需要安装大 型专业设施 商务办公用 房，需求空 间面积大
小规模或大 空间商务办 公，空间容 量1-20为主
销售 展示 娱乐
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销售展示
4
书吧
竞技广场
音像城
展示中心
大面积商业 用房
与其他园区相比，项目位于中环，地段一 般
周边W19、邮通与仪电地块规划功能相似， 竞争激烈
创意产业园区竞争激烈，是否能达到授牌 的要求，政策风险
投资有限，收益回报要求在3元/平方米/天 现有物业为80年代厂房，结构特殊，风貌 无特色 徐汇区对于税收属地化的要求
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仪电项目
邮通项目
项目 内容
规划为上海首批现代服务业集聚区 （微型CBD）,政府支持力度大；占 规划为国际商务社区、街区式购物
地23万平方米，建筑面积80万平方 中心，包括商务办公、数码港、酒 米，包括“总部经济平台”、 “研发 店餐饮、休闲娱乐、观光购物街、 设计平台”、“创新孵化平台”、综合酒吧街、精品商场、等业态。 服务平台”等
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
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1
规划展示图
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2
规划方案报告内容
如何创意——园区发展定位
4—9
创意什么——园区核心业态遴选 10—18
怎么创意——园区概念性规划 19—38
检验创意——园区财务投资测算 39—44
3 适当提升商业比重，提升园区租金变现能力
项目所处大型社区的区位和周边竞争对手的发展 来看，注入适宜比例的特色商业可以提高本项目 的物业价值变现能力
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7
五大园区构建原则化挑战为契机
1 结合项目体量的优势，实施大规模综合开发
2 建筑更新与SVA历史文脉及产业特征相融合
业态转型、提升
A-漕A-河漕泾河园泾区园产区业产升业级升，级， 现代现服代务服务业发业展发展趋趋势势
基地发展 的驱动力
功能定位多样化
B-基B-地基周地边周潜边在潜消在费消空费空 间间 巨巨 大大 、、商商业业氛氛围围成成熟熟
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4
竞争性项目横向比较分析
W19+16项目
11
内容创意产业集群—空间载体
动漫业 内容创作 及术研发
产品制作 产 及运营 业 链
产业类型
大众出版
数字影音
内容获得 及编辑
节目制作 及加工
平面设计 及印刷
节目发行
广告制作及营销推广
WEB2.0
承载物业形态
内容获得 1
办公用房 工作室
2 网络支持
专业工作 空间
3
办公用房 工作室
物业特征
小规模或大 空间商务办 公用房，空 间容量2050人为主
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找到产业与生活的结合点，在上海西南创造创意生活方式
8
总体功能定位
特色创意商务集群的 灵动空间
融创意产业与创意
生活为一体的超大
型综合创意商务谷
动感商业
பைடு நூலகம்
提升园区商务
的体验场所
配套的服务高地
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9
园区大创意业态体系构成
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10
内容创意产业集群—核心业态
SVA
——CONTENT VALLEY
以实质表现内容 以内容展示空间 以空间创造价值
动漫业（网络
游戏、动漫卡通）
数 字
SVA
时 尚
影 音
创意内容 产业谷
出 版
WEB2.0电子 门户
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规划为集信息科技产业、综合办公、 培训中心、及配套服务设施为一体
的科技园区。项目的商业业态规划 是地铁上盖物业，包括休闲娱乐、 精品服饰、健身房、美容、饭店、 大超市等
比较
规模大，能级高，政策支持有力， 规模大而零散，紧邻SVA项目，相 紧邻地铁站点，相似的基地形态，
全新形态
似的基地形态
商务商业功能明确
推广创意——园区市场推广策划 45—45
附录——园区建筑单体详细设计 46—89
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3
基地三大发展驱动力概述
漕河泾园区产业升级、周边区域潜在消费能力与SVA产业链构筑是驱动本项目的三大 驱动力
C-SVA产产业升级、核心业态发展 要基地物业现金的反哺、支持
租金利益最大化
市区10万平方米的综合型创意产业园
结合多媒体生产技术打造亮点，将SVA文化融入园区 3 由单一产业发展思路转向多产业集群化的多主题产业集成
以信息与出版为主导的内容产业同传统创意产业的碰撞 4 打破配套开发的思维定式，发展特色主题商业功能区
将创意元素与社区商业相结合，细化并延伸创意商业客群 5 突破产业创意与生活创意的限制，实现二者的互融共生
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5
空间区位与园区发展的SWOT分析
周边资源如徐家汇中心、上师大、南站商 圈等，项目可借势发展
漕河泾园区产业升级，SVA产业链延续
周边大型居住社区，潜在商业消费需求巨 大
体量为10万平方米，规模较大，利于发挥 积聚优势
在装修方面可得到150-200元补贴 相对一般园区更好的绿化空间
对田 林项 目的 影响
创意竞争策略 •发掘功能板块主题特色 •在创意上下功夫，产生独特形象 •优化基础设施，如充沛的停车等
差异竞争策略 •注重对商务客群细分，了解产业 配套的需求 •发掘特色和形成集聚 •注重品牌与亮点的打造
品牌竞争策略 •要挖掘产业间的相关性，形成产业 集聚 •注重品牌与亮点的打造
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三大业态构建策略应对周边竞争
1 延续并扩展数字多媒体产业链
顺应由研发商务到休闲娱乐的转变， 取得更大的发展； 在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激 烈的情况下，进一步挖掘与SVA技术 相关的多媒体应用主题
2 主力业态内部构筑相互关联的业态链
项目体量较大，能够在主力创意产业业 态内部，沿着产业集群互动的方向，从 研发-销售-技术支持-展示-商业配套等 环节构筑相互关联的细分业态
创意产业是人本经济背景下以创 意为主宰的一种资源配置方式， 而非工业经济时代按照资源来配 置资源。在这种大业态观的导引 下，把握漕河泾现代服务业升级 趋势、周边社区的商业演化格局 与狭义创意产业的适宜业态三大 方向，SVA田林创意产业园区将构 筑包括内容创意产业集群、创意 生活商业集群与现代创意集群三 大板块的有机业态体系。