安仁滨江新城片区开发建设项目可行性研究报告安仁滨江新城片区开发建设项目可行性研究报告湖南省国际工程咨询中心二0一三年八月安仁滨江新城片区开发建设项目可行性研究报告主任匡竹述副主任杨龙昭总工程师王沛皇副总工程师钟文建项目六处处长贺立新项目负责人彭碧波参加编制人员贺立新高级工程师谈小郴高级工程师龙文彬高级工程师曾飞高级工程师刘亚平高级工程师李先高高级工程师彭碧波工程师刘俊志工程师彭朵花经济师袁中伟工程师目录1 总论 (1)1.1项目名称与建设地点 (1)1.2项目单位简介 (1)1.3研究工作的依据和范围 (2)1.4项目建设内容与规模 (2)1.5主要技术经济指标 (2)1.6研究结论与建议 (3)2 项目建设的背景及必要性 (4)2.1项目背景 (4)2.2项目建设的必要性 (5)3 市场预测与建设内容 (8)3.1土地市场运行现状 (8)3.2项目升值潜力分析与价格预测 (10)3.3项目市场风险分析 (13)3.4项目建设规模与内容 (14)4 场址选择与建设条件 (15)4.1场址现状 (15)4.2场址建设条件 (15)5工程建设方案 (18)5.1项目规划方案 (18)5.2土地平整方案 (21)5.3道路工程技术方案 (22)5.4给排水 (30)5.5照明工程 (33)5.6绿化工程 (36)5.7交通工程 (37)5.8人行天桥 (38)6 环境保护与节能 (39)6.2节能 (39)6.3节地 (42)7 项目管理 (43)7.1自建制度与监理制度 (43)7.2质量、投资、进度控制 (43)7.3合同管理与协调 (44)7.4竣工验收 (44)8 项目实施进度及招标计划 (45)8.1项目实施进度 (45)8.2招标计划 (45)9 投资估算与资金筹措 (47)9.1投资估算 (47)9.2资金筹措 (48)9.3投资计划 (49)9.4贷款偿还计划 (49)10 财务评价 (50)10.1分析原则与依据 (50)10.2经营收入估算 (50)10.3总成本费用估算 (51)10.4.利润 (51)10.5财务盈利能力分析 (51)10.6风险分析 (52)10.7评价结论 (52)11 社会评价 (53)11.1项目对社会的影响分析 (53)11.2项目与社会的互适性分析 (54)11.3项目对公平的影响 (54)11.4社会风险分析 (54)11.5结论 (55)12.1项目风险因素识别 (56)12.2风险评估 (56)12.3降低风险的主要措施 (57)附表：附表9-1：项目投资总估算表附表9-2：项目总投资使用计划与资金筹措表附表10-1：收入表附表10-2：总成本费用估算表附表10-3: 利润与利润分配表附表10-4：项目投资现金流量表附表10-5：项目资本金流量表附表10-6：财务计划净现金流量表附表10-7：贷款偿还计划表附表10-8：主要经济数据汇总表附图：附图1：项目区域位置图附图2：项目总平面布置图1 总论1.1项目名称与建设地点1.1.1项目名称安仁滨江新城片区开发建设项目1.1.2建设地点项目位于安仁县永乐江南岸，北临永乐江，南依八一路，西傍安仁大道（S212），东靠清溪大道。
1.2项目单位简介安仁开元投资有限责任公司于2013年7月15日成立，属国有独资公司，位于安仁县永乐江镇七一西路国土局院内，注册资本金为人民币壹仟万元整，公司设董事会、监事会，与安仁县城镇建设投资有限责任公司两块牌子一套人马合署办公，其主要职能是受县人民政府的委托建设城市和经营城市。
1.2.1公司经营范围政府授权范围内的土地一级市场开发和经营，城市基础设施、配套项目的投资和建设，实业投资，其他项目投资，经济信息投资咨询服务（经营范围中涉及国家专项审批的需取得专项审批后方可经营）。
1.2.2公司组织结构详见图1-1。
图1-1 公司组织机构图1.3研究工作的依据和范围1.3.1研究依据a) 与项目申报单位签订的可行性研究报告咨询合同；b)《安仁.滨江新城项目概念规划方案》；c) 国家和省、市有关部门颁布的政策、法规、规定、标准、规范、规程及定额等；d）建设单位提供的有关基础资料。
1.3.2研究范围本可行性研究范围包括：项目背景与建设的必要性，现状分析与发展预测，项目建设条件，建设内容与规模，工程技术方案，投资估算与效益分析。
1.4项目建设内容与规模本项目为安仁县土地开发项目，项目建设内容主要为土地开发，包括征地、拆迁及土地平整、道路建设、沿江风光带绿化工程等。
本项目总用地面积45.71ha(合685.65亩),均为商住用地。
1.5主要技术经济指标主要技术经济指标见下表：表1-1 主要技术经济指标表1.6研究结论与建议1.6.1研究结论a)在安仁县进行城镇化建设过程中，对位于安仁县滨江新城片区的土地进行开发储备，是安仁县全面建设小康社会的需要。
b)结合安仁县总体规划，本项目交通方便，供水、供电有保障，场址基础建设条件较好。
c) 估算项目总投资为30055.6万元左右(全部为建设投资)。
1.6.2存在的问题与建议做好项目前期工作，积极筹措和落实项目建设资金，确保项目顺利实施。
2 项目建设的背景及必要性2.1项目背景“神农故郡，仁者安仁”。
安仁县位于罗霄山脉西麓，湖南省东南部，郴州市的“北大门”，东界茶陵、炎陵，南邻资兴、永兴，西连耒阳、衡阳，北接衡东、攸县。
全县辖6个镇15个乡，总面积1462 km2，总人口41.91万。
