❖ 结论:
❖物业管理是以“经营”为手段，以“服 务” 为宗旨，以“综合效益” 为目标
的集管理、服务、经营为一体的服务管理。
三、什么是物业？
1、物业的含义——指已建成并投入使用的各类建筑 物及相关的设施设备和场地。
2、物业的类别：
居住物业
按特性分：
商业物业
工业物业
特种物业
3、物业、房地产、不动产的区别
1、物业管理的主体：
业主和物管企业按照“物业服务合同“的 约定来进行活动,因此物管活动具有委托和有偿服 务两个基本特征。
物业管理的委托关系，是指房屋产权人为了
使自己名下的物业能够正常使用、保值增值，需
要在市场上寻找合适的委托人，将其物业的管理 权委托给受托人行使的行为。
2、具体的物管活动由专门的机构和人员——物管企 业来进行
物业管理
第一篇 物业管理的基础知识
教学内容 ❖ 一、朝阳行业——物业管理 ❖ 二、物业管理的概念 ❖ 三、物业管理的基础理论 ❖ 四、业主自治管理 ❖ 五、物业服务企业 ❖ 六、物业服务相关费用
第二篇 物业管理的运行
教学内容 ❖ 一、物业管理招标投标 ❖ 二、物业管理的前期介入 ❖ 三、前期物业管理 ❖ 四、物业接管与验收 ❖ 五、物业装修与管理 ❖ 六、《物业管理条例》《物权法》简介
第三篇 物业经营管理
1
物业经营管理概述
2
收益性物业价值评估
3
物业经营管理步骤
4
零售商业物业经营管理
5
写字楼物业经营管理
导入语
朝阳行业——
物业管理
原因之一政府支持
▪ 1、解决就业
▪ ２０1 3年实现８０％的物业管理覆盖率，每年仅新 建住宅的物业管理服务就能解决8７万人的就业问题。 再加上其他各类物业服务所带来的就业机会，整个物 业管理业每年吸纳的劳动力数目大约在400万到50０ 万人之间。目前物业管理企业接近5万家，从业人员 接近1000万，相当于我国社会服务业从业人员的23％， 其中10%从事 管理，20%左右从事房屋及相关设施设 备管理，40%左右从事保安， 30%左右从事环境清洁。 据保守估计，今后十几年内，城镇每年要建7亿平方 米的住宅，按普通住宅每2000平方米、高档住宅每 1000平方米安排一人就业计算，仅新建住宅物业管理 每年就可安排45万—50万人就业。
《最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释 》
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释 》
❖《《成都市住宅物业服务收费指导价标准（ 试 行）》
❖ 《成都市住宅物业服务等级指导标准（试行）》 ❖《成都市住宅物业环境设施设备 项目等级指导标
准（试行）》
（1）内涵不同 （2）概念的外延不同 （3）称谓领域不同
❖
法 律 性 质
4、物业的性质
经
物
济
理
性
性
质
质
敏 感 性
“
权 利 束 ”
相 邻 性
商 品 性
短 缺 性
保 值 、 增 值 性
不 可 移 动 性
多 样 性
长 期 性
四、物业管理服务标准及原则
1、服务标准——参照《成都市住宅物业服务等级指 导标准（试行）》 、《成都市住宅物业环境设施 设备 项目等级指导标准（试行）》
第二章 物业管理的概念 一、什么是物业管理？
业主
选聘 合同
物业服务企业
房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护 相关区域内的环境卫生和秩序的 活动。
关于概念的几点解释
1、物业管理的主体？ 2、物业管理由谁来做？ 3、物业管理的对象是什么？ 4、物业管理的手段是什么？ 6、物业管理的宗旨是什么 5、物业管理的目的是什么？
物管企业要经过有关部门的资质审查和批准， 物管人员必须通过资格考试，领取上岗证书才能 上岗。
3、物业管理的对象——已经竣工并投入使用的各类 房屋及其附属配套设施、设备和场地。
4、物业管理的手段——以经营的方式进行统一的专 业化管理。
5、物业管理从来源、产品、效果上看物管的核心
（宗旨）——服务，是集管理、服务与经营为一
❖ 《成都市业主大会成立运作指南》
❖ 3、促进经济增长 ❖ 4、推动房地产业发展
原因之二企ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ“钱途无量”
❖ 1、收入来源稳定 ❖ 2、收入多样化 ❖ 3、行业门槛低
目前存在的问题
❖ 1、市场化、专业化不足。 ❖ 2、社会舆论环境较差。 ❖ 3、部分业主没有确立有偿服务的观念，缺乏履行
合同意识。 ❖ 4、物管企业定位不准确，没有建立服务意识，法
律观念淡薄。 ❖ 5、物业管理从业人员素质偏低、人才缺少。
未来发展趋势
❖ 1、传统和非市场化的房屋管理模式都将纳入市场 化的物业管理轨道
❖ 2、法规建设进一步完善 ❖ 3、物业资产管理 ❖ 4、新技术在物管行业普遍应用 ❖ 5、物业管理将实现规模化经营 ❖ 6、可持续性的物业管理
案例1
1、物管企业能否停水停电？ 为什么不能停？一定不能停吗？
2、政策支持 1994年3月建设部33号令《城市新建住宅小区管理办
法》
2003年9月1日 国务院《物业管理条例》
2004年1月1日发改委与建设部《物业服务收费管理 办法》
2004年5月1日建设部125号令《物业管理企业资质管 理办法》
2005年12月1日实施的《物业管理师制度暂行》
2007年10月1日实施的《物权法》 2008年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法 》
2、开发商能否罚款？ 设置灯箱广告需要谁的同意？ 灯箱广告的收入归谁所有？
3、张先生有何错误行为？有何危害？
案例2 “收费难题”
❖ 1、未出售的空置房是否交物管费？ ❖ 2、虽然物管企业与开发商签订了物业服务合同，
但业主以其并非合同当事人为由拒不缴纳，是否 缴费？ ❖ 3、业主已经接房，但长期不在家，是否缴费？ ❖ 4、出租房谁缴费？ ❖ 5、电梯公寓，低层住户是否缴费？
服务原则
服务 至上
按 合同
服务
收费 与 质量 相符
有 限 责 任
提高 服务 手段
体的服务。
6、物业管理的目的：追求综合效益。
二、物业管理的性质（特性）
1、物业管理是以”经济性质服务“为核心的 第三产业。
2、物业管理是管理、服务、经营为一体的服 务管理。
3、物业管理是
社会化（总管家、总代管）、 专业化（高质量、高水平、高标准）、 企业化（自主经营、以经济手段为主）） 经营型（有偿服务、合理收费）