望丛西路
55
120
87.5
35%
一般
望丛中路
60
125
92.5
30%
一般
西大街
70
180
125
8%
繁华
东大街
120
350
235
6%
繁华
113.13 27150 22625
19392.9
南大街
90
250
170
9%
繁华
北大街
90
230
160
5%
较为繁华
中信大道
60
150
105
7%
较为繁华
均准租金
113.13元/㎡
谨呈
【御景天街】
商铺定价及销售模式策略
Shops pricing strategy
2015年1月
1
御景天街公示总产值为3.6亿元
层数 1F 2F 3F 4F 5F 小计 车位 合计
御景天街公式总产值统计
公示总产值
建筑面积
14820
4647.74
12470
6042.43
7010
5656.46
996
1107.02
90
2.70%
95
5.70%
27.83%
130
15.60%
115
6.90%
100
6.00%
90
5.40%
33.90%
103.53%
26000
25114.70659
花样年·龙年国际
分值 105 110 100 95
135 130
权重分值 16.80% 4.40% 8.00% 11.40% 40.60% 14.18% 13.65%
楼层
F5 F4 F3 F2
F1
比例 0.25 0.3 0.4 0.6
1
公示价格（元/平米 ）；
6750 8100 10800 16200
对比内容包括：区域位置、区域环境、 业态规划、项目周边人群、特殊环境、 企业品牌、开发呈现能力等多方面进行 权重比较。
项目
环境价值40% 开发价值30% 品牌价值30%
区域价值 区位环境 交通环境 人流状况 总体规划
产品
业态规划
商业配套
开发商品牌/实力
物业管理能力 商业运营能力 开发呈现能力
价值权重
672
35968 804
36772
896.64 18350.29
134个
每层公示单价 31886 20637 12393 8997 7495
6万
2
最高价
37106
1F
最低价
28421
最高价
25542
2F
最低价
17262
最高价
15649
3F
最低价
10526
3
Part1 商铺定价策略 Part2 项目销售模式 Part3 项目自持建议
40% 10% 20% 30% 35% 35% 10% 20% 40% 20% 20% 20%
8
市场比较法
项目
价值权重
环境价值40%
区域价值 区位环境 交通环境 人流状况
小计 总体规划
产品
开发价值30% 业态规划
商业配套 小计
开发商品牌/实 力
物业管理能力 品牌价值30% 商业运营能力
开发呈现能力 小计
140
4.20%
145
8.70%
41.78%
155
18.60%
140
8.40%
140
8.40%
95
5.70%
41.10%
132.88%
40000
30103.48071
华侨凤凰国际城
分值 105 100 105 105
90 95
权重分值 16.80% 4.00% 8.40% 12.60% 41.80% 9.45% 9.98%
4
Part1 商铺定价策略
5
1.1 项目各层均价推导
6
价格制定原则
原则一、保证项目价值和利润相对最大化；同时保证商业部分实现最大可能顺销，2015年上半年 实现清盘； 原则二、在对本项目运作策略思考的基础上，要考虑市场环境和公司财务需求，参照主流价格水 平，综合考虑市场走势，建议 项目采取“稳中求进”的价格策略； 原则三、在合理空间范围内价格逐步拉升，相邻批次间价差不要拉的过大； 原则四、制定合理的、有效的开盘前优惠措施，刺激和调动客户热情； 原则五、在具体价格策划中，入市价格应为后期炒作促销预留空间。采取以概念价切入市场的方 式、抛出低概念价进行宣传，制造热点，给客户造成项目升值认知，利于后期推广； 原则六、商业定价根据蓄客情况在后期即时调整。
“租金收益还原法”确定的价格占20%的比例，“竞争楼盘比较法”确定的价格占80% 的比例；
综合以上2种楼盘定价方法，可推导出本项目商业F1外街均价= 28000*80%+ 22625 *20%=26925元/平米。
因此一楼参考均价建议为27000元/㎡
11
商业各层均价 御景天街商业各层备案公示均价如下：
100
3.00%
100
6.00%
30.00%
100
12.00%
100
6.00%
100
6.00%
100
6.00%
30.00%
100.00%
/
28299.356
万达广场
分值 120 135 130 125
140 135
权重分值 19.20% 5.40% 10.40% 15.00% 50.00% 14.70% 14.18%
7
商业价格
御景天街项目的定价方法众多，包括成本定价法、竞争楼盘对比法、目标群体消费力 预测法、市场价值定价法、租金收益还原法等。
针对目前项目情况、市场情况等具体因素，本项目商业采取“楼盘对比法”和“租金 收益还原法”推导出项目商业价格。
价格策略——楼盘对比法
选择具有可比较的3个项目进行比较，万 达广场，华侨凤凰城，龙年国际。
总计权重分值比例 类比楼盘均价 加权类比值
加权平均：
40% 10% 20% 30% 100% 35% 35%
10%
20% 100%
40%
20% 20% 20% 100% 100%
/ /
/
本项目ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ铺
分值 100 100 100 100
100 100
权重分值 16.00% 4.00% 8.00% 12.00% 40.00% 10.50% 10.50%
本项目回报率按
6%计算
数据来自实地调研
本项目最终租金反推价格为： 22625元/㎡
10
价格修正
通过“竞争楼盘比较法”确定的本项目F1外街均价为28000元/平米，通过“租金收益 还原法”确定的本项目F1外街均价为22625元/平米；
其中，竞争楼盘比较法确定的价格更加适合本项目商业销售价格，因此对这两个价格 进行修正；
120
3.60%
130
7.80%
39.23%
135
16.20%
130
7.80%
125
7.50%
110
6.60%
38.10%
117.93%
35000
29679.88128
通过市场比较法得出本案1F市场比准价约 28000 元/㎡
9
租金反推法
路段 最低租金 最高租金 平均租金 权重值 区域现状 租金测算 年回报5% 年回报6% 年回报7%