安仁县地域辽阔，人口众多，土地肥沃，历来是一个农业经济县，经济基础较差。
全县219.31万亩土地中，耕地42.3万亩，占19.31%，其中水田34.1万亩，占15.55%；旱地8.24万亩，占3.76%；林地139.1万亩，占63.43%。
近十年来，经济一直保持着快速发展的良好势头，形成了以农业为主的粮食县，以优质米、豪峰茶等为支柱产业。
经济结构调整取得新进展。
据初步核算，2012年全县地区生产总值达49.41亿元，比上年增长12.4%，全县地方财政收入2012年达34188万元，比上年增长20%。
安仁“贡米”、优质烟、优质油、反季节蔬菜、豪蜂茶、三元杂交猪、湘南牛、土鸡等特色农产品,品种多，类型全，享有盛誉。
安仁还是全省优质稻生产基地。
安仁县省道有耒阳至江西吉安的S320线横贯县域中部和安仁鲁塘坳经安仁至株洲攸县的S212线纵贯南北，以及安仁至衡阳的S316线。
县道11条，乡村道78条，总长679km，连接县内外，形成四通八达的公路网络。
永乐江下游丰水季节可通航15至20吨位的木帆船，可达湘江。
2006年开工建设的衡炎高速公路经省道S212线与安仁城关镇实现互通，互通口距城关镇城区约17km。
即将开工建设的衡茶吉铁路经过安仁县境，经军山乡芙塘村颜家屋跨省道S212线，在芙塘侯家组境内按三级站标准设安仁站，该站位于城关镇北面，距城关镇区约4km。
另外，列入郴州市高速公路网建设意向的安汝高速公路从县域西部纵向贯穿而过，即将建设的三南高速公路横贯县域中南部，如果这两条高速公路能成功建成，将大大缩短安仁至郴州的时空距离。
安仁地处罗霄山脉中段，属半山半丘陵区。
万洋山脉蜿蜒于东南部，五峰仙屹立于西部边境，武功山脉的茶安岭从东北斜贯县境中部，醴攸盆地从北向南、茶永盆地从东向西南横跨其间，形成“三山夹两盆”的地貌格局。
整体地势由东南向西北倾斜，永乐江顺地势由东南向西北横贯全境。
县境内溪清泉洁，江水萦回，丘岗绵连，峰峦玉立，山川秀丽，景色宜人。
由国家发改委牵头，财政部、国土资源部、住建部等十多个部委参与编制的《全国促进城镇化健康发展规划（2011-2020年）》提出：未来中国新型城镇化建设，将遵从“公平共享”、“集约高效”、“可持续”三个原则，按照“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”的要求，推动城镇化发展由速度扩张向质量提升“转型”。
随着安仁县经济的发展，根据《安仁县城总体规划(2010-2020)》要求，安仁开元投资有限责任公司拟对滨江新城片区进行开发建设，以促进安仁城镇化建设。
2.2项目建设的必要性2.2.1促进安仁县新城镇化建设的需要《全国促进城镇化健康发展规划（2011-2020年）》)》(以下简称《规划》)提出：未来中国新型城镇化建设，将遵从“公平共享”、“集约高效”、“可持续”三个原则，按照“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”的要求，推动城镇化发展由速度扩张向质量提升“转型”。
目前中国城镇化率统计是以常住人口计算，按照这样的算法是已经突破了50%的国际标准，但如果按照有城镇户籍的人数，按照政府提供的教育、医疗、社会保障等公共服务水平来说，中国的城镇化率大概只有35%-36%。
官方统计的数据是，在城镇打工的2.6亿的农民工中，真正在城市购房的还不足1%；大约有1.59亿在城市工作半年以上的农民工及其家属是处于“半市民化”状态。
湘政发[2012]42号《湖南省“十二五”新型城镇化发展规划》提出“十二五”时期，我省新型城镇化发展总体目标为：到2015年，全省城镇化水平从2010年的43.3%提高到50%以上，建设100万人口以上的特大城市6个，20-100万人口的大城市6个，40个县(市)中心城区人口发展到20万以上，50个建制镇区人口发展到3万以上，基本构建以城市群为主体形态，以长株潭城市群为核心、中心城市为依托，以县城和中心镇为基础，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系。
全省城镇发展质量明显提高，综合实力显著增强，城镇功能日益完善，城乡人居环境良好，城乡体制障碍逐步消除……本项目的建设，一方面可以使安仁县滨江新城片区内的农村人口变为城市居民，能够让更多的农民实现身份、职业和观念的全新转换，能够缩小社会成员在财富分配、发展机会、享受公共服务等方面的差距，促进社会和谐；另一方面城市可以利用农村丰富的剩余劳动力，降低产品生产成本，农村也可以利用城市发达的科技水平，提高农业生产效率，实现模化和集约化经营，提高劳动生产率，改善生活质量，提高农村居民收入水平，缩小城乡差别，实现农村与城市的双赢。
同时不断优化城镇的结构和功能，为经济发展创造更有利的环境，实现社会共同富裕的目标。
2.2.2实现政府土地储备和土地市场调控的需要土地作为最重要的生产要素之一，是政府宏观调控市场经济的重要对象，通过对建设用地的供应调节，其中包括土地供给价格的调控，土地供应量的增减以及土地供应进度的把握，来实现政府对宏观经济调控的目的。
要实现这个目的的一个前提条件就是政府要有相应数量的完成一级开发的储备用地。
安仁县要落实科学发展观，实现可持续发展，推进城镇建设，就需要进一步加强土地调控，促进土地节约集约利用，规范土地市场运行，提高建设用地对发展的保障能力。