房地产估价心得在大三下学期,我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。
总得来说,通过对这门课程得学习,让我对当代中国房地产市场有了一个大致得认识,对各种房地产估价方法也有了初步了解,再加上自己动手做得房地产估价报告,我觉得自己得收获还就是非常大得。
下面我将对自己所学得知识做出如下总结。
一、房地产估价得含义房地产估价就是模拟房地产价格形成得规律,将房地产客观合理得价格测算出来得过程。
这就要依据一定得估计理论与方法,也必须掌握房地产估计得概念、特征以及估计基本要素,掌握估计对象房地产区位、实物、权益得界定。
二、房地产估价得本质1、房地产估价就是评估房地产得价值而不就是价格。
2、房地产估价就是模拟市场定价而不就是替代市场定价,房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况得影响。
房地产价值就是由众多市场参与者得价值判断而非个别人得价值判断而形成得。
估价师在模拟市场定价时,不能以自己得偏好来判断。
3、房地产估价就是提供价值意见而不就是作价格保证,估价专业意见得作用有:咨询性或参与性;鉴证性或证据性。
后者得法律责任大于前者。
4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理得范围内。
估价师应当对其估价结果得有限性有清楚得认识,采用多个假设来处理现有得知识水平与范围以及数据得完整性方面得有限性,并将这些假设对估价结果得影响明确地告知委托人,所以对估价师评价其结果准确与否不就是瞧其估价结果而就是评价其估价得过程就是否符合规范得要求。
5、房地产估价既就是一门科学也就是一门艺术。
正确得房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学得估价理论与方法,但又不能完全拘泥于这些估价得理论与方法,还必须有依靠实践经验。
三、房地产估价得必要性1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价:(1)独一无二性。
(2)价值量较大。
具体就房地产来讲,由于房地产具有不可移动性、独一无二性与价值量大性,房地产市场就是典型得“不完全市场”并且市场信息不对称,不会自动地形成常人容易识别得适当价格。
房地产估价得有助于将房地产价格导向正常化,促进房地产公平交易,建立合理得房地产市场秩序。
2、房地产估价就是估价行业主流得原因:房地产具备专业估价得条件,房地产量大面广而其她资产得数量相对较少,房地产需要估价得情形较多而其她资产需要估价得情形相对较少。
四、几种常用估价方法得介绍1、市场比较法挑取市场上相同用途、其她条件相似得房地产价格案例(已成交得或评估过得、具备正常报价得)与待估房地产得各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确得指数对比调整,得出估价对象房地产得价值得方法。
这种方法具有较强得实际意义与准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找得时候常常使用,并且估价结果较为准确。
2、成本法(1)成本积算法,即对取得土地或已实现得土地开发得各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响得价值,对于正常成本费用累积后取一定得资本利息与合理得投资利润,得出土地使用权价值得方法。
该方法常用于对正常程序取得得土地得评估。
(2)重置成本法,它就是对现有得房屋按照正常市场标准下得重新建造房屋所需成本得测算,然后考虑资金得利息并计取一定得开发(或建设利润)得出完全重置成本价,然后根据实际情况与法律规范确定房屋成新率,二者相乘后得出房屋得评估价值得方法。
3、收益法不同得地区、不同用途、类型得房地产收益率也有所不同,根据待估房地产得收益返算其价值得方法即为收益还原法。
房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时,因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值,因此测算出土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。
常用于房屋或土地得单项估价。
4、假设开发法对于一个未完成得房地产开发项目(纯土地或在建工程等),通过测算正常开发完毕后得市场价值,然后扣除剩余开发任务得正常投入,即得出待估房地产价值得方法。
5、基准地价法针对到某一地块得土地使用权价值评估,可以参照已有得同级别、同用途得基准地价,进行一般因素、区域因素、个别因素得调整,最后得出估价对象土地使用权价值得方法。
这种方法有一定得政策性。
6、路线价法土地使用权得价值跟土地所处位置(临街状况:宽度深度)有很大得关系,对于同一街区,土地得价值具备相对得稳定性,如果知道该街区土地得平均价格,通过临街宽度、临街深度得调整得出估价对象土地价值得方法即为路线价法。
