差异Байду номын сангаас竞争
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房地产价值链项目管控及控制要点
房地产项目开发管理的另类理解
以项目利润最大化或企业价值最大化为核 心为基准，不断接受各种准确不准确的信 息，不断审查合格不合格的成果，不断的 解决相互关联的矛盾，不断面临政策市场 的变化，从中做出正确的组织、选择和应 对性的项目指令
Townhouse
0.4
40000
34.60亿
3.92
11.32％
独栋别墅
项目的第一印象来自于区位，第二印象来自于产品类型 经适房/高层塔楼/高层板楼/多层/低密度花园洋房/叠拼/Townhouse/独栋别墅
单纯增加容积率试图降低土地成本，不一定能带来更高的项目收益
现实的案例二：
西
五
西
环
山
路
风
景
带
另一方面要求公司设计管理部门最大限度的利用控规容 积率，按尽可能多出可售面积的原则，进行规划设计草 案分析和设计
讨论3分钟：请简单分析该公司总经理的管理指令在哪些 环节可能存在疏漏？
现实的案例一：
规划设计与市场定位和产品定位脱节：
经过市场分析和对该项目周边竞争项目分析，叠拼具备与低层 相似的容积率，且因为类似Townhouse，售价相对较高
能不能用一张最简单的导图，给我讲清楚我应该如何管理地产项目？
税收
政策 环境
服务 增值
营销 渠道
供求 关系
售价
产品 品质
税收
利润率
土地 建安
成本 费用
产品 档次
费用 支出
限制 条件
开盘 竣工
开发 周期
投资回报率
贷款
日常 经营
挣更多的钱
付款
成本
开发
节奏
支出
节奏
财务
上市
按揭
杠杆
保障
市场 风险
销售 速度
销售 时机
现实的案例一：
项目基本情况及控规
总用地面积：216250㎡ 容积率： 1.2 限高： 6层 建筑密度：30％ 土地总价：23.18亿元
现实的案例一：
该公司通过招拍挂方式取得该宗地后。由于土地竞拍激 烈，中标土地价格较高，项目的开发成本和项目经营风 险较大。 该公司总经理一方面立即要求公司前期拓展部门与规划 主管部门联系，寻求增加项目容积率的可行性
房地产企业价值链项目管控 及控制要点
2011年11月
房地产价值链项目管控及控制要点
一、房地产企业项目管理概述 二、通过项目经营目标倒推项目经营计划 三、将项目经营计划转为可执行的业务操作计划 四、将项目经营计划转为业务操作计划的方法和要点 五、从管理者角度关注项目不同开发阶段的管控重点
房地产价值链项目管控及控制要点
现实的案例二：
内部收益率、开发间接费（含资金成本）、投资回报率、资金占用峰值、 实现资金正流入时间等指标往往未纳入董事会评审或考核
现实的案例一：
容积率=》利润草算=》规划设计草案分析：
方案一 方案二 方案三 方案四
容积率
销售均价 销售收入 税后利润 净利润率
建筑形式
1.2
18000
46.71亿
11.44亿
24.49％
花园洋房
1.0
23000
49.74亿
14.41亿
28.97％
叠拼
0.6
30000
38.93亿
6.46亿
16.59％
本表资本化利息简单测算说明：按支付土地总价50％资金取得土地证、按银 行1年期贷款利率6.10％，按项目公司20个人编制工资简单测算。未考虑办公 费用及固定资产损耗等
万科08年实行的“5986”高流转，推动了万科的快速扩张，降低了项目成本。 同等竞争条件下，仅靠管理就比大多数地产公司多出了5％左右的利润
某集团性地产公司在取得该宗地后，该项目公司总经理 立即组织公司营销策划部门和设计管理部门对该宗地进 行前期市场分析、客户分析、产品分析、竞争项目分析 及不同的规划设计可行性分析等相关工作
现实的案例二：
市场分析=》客户分析=》竞争分析 =》规划设计分析=》利润测算
容积率
可售 套数
销售 均价
税后 利润
G地块
E
地 块 H地块
F地块
香山南路
杏石口路
加油站 （不可搬迁）
项目基本情况及控规
总用地面积：126200㎡ 容积率： 0.8 限高： 6层 建筑密度：30％ 土地总价：12.26亿元
现实的案例二：
该宗地因为莅临香山自然风景保护区，且临近北京军区 相关军事设施，规划控制条件较为严格。香山自然风景 区周边可供用地较少，加之自然环境条件及交通条件优 越、配套设施完善。已成为与北京温榆河沿岸高档别墅 区齐名的高尚人士居住区
4.68亿 20.74％ 双拼及联排
2.94亿 14.23％ 双拼及叠拼
4.51亿 18.28％ 联排及叠拼
2.73亿 13.06％
全叠拼
现实的案例二：
经过对不同概念设计方案的利润测算比选，该公司总经 理决定采取项目利润率最高的独栋别墅设计方案，并上 报集团公司董事会获得批准。并将项目建造成本、销售 收入、净利润率等指标作为该项目公司的考核指标
本课程编制的由来？
■ 曾经有很多房地产企业的管理者和项目管理者问我：
能不能用两三句话说清楚，如何管理好房地产项目？需要考虑哪些因素？
■ 曾经有好几个公司的董事长问我：
我能不能每周只去公司两、三天，在外面就能管理好公司，知道谁该干什 么？干了没有？干的好坏？知道项目未来可能会存在哪些经营风险？
■ 我在央企地产时的集团总经理问我：
北京市土地部门、规划主管部门早在2007年12月即开始 限制别墅供地及审批别墅项目
该公司总经理通过对政府主管部门的游说与公关，终于 在获取项目宗地9个月后，获得建造独栋别墅项目的规 划许可
讨论3分钟：请简单分析该公司总经理在项目决策环节可 能存在哪些疏漏？集团公司董事会在审批及设定项目考 核指标方面可能存在哪些疏漏？
现实的案例二：
双拼或联排 围合或变种 独栋别墅 万科地产
取得 土地
设计周期 含报批报建
开工 时间
销售 开盘
销售 至60%
资本化利息 利润变化
及期间费用
0
6
7.5
9
15
9708万
-7.9％
0
6
7.5
9
15
9708万
-7.9％
0
14
15.5
17
23
15024万
-6.1％
0
4
5
6.5
9.5
6206万
-2.7％
净利 润率
建筑形式
方案一 方案二 方案三 方案四 方案五
0.36 0.48 0.68 0.80 0.80
102栋
5.54亿 22.73％ 独栋别墅
双拼48栋 联排116栋
双拼52栋 叠拼226套
联排102栋 叠拼248套
418套
独栋2500万/栋 双拼1800万/栋 联排1200万/栋 叠拼500万/套