中房·新团结项目改造试点工程
可行性研究报告
目录
第一章项目总论
第二章市场调查及需求预测
第三章建设条件
第四章工程规划设计方案
第五章投资估算
第六章项目实施进度计划
第七章资金筹措及用款计划
第八章经济分析
第九章结论
附件1 《用水量计算书》
附件2 《热负荷计算书》
附件3 《用电荷计算书》
附件4 《燃气计算书》
附件5 《项目前期费用标准》
第一章项目总论
1.项目概要
1.1.1项目名称
本项目名称为中房·新团结（老住区改造项目）。
1.1.2项目主办、承办单位
本项目由中国房地产开发集团（简称中房集团）主办，中房集团联合投资股份有限公司（简称中房联投公司）与中房集团呼和浩特房地产开发公司（中房呼市公司）共同承办。
具体方式是双方共同出资，按股份制方式组建一个具有独立法人资格的项目公司——呼和浩特市中房房地产开发有限责任公司（呼市中房项目公司），并由新组建项目公司负责本项目的开发、建设、销售及有关事宜；支配开发收益，承担开发风险。
1.1.3项目主管部门
本项目行政主管部门为呼和浩特市人民政府、呼和浩特市建委及呼和浩特市新城区人民政府。
1.1.4项目拟建地点
本次项目建设用地位于原呼和浩特市团结小区西区，该小区位于呼和浩特市中心区。
项目建设用地南临呼市东西向最主要干道新华街，东临丰州路，西临构件街，北至北垣街，东西长度为470米，南北长度为700米，该建设场地属呼市新城区管辖。
本项目建设用地面积为30.25公顷，该地段现为呼和浩特最早的住宅小区――团结小区。
场地基本平整,自然坡度为0.20-0.30%。
1.1.5项目可行性研究概况
本项目可行性研究由中房联投公司、思源集团、呼市民用建筑设计院共同承担。
可行性研究的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的合同及权证文件。
拟建场地基础技术资料，市场调查资料，政府有关主管部门指令，批准文件以及国家相关的法律法规。
a可行性研究编制依据
·《中华人民共和国建筑法》
·《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93
·《住宅设计规范》GB 50096-1999
·《民用建筑节能设计标准》JGJ 26-95
·《建筑设计防火规范》GB50016—2006
·《高层民用建筑设计防火规范》GB 50045-95
·《民用建筑设计通则》GB 50352—2005
·中国房地产开发集团《关于内蒙古呼和浩特市团结小区列为（中房老住区科技改造与重建试点工程）的通知》中房集字（2008）第011号
·中房·新团结住宅小区规划设计方案（由北京龙安通辰建筑设计公司提供）
《呼和浩特市2008年12月房地产市场信息》
b可行性研究的主要内容包括
可行性研究的主要内容包括：
·投资开发项目的场地建设条件分析；
·项目的工程建设方案及技术可行性；
·项目开发各种费用及总投资估算；
·项目开发各年度工作计划；
·项目开发各年度资金使用情况及流动情况;
·市场调查结果分析；
·各类房屋价格确定；
·投资效益分析;
·投资风险分析及风险规避对策；
1.2项目背景
1.2.1项目提出背景
本项目为呼市团结小区旧小区改造及重建项目。
呼市团结小区始建于1984年，属改革开放后政府出资建设的最早的城市住宅区之一，建成当时建设总规模为296214㎡，大小建筑共88栋，小区内配有80T供热锅炉房一座，同时配建有幼儿园、小学、中学、医院及相关的配套公建，由于当时建设开发经验及资金条件，规划设计水平，基础设施配套水平，建造水平及小区管理水平等诸多历史原因限制，至今看来小区在诸多方面都存在着先天的不足。
另外，历经二十余年的使用后，目前绝大多数的基础配套设施如供水系统；供电系统；供热系统及排水系统已不能正常使用，每年需投入大量资金进行维修及改造。
尽管如此，小区目前仍存在着即使通过改造也无法彻底解决的以下诸多问题：·用电负荷的增加
二十余年来随着生活方式的改变，居民生活用电负荷较之二十余年前增加大约5～15倍左右，小区现有的供电系统已无法满足居民使用要求，同时，小区现有的供电系统如不重建将存在有极大的安全隐患。
·居民汽车停放
二十余年前小区建设之初仅考虑了居民部分自行车停放，居民汽车停放未在规划设计考虑范围之内，因此，即使是最低标准的居民汽车停放场地要求也无法满足。
·建筑物的安全性能
二十余年前小区建设时是按当时国家颁布的建设规范和建设标准执行，小区建成后，因财政原因从未对从小区现有的建筑物进行过大规模的安全加固，目前的角度看，小区现有的建筑物无论从正常使用角度还是从建筑物抗震抗灾能力上都无法满足现在国家对建筑物的安全要求，也就是说现有建筑存在很大的安全隐患。
·基础配套设施老化
小区建设之初，曾按当时的建设标准修建了与住宅相配套的室外给水、排水、供热及电力管线，建成之后随时代发展在小区内又增设了燃气管线及、通信电缆及有线电视线路。
二十余年来，小区内增建改建现象不断发生，小区基础设施管线乱接乱建情况亦不断发生，加之原有基础设施管线年久失修，现已无法通过正常维修来满足使用要求。
2008年，为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》的文件精神，中房集团启动了“中房老住区科技改造与重建试点工程”，本项目被列为第一批试点（中
房集字[2008]第011号文件）。
2008年9月，中房集团与呼和浩特市人民政府签署战略合作协议，项目正式启动。
1.2.2承建投资方式
本项目由呼市中房项目公司投资，投资风险由股东共同承担。
投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入、合作单位融资、银行信贷及商品房屋预售四条渠道解决。
1.2.3承建单位背景
中房集团联合投资股份有限公司是中国房地产开发集团对外合作的投融资平台，是“中房老住区科技改造与重建试点工程”的承办单位，注册资本金1亿元人民币，公司董事长张文清。
中房集团呼和浩特房地产开发公司为中国房地产开发集团总公司下属的国有房地产开发公司、中房集团呼和浩特房地产开发公司具有独立的法人资格、独立的开发资质，公司总经理为邵伟。
第二章市场调查及需求预测
本项目市场调查目的有三个方面，其一为搞清呼和浩特市房地产市场的现在状况；其二为确定一个客观的各种房屋产品的销售价格；其三为本项目潜在竞争对手的优势及劣势，从而确定本产品的定位方向、品质及市场竞争卖点。
2.1 呼和浩特市房地产市场分析调查
本次调查数据主要依据为呼和浩特房产局提供的资料；调查的主要时间段为2008年1-12月。