房地产估价理论与方法：收益法及其运用知识点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 收益性房地产包括（ ）。

A.未出租的餐馆 B.旅店 C.加油站 D.农地 E.未开发的土地 本题答案： 2、判断题 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为5200万元。

（ ） 本题答案： 3、多项选择题 收益法中确定报酬率的基本方法不包括（ ）。

A.市场提取法 B.累加法 C.指数调整法 D.投资报酬率排序插入法 E.收益乘数法 本题答案：姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------4、判断题税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。

（）本题答案：5、单项选择题现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年，估计建成还需1.5年。

投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。

该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。

A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09本题答案：6、判断题早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。

（）本题答案：7、单项选择题某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.195B.210C.213D.217本题答案：8、多项选择题收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（）都能够较准确的量化。

A.收益B.经营方式C.收益年限D.市场状况E.风险本题答案：9、判断题一般情况下，估价对象的收益年限为其整个经济寿命。

（）本题答案：10、多项选择题净收益的测算途径可分为（）。

A.基于租赁收入测算净收益B.基于营业收入测算净收益C.基于销售收入测算净收益D.基于期末转售收益E.基于商业经营收入测算净收益本题答案：11、判断题收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。

（）本题答案：12、单项选择题评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（）评估。

A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法本题答案：13、多项选择题收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（）都能够较准确的量化。

A.收益B.经营方式C.收益年限D.市场状况E.风险本题答案：14、问答题收益法适用的对象、条件和步骤本题答案：15、多项选择题在V=（a/r）［1-1/（1+r）n］的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）。

A.试错法B.移动平均法C.曲线拟合法D.线性内插法E.指数修匀法本题答案：16、判断题收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即地价：年地租×购买年。

（）本题答案：17、判断题某宗房地产的收益期限为无限年，预计每年的有效毛收入稳定为16万元，运营费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增2%。

该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。

（）本题答案：18、问答题收益法的概念本题答案：19、单项选择题某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，建设用地使用权年限为50年，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。

出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33本题答案：20、判断题所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。

（）本题答案：21、判断题如果将抵押贷款金额加上自有资金权益价值，还可得到整个房地产的价值。

（）本题答案：22、判断题有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。

（）本题答案：23、问答题已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为多少。

本题答案：24、判断题潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下，所能获得的房地产的总收入。

（）本题答案：25、判断题报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），然后累加，以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（）本题答案：26、问答题净收益求取的方法及简化方法本题答案：27、判断题利率是指单位时间内的利息与本金的比率。

（）本题答案：28、问答题已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2。

若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于多少元／m2。

某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。

预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。

目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。

已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为多少万元。

本题答案：29、判断题从全社会来看，报酬率与投资风险负相关。

（）本题答案：30、判断题营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。

（）本题答案：31、多项选择题净收益每年不变的公式的作用有（）。

A.用于计算积算价格B.用于不同使用年限或不同收益年限价格之间的换算C.用于比较不同年限价格的高低D.用于市场法中因年限不同进行的价格调整E.用于计算报酬率本题答案：32、判断题毛租金乘数法一般适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。

（）本题答案：33、判断题土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。

（）本题答案：34、单项选择题某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A.280B.285C.290D.295本题答案：35、判断题对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。

（）本题答案：36、判断题决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。

（）本题答案：37、单项选择题（）不但考虑房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。

A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法本题答案：38、判断题为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。

（）本题答案：39、判断题收益法采用的净收益是估价对象房地产的未来净收益。

（）本题答案：40、判断题直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者除以适当的收益乘数转换为价值的方法。

（）本题答案：41、判断题lD.假设开发法E.路线价法本题答案：45、单项选择题某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3％，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为（）万元。

A.1372.7B.1309.9C.953.9D.900.6本题答案：46、单项选择题某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为（）万元。

A.130.0B.119.2C.117.5D.120.0本题答案：47、判断题不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型、由于投资的风险不同，报酬率是不尽相同的。

因此，在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。

（）本题答案：48、判断题投资回报是指所投入资本的回收，即保本。

（）本题答案：49、单项选择题在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。

房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。

A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限本题答案：50、单项选择题某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2％，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是（）万元。

A.40B.-39.22C.39.22D.0本题答案：51、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。

A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税本题答案：52、单项选择题某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.78B.79C.80D.81本题答案：53、多项选择题在求取净收益中，运营费用包括（）。

A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费本题答案：54、判断题资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金的价值要低。

（）本题答案：55、多项选择题收益期限应在估价对象房地产（）的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。

A.自然寿命B.合同约定C.净运营费用D.法律规定本题答案：56、判断题商业经营的房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

（）本题答案：57、判断题收益期限是估价对象自现在到未来可以获得收益的时间。

（）本题答案：58、判断题报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率，因为具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的。