况，需要在充分掌握本商圈特质的基础上，立足现状，分析趋势，发现机会✓周边物业，充分考虑周边物业对本项目的影响，扬长避短✓项目特性，充分考虑物业规模、物业结构、物业面积、人群等项目本身的因素，有的放矢✓有利销售，项目定位须为销售服务原则，使项目收益最大化✓家乐福因素，充分考虑家乐福在本片区的影响，最大化的利用其商业人流，与之形成互补，发挥商业聚合效应✓二、项目市场定位1、项目功能定位集购物、餐饮、休闲为一体的购物中心⏹定位依据：✓周边缺乏类似业态，✓充分利用家乐福的商业人流，与家乐福形成互补，使之充分体味逛街的乐趣，✓足够的商业人流支撑。
2、项目形象定位福田南时尚生活街区⏹定位依据：✓片区业态仅满足了社区配套和基本的生活需求；✓各种消费人群都存在对品质生活的向往；✓片区大量的中青年消费人群，时尚成为当代年轻人的生活主格调。
3、项目档次定位以满足中档消费为主，提升片区的消费品味（通过包装，形成与周边项目差异化，凸现项目的形象）⏹定位依据：✓片区物业普遍缺乏规划，形象有待提升；✓片区现有业态仅以满足低端消费为主，中高端消费场所缺位；✓中高端消费需求外流；✓家乐福增强了本区域的辐射力，特别提升了中端消费群体的向心力。
4、项目商圈定位项目本身的区位优势及便利的交通条件，加上家乐福的影响力，本项目的辐射范围应包括北至滨河路，南至广深高速沿线、东到上下沙片区，西到新洲路两侧的片区。
5、目标消费群体定位片区常驻人口、暂住人口部分来该片区消费的港人。
片区所有的中低端消费人群及部分高端消费人群。
6、业态定位⏹1F街铺：品质生活街区✓业态定位：生活配套类（如：百货类零售店、房地产三级市场地铺、小型餐饮等）✓业态布局：品牌餐饮：如，肯德基、真功夫、味千拉面等；女性护理用品店：如，千色店、屈臣氏等；医药类：如，一致、中联、海王星辰等；小型餐饮店：如，嘉旺、桂林米粉凉茶店等；眼睛店：如，高登、88眼镜登；配套类：如，茶叶店、干洗店、书店、文具店、地产中介、美发店等；配套类：如，水果店、数码冲印店、面包屋、特色餐饮等。
⏹1F内铺：精致生活馆⏹业态定位：✓手机数码店：如，易天、协亨、恒波等；✓中档休闲服饰：如，佐丹奴、真维斯等；✓保健品、茶叶店：如，保伶堂、天福茗茶等；✓床上用品：如，多喜爱等；✓皮具箱包、饰品（个性饰品、仿真饰品等）；✓家庭装饰品：如家装布艺等；✓化妆品等。
⏹2F：时尚生活馆✓业态布局：品牌餐饮：如，肯德基、真功夫、味千拉面等；美容、美发、美甲店等；其他：男女时尚服装及服装配饰等。
⏹3F：品味生活馆业态定位：大型餐饮机构：如潮江春、桃源酒家，意粉屋等；品牌西餐厅：如，上岛咖啡、品尚品、老树咖啡等；大型美容机构：如，玛花纤体等。