发包方将全部建筑安装工程委托给一个
发包方将全部建筑安装工程分别委托给 ③分包施工合同
承包单位可将承包工程的一部分分包给 其他分包单位，签订分包施工合同。
（3）
①总价合同
指支付给承包方的款项在合同中 是一个“规定的总额”，即总价。它是 以图纸和工程说明书为依据，由承包方 与发包方经过商定做出的。
其主要特点：一是价格应根据事 先确定的由承包方实施的全部任务，按 投标报价中提出的总价确定；二是待实 施的工程性质和工程量应该事先商定。
建设工程合同管理
7.1 建设工程合同的概念和类别
7.1.1 建设工程合同的概念
7.1.1.1 合同的概念
合同又称契约，合同的概念有广 义和狭义之分。
广义的合同泛指发生一定权利义 务关系的协议；狭义的合同专指双方或 多方当事人关于设立、变更、终止民事 法律关系的协议。
合同的法律关系由三部分组成
，即主体、客体和内容。
（2） 指合同条款由当事人一方预先拟订，对方只能表示全部
（3）签证形式
即当事人约定或依照法律规定， 以国家合同管理机关对合同内容的真实 性和合法性进行审查并予以证明的方式
7.1.4 建设工程合同管理的目的
（1）发展和完善建筑市场 建立社会主义市场经济，就是要
建立、完善社会主义法制经济。 作为国民经济支柱产业之一的建
(六)合同的生效、变更与终止 1、合同的生效 自签字之日生效 2、开始与完成时间 在合同专用条件中约定开始与完成时间、 可延期情况 3、变更 一方申请，双方协商，达成一致形成协议 4、延误 非监理人原因导致误期，产生附加工作延 期及酬金
5、情况改变 非监理人原因引起监理工作暂停，给予延期并补给
恢复执行时间，双方约定相应酬金 6、合同暂停或终止 （1）合同完成而终止，竣工验收移交 （2）一方要求变更或解除合同：协商达成一致，提出方 赔偿对方 （3）监理人违约，委托人终止合同：违约方赔偿对方 （4）委托人支付违约或长期暂停监理人工作，监理人终 止合同：违约方赔偿对方
3、签约后业主、监理、承包人合同管理的内容 （1）研究国家法律、法规与项目合同 （2）合同履行管理 （3）变更管理 （4）索赔管理 （5）合同风险管理 （6）合同争端管理 （7）合同文档管理
建设工程委托监理合同管理
一 建设工程委托监理合同概述 二 委托监理合同的订立 三 委托监理合同的管理
一 建设工程委托监理合同概述
包括予以授权、提交监理所需资料、提供 信息服务、物质服务、人员服务等
2.监理人权利义务 （1）完成监理获取酬金权利 （2）委托人严重拖期付酬，监理人可终止合同 （3）设计标准和使用功能的建议权 （4）对项目质量、安全、工期和费用的监督控
制权 （5）协调各方的主持权 （6)紧急情况的处理权
(7)索赔权 (8)履行监理职责 (9)遵纪保密
阶段承包方为项目决策提供可行性资料
②施工设计合同指承包方与发包 方就具体施工设计达成的协议。
（3）施工合同
指承包方完成工程的建筑安装工 作，发包方验收后接受该工程并支付价
7.1.3 建设工程合同的形式
《合同法》明确指出，建设工程合同应当采用书面形式
（1）合同的确认书 即通过信件、电报、电传等方式签订的合同，事后双方
关工作
(二)合同有效期 指完成监理正常工作、附加工作及额外工作
的责任期 (三)双方权利义务
（见监理合同的订立中内容） (四)违约责任
1.违约赔偿 一方违约，赔偿对方
2.监理人责任限度 承担责任范围内造成损失责任 不对责任期外损失负责 不对第三方违约承担责任
(五)价款与酬金
1.正常工作酬金构成与取费方法
（一）委托监理合同的概念和特征 （二）建设工程委托监理合同示范文本 （三）建设工程委托监理合同的主要内容
（一）委托监理合同的概念和特征
1.概念 委托人与监理人就委托的工程项目监理明
确双方权利义务达成的协议 2.特征
属委托合同的一种 （1）当事人双方具有法人资格
监理人符合资质、业务范围要求 （2）合同内容合法 （3）标的是服务
二、合同管理的特点、地位和内容
（一）合同管理的特点 1、合同管理贯穿于项目的始终 2、合同管理直接与项目的效益相关 3、合同管理具有动态性 4、合同管理是高难度高精度的工作 5、合同管理的风险大
（二）合同管理的地位 1、合同管理是工程项目管理的核心 2、合同管理对质量、安全、进度、投资控
制起总控制、总支配作用 3、对项目全过程、各环节、所有事件实施
总价合同的优点是在实际工程量 变动不大的情况下较易管理。缺点是由 于计算分部分项工程量将会占用很多时 间，从而延长了设计周期，拖长招标的
总价合同按其是否可以调值又可 分为不可调值总价合同和可调值总价合 同
