XX银行房地产开发贷款业务管理办法第一章总则第一条为加强房地产开发贷款管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》等法律法规和相关制度规定，结合本行实际，制定本办法。
第二条房地产开发贷款是指向借款人发放的专用于开发、建造向市场销售等用途的房地产项目的贷款。
第三条发放房地产开发贷款必须符合国家的方针政策，遵守国家法律法规和本行相关规定，坚持安全性、流动性和效益性统一的经营原则。
第二章贷款对象和用途第四条贷款对象经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，并取得企业法人营业执照及由建设行政管理部门核发的房地产开发企业资质证书的各类房地产开发企业。
第五条贷款用途房地产开发贷款原则上只能用于经办行辖内地区的房地产开发项目建设，未经批准不得跨地区使用。
房地产开发贷款不得用于交缴项目土地出让金。
第三章贷款种类和条件第六条贷款种类按照贷款用途，房地产开发贷款分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款。
（一）住房开发贷款。
是指本行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售的住房的贷款。
对住宅部分投资占总投资比例超过50%（含）的综合性房地产项目，其贷款列入住房开发贷款科目核算。
（二）商业用房开发贷款。
是指本行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售、主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。
对非住宅部分投资占总投资比例超过50%（含）的综合性房地产项目，其贷款列入商业用房开发贷款科目核算。
（三）其他房地产开发贷款。
是指本行向房地产开发企业发放的用于商品房必要的配套设施建设的贷款。
第七条借款人申请房地产开发贷款，除符合《XX银行授信业务管理办法》关于法人客户授信的基本条件外，原则上还应具备以下条件：（一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人；（二）原则上具有三级（含）以上房地产开发资质，并办理年检手续，以新成立的项目公司申请贷款的，其控股股东应具有三级（含）以上房地产开发资质；（三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；（四）资信良好，具有按期偿还贷款的能力；（五）本行信用评级A+级（含）以上；（六）借款人为外商投资企业的，注册资本金应符合国家相关规定；（七）借款人无囤积土地、囤积房源等不正当行为；（八）本行规定的其他条件。
第八条贷款项目应具备以下条件：（一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效。
（二）项目开发取得合法有效的批文，具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
（三）项目资本金比例不得低于国家规定的比例，项目资本金已全部到位并先于贷款投入项目开发。
对分期开发的大中型项目，申请某一期开发贷款的，按当期开发投资计算资本金比例；对分期开发的大中型项目，申请整个项目开发贷款的，按整个项目总投资计算资本金比例，对预期贷款风险较大的项目，应相应上浮资本金比例。
（四）项目环评达到环保规定的要求，且与用地项目性质和规划控制要求相符。
（五）项目符合当地市场需求，具有良好的经济效益和社会效益。
（六）项目预期市场前景良好，项目预期净现金流量充裕，贷款还款来源稳定、可靠。
（七）工程监理单位有相应的资质等级。
（八）贷款担保合法、有效、足值，并符合本行贷款担保的有关规定，不得用下列房地产进行抵押：1、违章建筑及已列入拆迁范围的房屋、设施；2、军事设施；3、以出让方式取得土地使用权，满2年未动工开发，地方政府可以无偿收回的土地使用权；4、未按土地出让合同约定支付全部土地出让金或取得临时《国有土地使用证》的；5、按照土地出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成投资总额25%以上的，属于成片开发土地的未形成工业用地或者其他建设用地条件的；6、城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的；7、空置3年以上的商品房。
（九）本行要求的其他条件。
第四章贷款期限和利率第九条贷款期限（一）住房开发贷款，一般不超过三年；（二）商业用房开发贷款，一般不超过五年；（三）其他房地产开发贷款，一般不超过三年。
第十条贷款利率住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款均按中国人民银行有关利率规定执行。
第五章贷款申请第十一条房地产开发企业向经办行提出借款的书面申请，并提供以下有效资料：（一）借款人资料1、法人营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证正本和副本、组织机构代码证书，外商投资企业还需提供有关部门批准设立的文件、证书；2、企业法人注册资本验资报告及变更注册验资情况；3、借款人经年检的贷款证（卡）；4、法定代表人身份证明及签字样本或印鉴；5、法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴；6、公司章程、联营协议；7、公司最高权力机构或其授权机构同意申请借款和抵（质）押担保的决议文件；8、公司经会计师事务所审计的上三个年度的会计报表和近期会计报表，公司经营未满三年的，提供近期经审计的财务报表；9、借款人近三年开发面积和销售情况；10、本行要求提供的其他资料。