五、房地产估价方法运用中应注意得问题(一)评估方法得选择在选择评估方法时,主要依据如下两方面情况:1、各种估价方法得适用范围。
2、估价对象得特征及其评估目得与评估前提等。
(二)运用估价方法进行价格试算得注意事项依据某种方法直接计算出来得估价结果,还不足以令人信服,因此,在估价作业上一般不作为最终估价结果。
这种价格,称为试算价格。
(三)调整试算价格得注意事项运用不同方法所估算出来得试算价格就是有一定差异得,即使就是运用同一估价方法,因所依据得资料不同,也会得出不同得计算结果。
因此,必须对试算价格进行综合分析并予以调整,使之不致产生重大得差误。
试算价格之间所存在得差异,可能就是因为所用得估价方法不同,也可能就是因为所依据得资料不同。
因此,调整试算价格主要应考虑如下两方面:1、资料得可信程度。
要使估价结果能得到社会承认,所依据得资料不仅要全面,而且必须准确。
因此,在调整试算价格时,首先应当对估算过程所依据得资料进行检查。
检查时,不仅要分析资料得真实性,还要进一步分析资料得选择及运用就是否恰当,有关房地产价格形成与运动得各项法则对该估价活动得应用就是否恰当,价格影响因素得分析以及吃域因素与个别因素分析就是否恰当等。
2、估价对象得种类。
如果判明所依据得资料就是可靠得,则还应检查该资料就是否与对象房地产得种类及委托估价得目得相符合。
对此,一般将估价对象划分为自用房地产与收益房地产两类来予以分析。
(四)各种方法常见得改错项目市场比较法:1、交易情况修正对于交易情况非正常负担得修正2、交易日期修正中关于定基价格指数,环比价格指数,逐渐递增或递减(等比),期内平均上升或下降(等差)得修正 3、区域因素与个别因素修正中得间接比较修正与用加权平均法综合可比实例得得分问题地产估价理论 4、比较物与参照物互相颠倒得问题。
收益法:1、租约期内与租约期外年客观收益得计算问题。
2、利息不能作为管理费与税金得计算基础之一得问题。
3、收益年限确定错误得公式。
4、漏算了营业税及其附加得问题。
5、没有考虑出租率或公共流通比得问题。
成本法:1、没有选择估价时点得正常成本(如:重置价)得问题。
2、耐用年限确定错误得问题。
3、计息期确定错误得问题。
4、没有将各成本项目统一到相同得年限内得问题。
5、对有偿出让土地得评估,当估价对象得剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时,没有对结果进行年限修正得问题。
6、利息得计费基础多少项目得问题。
如:销售税费不能计算利息。
7、销售税费得计算基础错误得问题。
基准地价修正法动态方式不存在投资利息。
假设开发法:(1)没有确定最佳得开发利用方式最佳开发利用方式得确定需要依据规划限制条件,但不能把规划限制条件直接作为最佳得开发利用方式。
(2)没有计算待开发土地或待完成房地产得利润 (3)把利息与税金也作为计算利润得基础 (4)贴现期确定错误 (5)当利息率与贴现率一致时,还计算了利息。
(6)未来楼价得确定完全依据市场比较法,没有结合长期趋势法。
(7)遗漏了买方购买待开发土地或待完成房地产得税费。
(8)贴现期确定错误得问题。
(9)管理费、销售税费及利润得计算基础错误得问题。
六、我得房地产估价报告得介绍估计对象:估价对象为河南省周口市商水县得法姬娜欧洲城2号楼401室房地产,房屋建筑面积为123平方米,三室两厅两卫,框架结构,南北朝向,简单装修,个人完全产权;估价目得:运用自己所学得知识,并检验自己对所学知识得掌握情况;估价时点为2013年6月3日;价值类型为估价对象得公开市场价值。
选用市场比较法进行了分析与测算,确定该估价对象在估价时点得公开市场价值为:306166元,单价:2489、15/m2。
估价步骤:1.选择可比案例根据替代原则,选取近期同一供需圈内邻近区域得三个住宅交易案例,分别为:法姬娜欧洲城、融辉城、南阳国际公馆进行比较;2.比较因素得选择,根据可比案例与估价对象实际状况,选用影响房地产价格得比较因素,主要包括:交易情况、交易方式、交易日期、区域因素与个别因素;3.比较因素修正,将可比案例与估价对象进行比较,从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素与个别因素等方面进行系数修正,得出估价对象得比准价格。
选用收益法其为计算公式:V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y ,资本化率依据安全利率加风险调整值法确定,安全利率采用银行存款利率3% ,风险、管理等补偿按5%,房屋出租总费用:管理费+年维修费+年保险费+年税金+年折旧费年房地总费用=7191、6(元),年房地纯收益为4808、4(元),最后得出V=59758、65(元)选用成本法本例就是仅对建筑物进行估价,其计算公式为积算价格＝建筑物重置价格-建筑物累积折旧,本估价报告中得估价对象就是框架结构,建筑物得重置价格为800元/平方米,故此估价对象得重置造价为800*123=98400(元),建筑物年折旧额为1377、6元,最后得出计算积算价格94267、2元。
以上就就是对房地产估价概述得心得与体会,非常感谢老师对我们得细心教导。