不可调值总价合同的价格计价是 以图纸及规定、规范为基础，承、发包 双方就承包项目协商一个固定的总价， 由承包方一笔包死不能变。这种合同适 用于工期较短（一般不超过一年），对 最终产品的要求非常明确的工程项目。
b 纯单价合同，即发包方只向承 包方给出发包工程有关分部分项工程以 及工程范围，不需对工程量做出任何规 定，承包方在投标时只需要对这种给定
③成本加酬金合同
指发包方向承包方支付工程项目 的实际成本，并按事先约定的某一种方 式支付酬金的合同类型。在这类合同中 ，发包方需要承担工程建设实际发生的 一切费用，因此也就承担了项目的全部 风险。
可调值总价合同，一般也是以图 纸及规定、规范为计算基础，但它是按 “时价”进行计算的，这是一种相对固 定的价格。由于通货膨胀而使所用的工 料成本增加，因而对合同总价进行相对 的调值，但是合同总价的性质依然不变 ，只是增加调整价款。可调值总价合同 适用于工程内容和技术经济指标规定很 明确的项目。
可调值总价合同与不可调值总价 合同的不同之处在于，它对合同实施中 出现的风险作了分解，发包方承担了通 货膨胀这一不可预测因素的风险，而承 包方只承担了实施中实物工程量、成本
(1)正常工作酬金构成
人员工资及津贴奖金
成本
直接成本 差旅、补助等开支
设备仪器摊销费
外部协作费
酬金
管理人员工资
经营业务费
间接成本 办公费
设备仪器使用费
培训费
利润
税金
(2)收费方法
1）按监理工程概预算百分比计取
2）按参与监理工作年度平均人数计取
3）参照惯例协商约定
2.附加工作酬金
(1)增加监理工作时间补偿酬金
（二）建设工程委托监理合同示范文本组成
1.合同协议 明确委托监理工程概况、监理期限、酬金
2.合同标准条件 双方责权利、合同生效、变更与终止、监
理报酬、争议解决等 3.合同专用条件 结合项目情况及业主的委托对标准条容
1.合同双方、工程概况、监理范围 2.定义和解释 3.监理单位的义务和权利 4.业主的义务和权利 5.合同生效、变更与终止 6.监理酬金 7.其他问题的说明 8.争端的解决
筑业，要想繁荣和发达，就必须加强建 筑市场的法制建设，健全建筑市场的法 规体系
（2）规范建筑市场主体、市场价格和市场交易
建立完善的建筑市场体系，是一项经济 法制工程，它要求对建筑市场主体、市场价格
①建筑市场主体 建筑市场主体进入市场交易，其目的就
是为了开展和实现工程项目承发包活动。因此 ，有关主体必须具备合法的主体资格，才具有
在建设工程中，主要的建设合同关 系如图7.1所示
图7.1 建设工程合同关系
7.1.2 建设工程合同的种类
建设工程合同包括工程勘察合同 、设计合同和施工合同 （1）
指发包方与勘察方就完成建设工 程地理、地质状况的调查研究工作达成
（2）设计合同 包括初步设计合同和施工设计合
同 ①初步设计合同即建设工程立项
（二）合同履行期限、地点
合同约定完成监理工作的期限、地点 （三）酬金支付方式
合同约定酬金支付方式，支付货币等 （四）订立监理合同需注意的问题
1、按法定程序签约 2、双方法定代表人或其授权代表签约 3、合同洽商达成一致按纪要方式附进合同
三 监理合同的履行
（一）监理人应完成的监理工作 （二）合同有效期 （三）双方权利义务 （四）违约责任 （五）价款与酬金 （六）合同的生效、变更与终止
7.1.5 建筑工程合同管理的意义
（1） （2）有利于提高我国的建设水平和投
（3） （4）有利于完善项目法人责任制、招
施工合同的分类
（1） 根据建筑工程种类不同，施工合
同一般可以分为建筑施工合同、设备安 装施工合同、装饰装修及房屋修缮施工 合同 （2）
根据承包单位数量的不同，可以 将施工合同分为总承包施工合同、分别 承包施工合同和分包施工合同
合同管理 4、项目经理主抓合同管理
（三）合同管理的内容 1、签约前发包人、监理人合同管理的内容
（1）搞好工程项目的可行性研究和设计 （2）编制有利的招标文件（含合同文件） （3）选择理想的承包人签订合同
2、签约前承包人合同管理的内容 （1）搞好投标可行性分析 （2）编制有利的投标文件 （3）签订有利的合同
合同约定酬金
补偿酬金=
×附加工作天数
合同约定服务天数
(2)增加监理工作内容补偿酬金
另签协议商定
3.额外监理工作酬金 参照上述附加工作酬金方式
4.奖金 奖金=节省工程费用额×报酬比率 报酬比率在合同专用条件中约定
5.支付 （1）双方协商支付方式
一般为首付款后月等额支付，最后结清尾款 （2）专用合同条件中约定异议通知时限 （3）拖期支付加付利息
这种合同有两个明显的特点：一 是发包方对工程总价不能实施实际的控 制；二是承包方对降低成本不关心。
常见的形式通常有成本加固定百分比酬 金合同、成本加固定金额酬金合同、成本加奖 罚合同、最高限额成本加固定最大酬金合同等