（二）贷款项目资料1、项目立项批文或备案资料；2、项目可行性研究报告；3、国有土地有偿使用合同和土地出让地价款（土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费等）缴交凭证；4、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；5、项目资本金落实的证明文件和资料；6、合作项目需提供合法有效的合作或委托开发协议；7、建筑承包合同、建筑施工合同、建筑工程规划设计图，项目用地红线图，由开发商负责拆迁补偿的需提供征地拆迁补偿合同；8、本行要求提供的其他资料。
第六章评级和评估第十二条客户信用等级评定按《XX银行法人客户信用评级管理办法》的有关规定执行。
贷款项目评估按《XX银行房地产开发贷款项目评估管理暂行办法》的有关规定执行。
第七章贷款调查和风险评价第十三条贷款合法性调查（一）从事房地产开发的资格。
主要调查借款人营业执照是否真实有效，执照规定的经营范围是否包含房地产开发、房地产销售等项目。
（二）开发资质等级证书的有效性。
调查开发商开发资质等级证书是否真实有效，是否经有权部门办理年检。
（三）土地出让合同的真实性、有效性。
应调查土地出让合同是否真实有效，土地规划红线图是否经批准。
（四）合法批件的完整性。
应调查项目所在地块的土地出让金是否已交清，《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施（开）工许可证》是否齐全有效；已经开始销售的，是否持有有效的《销预售许可证》；上述批件是否为临时性质的批件。
（五）贷款用途的合规性。
应调查贷款项目开发是否符合国家有关法律法规和政策。
对涉及农用地转为建设用地的，应调查是否办理了农用地转用审批手续，是否属改变农业用地用途进行房地产开发或利用建设项目、规划许可和红线图转让等形式变相“炒卖”土地；对利用城市规划区内的集体所有的土地进行房地产开发的，应调查是否依法征用转为国有土地后进行有偿出让。
（六）参建、联建协议或合同的合法性。
联合开发的合同或协议规定的合作各方权益归属是否清晰，有无不利于本行贷款偿还的条款。
（七）贷款担保的合法性。
第十四条贷款安全性调查（一）项目资本金来源、比例和到位情况。
对同时开发多个项目的开发商或联合开发的项目，应调查项目资本金是否由贷款或其他债务形成。
（二）项目可行性分析。
从项目市场前景，法律、操作风险，财务以及开发商资质和能力等方面进行综合分析，调查项目的可行性。
（三）抵（质）押物的变现能力。
对以土地及在建工程设定抵押权的，应调查是否存在未缴纳的土地出让金、相关税费和施工单位垫资等应付款项，是否在抵押物价值中予以扣除。
（四）建筑工程施工单位和监理单位的落实情况。
应调查工程施工单位和监理单位是否具有与该工程对应要求的资质等级，在其资质等级许可的监理范围内承担工程监理业务；调查施工单位和监理单位的业绩、信誉；调查施工合同和委托监理协议内容是否合理、完善。
第十五条贷款效益性调查（一）从项目所处地段、户型设计、房屋质量设计标准、物业管理水平、周边环境等方面，与同类项目的销售相比，预测市场前景；（二）项目供水、供电、供气和雨水、污水排放等公建配套对市场销售的影响；（三）项目的销售策略是否符合市场的需要；（四）对已开始销预售的项目，应调查其销售情况，分析市场风险；（五）对项目的成本、收益、现金流量、还本付息能力和抗风险能力进行测算；（六）给存款、中间业务等带来的其他综合效益。
第十六条项目风险评价风险评估人员定量或定性的指标和标准，从借款人、项目发起人、项目合规性、项目技术和财务可行性、项目产品市场、项目融资方案、还款来源可靠性、担保、保险等角度对房地产开发贷款项目进行风险评价，出具书面的风险评价报告。
第八章贷款审查与审批第十七条贷款审查本行授信审查人员应重点审查以下方面内容：（一）项目“四证”是否齐全、有效；（二）项目资本金比例是否达到国家要求的规定，分期开发的项目，可按分期投资测算项目资本金；（三）贷款担保的合法性、合规性和可靠性，抵（质）押率是否合理；对能够提供建设工程承包方同意在在建工程设定抵押期间放弃应得未得工程款优先受偿权的书面承诺的，还应审查其承诺是否已落实；（四）项目是否存在周边同类物业的销售或出租情况不好，定位不合理，目标客户不明确，销售计划不合理，未来现金流不充足等问题；涉及拆迁的项目，是否落实拆迁安置房源和补偿政策；项目是否存在法律风险；（五）外商投资企业批准证书的经营期限与营业执照是否一致；收购合资企业中方股权的，是否妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金；（六）其他需要审查的情况，经办行应对借款人、贷款项目、贷款担保等情况进行风险判断，提出合理的贷款前提条件。
第十八条贷款审批按照《XX银行信贷授权授信管理办法》的规定进行审批。
第九章贷款发放与支付第十九条对经审批同意贷款的项目，在贷款发放前，应落实贷款发放各项限制性条件。
严禁对限制性条件未落实、未完全落实的项目，办理贷款发放手续。
第二十条经办行在接受房地产开发企业贷款申请后和贷款发放前，均应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。
第二十一条经办行在发放贷款前应确认借款人满足合同约定的提款条件，并按照合同约定的方式对贷款资金的支付实行管理与控制，监督贷款资金按约定用途使用。
第二十二条对单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应当采用受托支付方式。