浅谈收益法在房地产企业价值评估的应用
收益法，对于学资产评估的人来说都不陌生，它是指通过估算被评估资产的未来预期收益并且折算成现值，以此确定被评估的资产价格的一种常用的评估方法。

收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。

房地产企业主要业务是开发房地产项目。

其价值评估的方法有四种，分别是资产基础法、市场比较法、收益法和实物期权估价法。

而本文将探讨收益法在房地产企业价值评估中的应用。

自1984～1987年以来，广州市、抚顺市、深圳市等几个城市先后开始征收土地使用费，此等举措为收益法在我国房地产估价中的应用奠定了理论基础。

随着房地产评估的发展，收益法在我国的研究也取得了一定的进步，在20世纪九十年代后，关于收益法在房地产评估中的应用才开始逐渐增多，一直至现在，收益法逐渐演变为房地产评估中最常用的方法之一。

在房地产的未来预期收益及风险能够预测和量化，房地产的预期收益年限能够确定的条件下，收益法方可适用。

其适用对象是一些有收益或潜在收益的房地产，如商场、商务办公楼、公寓、宾馆、酒店、餐馆、游乐场、影剧院等一些以盈利为目的的房地产公司，不太适用于那些公益性的房地产公司和政府机构等。

收益途径法是以预期理论为依据，将受托估价的房地产的未来现金净流量折现值之和作为其现在的价格，与市场法和成本法相比，是一种有理论基础的方法。

而房地产的价值就在于该房地产未来所带来的收益。

在预期原理也有说明，房地产的价值通常不是基于其历史价值、生产他所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获得的收益或得到的满足的预期。

房地产正常收入通常是在考虑和分析房地产的实际收益、类似房地产收益、房地产市场走势以及房地产收入的风险性和可实现性的基础上确定的。

故其理论依据十分充足，这种理论的抽象，包含着三个假设前提：净收益每年不变；资本化率的固定；收益为无限年期。

运用收益法评估房地产的价值，首先要求取净收益（即预期收益），其通过总收益减总费用求得，然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式，因为不同收益的房地产可能应考虑其收益的特性，最后求得待估房地产的价值。

其次，收益途径法运用范围非常广泛。

无论是土地还是建筑物，或者是两者合二为一的房地产，重要的是有收益性的或者具有潜在的收益性，都可以运用收益途径法进行估价。

特别是对于不能用成本法估价、不可再生的城市土地，收益法同样也可以适用，对其进行估价。

当然，对于单独的土地和单独的建筑物进行估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可收益的年限；对于合二为一的房地产，可依据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命年限长短的不同情况分别确定。

最后，通过收益途径法所确定的收益价格，实质是一种需求价格。

对于房地产的购买者来说，其购买房地产所愿意支付的代价，自然而然以该房地产在未来所能给他带来的收益为依据，不会去考虑该房地产在开发建设过程中所花费的成本。

收益法还充分考虑资产的各种贬值因素，且是用未来收益来衡量房地产的资产的价值，因而其结果较容易被投资者所接受，这也是它的一大优势。

但是，收益法的适用范围还是存在一定局限性的。

评估人员在收集所必须的材料方面必须花费大量的人力、财力和时间，影响和制约了评估人员对收益法的采用，如果在信息资料比较全、对比案例比较多的情况下，市场法与收益法相比，市场法能更好地评估出房地产的真实价值，收益法的作用性就显得不大；年净收益，折现率，收益年限及资本化率的确定比较困难，年净收益分为实际净收益和客观净收益，实际净收益通常不能准确评估，其中包含太多可变性因素，计算时必须予以扣除，否则会导致数据失真。

而且收益法考虑的是未来收益。

房地产的价值，正就是因为其能为持有者带来未来收益。

由于收益法需要对未来收益进行预测，要度量收益所承担的风险，同时，它受房地产市场发展变化和社会经济条件各个方面因素的影响，最终导致其结果受主观判断和未来不可见因素的影响比较大；加上我国房地产市场还处于较低的层次，房地产市场不规范、不成熟、不完善，市场环境变动较大等原因，使得收益法在实际评估中的操作存在着较大的困难。

因此，使用收益法时要选取正确的参数。

在确定某房地产收益时，应该同类似房地产的收益作比较，同时也要对市场走势作准确的预测，因为正常的纯收益由于实际收益受到多种因素的影响，不能直接用于评估，这样做以便减少误差。

目前确定收益额的主要有三种：利润总额、净利润、净现金流量，相应的收益额确定方法为利润总额法、净利润法、净现金流量。

建议采用净现金流量法的原因是，与其他方法相比，它不仅以收付实现制为原则，排除了人们主观认定的固定资产折旧费的干扰，而且作为税后指标的它考虑了现金流量的数量和受益的时间、货币的时间价值，所以它比较符合资产经营中不断追加投资和回收投资的动态过程，也比较真实地模拟了企业在未来经营中收益的实现途径和过程。

确定资本化率时要依据房地产所依据的环境。

首先，利用分析工具和分析技术初步确定资本化率；其次，采用行业基准收益率加物价指数调整法、安全利率加上风险调整值法和收益风险倍数法来最终确定资本化率。

根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、物价指数状况以及估价对象的新旧程度等确定的风险调整值来确定资本化率，这样取得的资本化率就比较真实可靠。

而且大大减少由于分析遗漏等方面产生的风险，定性与定量的相结合使得分析的过程和结果更加科学、客观更具说服力，同时还可以节约评估的时间和精力，减少评估的时间和成本风险。

综上所述，虽然收益法仍存在很大的局限性，在很多方面可能还存在不足，但是它还是有可取的地方，我相信，随着中国经济发展，市场机制的不断完善，社会观念的转变，评估人员的职业道德素质的提高，收益法将会逐渐被广泛应用，以促进房地产和房地产估价科学的发展，为中国经济谋福利。