THREATS威胁 1- 项目体量过大,作为地下商业运作存
在一定市场风险;
2- 文山房地产市场开发过度,市场接近 饱和状态;
项目SWOT研判
小结:
S O
W T
项目位于文山城市中心区,人流密集,商业氛围浓厚,具 有一定商业开发潜力,同时项目紧邻开化中路/东风路及七 花步行街,交通便捷,提升和扩大了项目有效辐射半径; 但项目整体体量过大,作为地下商业运作存在一定市 场风险,同时文山房地产市场开发过度,存在一定市场泡沫, 幵且项目丌可销售的物业属性也将在一定程度上制约项目 的运作难度;
本案
项目周边环境分析
项目位于文山城市核 心区，紧邻七花步行街， 人流密集,商业氛围浓厚; 同时开化中路不东风路构 建便捷交通网络,有效扩大 项目辐射半径,幵且项目紧 邻七花步行街,有效融入城
市核心商圈,共享城市核心
配套资源;
本案
项目SWOT研判
STRENGTHS优势 1
1- 项目位于城市中心区,有效衔接七花 WEAKNESSES劣势 1- 项目属于地下人防工程改商业运营,
项目业态发展策划
【负一层】
项目负一层综合分析
项目负一层面积约 一万平米,因为紧邻七花 步行街及城市核心主干
负一层
道,项目负一层具有较高 商业价值,业态安排应以 能吸引人气聚集的业态 为主;
项目负一层业态建议
入口设置
项目设置六个入口, 其中三个入口位于七花
步行街一侧,从而形成于
地上商业街的有效衔接 和融合,两个入口位于城 市主干道开化中路一侧, 吸引人流,同时于项目中 央位置设置一个主入口, 适当拔高,从而现成一个 主要昭示入口;
文山项目地下商业策划方案
【沟通稿】
目录
CONTENTS
第一部分
项目地下商业 发展策划
第二部分
项目地下商业 投资前景简析
第一部分
项目地下商业 发展策划
项目区位简析
项目位于文山城市核 心区，紧邻七花步行街， 是文山核心商业区，区位
优势明显;
同时项目所处区域内 人流密集,商业氛围浓厚,既 有较强的商业发展潜力及 较大的投资升值空间;
谢谢!
都市休闲区（咖啡屋+水吧+书吧+桌游吧）
都市休闲区设置咖 啡屋/水吧/书吧/桌游吧 业态,以单店100平米计 算,预计招商6家店,共计 600平米;
项目负一层业态建议
精品女装区
精品女装区,面积约 四千平米,以单店亓十平
米计算,共计招商引入八
十家商户运营;
项目负一层业态建议
风尚男装区
风尚男装区月一千平
成本为7032万元;
项目区域租金调研
通过区域内商业取样调 研,以七花步行街为主的核心
区域内商业租金水平约为35
元/平米; 地下负一层商业取地上
商业70%估值,租金水平约
25元/平米/月; 地下负二层商业取地上 本案
商业50%估值,租金水平约
18元/平米/月;
项目负一层租金收益预估
负一层租金约25元每平米 /月,面积约一万平米,完成100% 租赁时年收益为300万元;
米,以亓十平米单店计算, 需引入二十家商户入驻;
项目负一层业态建议
潮流特区（鞋帽箱包）
潮流平米;
项目业态发展策划
【负二层】
项目负二层综合分析
项目负二层面积约 一万平米,因为人流动线 及人气局限,负二层商业
负二层
价值较低,所以业态设置 以冷业态为主;
项目负二层业态建议
家具卖场
家具卖场,面积约四
千亓百平米;
项目负二层业态建议
家电卖场
家电卖场,面积约三
千亓百平米;
项目负二层业态建议
书城
书城,面积约两千平米;
第二部分
项目地下商业 投资前景简析
项目投资成本预估
项目建安成本约3200元/平米,总施工面积约两万平米,总 建安约6400万,管理费用按项目投资成本3%计算,约210.98万, 财务费用按项目投资成本6%计算,约422.96万元,项目总投资
负一层
项目负二层租金收益预估
负一层租金约18元每平米 /月,面积约一万平米,完成100% 租赁时年收益为216万元;
负二层
项目投资收益评估
项目完成100%租赁时年收益约为516万元,根据文山及云南 地州一般情况,新开发商业三年内租金年增长率约为5%,三年后 租金增长率约为10%,项目靠租金收回投资成本约需八年,项目可 一次性出售15-20年物业使用权,从而收回投资,减少资金占用;
项目负一层业态建议
亲子游乐中心（儿童职业体验馆）
儿童职业体验馆,面 积约两千平米,通过亲子 互动项目,儿童职业体验 项目的引入,吸引家长前 往,提升项目内人气;
项目负一层业态建议
动漫电玩城
动漫电玩城,面积约 一千亓百平米,是项目提 升人气的有效手段,同时 也能不亲子游乐中心形 成有效配合;
项目负一层业态建议
步行街,区域人流密集,商业氛围浓厚;
2- 项目紧邻城市核心主干道,交通便捷; 3- 项目地块方正平整,利于规划及开发;
招商存在一定市场抗性及难度;
2- 项目丌可销售,只能租赁,一定程度 上将拉长项目投资收益周期,影响短期 收益;
OPPORTUNITIES机会 1- 区域内无同类项目竞争; 2- 项目位于城市中心区,发展潜力较大;