标杆地产机电设计管理思路
设计管理的三个要点
创新 •领先和差异化 标准化 •质量和速度 流程化 •效率和制度
创新
流程 化
标准 化
机电设计管理的重点
机电配置标准
系统形式的选择
问
设计图纸的审图、进度、质量管控
题
示范区样板房的实现、展示
项目实施动态纠偏、问题处理
机电设计管理的难点
专业覆盖面广
协调量大、问题爆发点多
2
压排水
市
政 条
•考察项目周边是否已有消防管道，其管径、水压如何，及是否已有
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室外消火栓。
件
•项目周边是否有变电站，其容量是否满足项目要求，如不满足需要
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从何处接电
•通讯线路从何处引入、有线电视从何处引入 5
•天然气或管道煤气从何处引入，其流量和气压是否满足项目要求。
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如不满足，如何解决
由于项目的竣工日期和市政通水、通电、通气日期会有时间差，所以应充
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池处理后排至市政检查井，而餐厅厨房废水经隔油处理后排至污水管网。
• 工程项目场地雨水排放设计通常用重现期3年及屋顶雨水按重现期为5年计
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算。
7 • 按水费标准(住宅、商业)分别设置计量
机电设计管理注意要点----燃气篇
• 市政管道提供天然气还是煤气，其热
1
值及输送压力是多少。
2 • 是否设置调压站或调压箱。
4
•按电费标准(住宅、商业)分别设置计量
5
机电设计管理注意要点----弱电篇
• 是否需要在红线内设置电话模块局，如需要须明确面积及高度要求
1
• 是否设置不同电话及宽频运营商机房以满足不同住户/租户要求。一般预留3～5家运营商的主
2
机房位置待将来与当地运营商确定设置。运营商机房一般预留30～60m2。
3
•空调的型式、新风如何处理、冷却塔放置在何处、制冷机房放置在何处。空调的型式对空调的效果、工程造
价等影响很大，必须谨慎考虑。新风采用集中处理还是分层处理应视具体情况而定，集中处理管理方便、易
控制、噪音好控制，但占用建筑面积、送风距离长、需要机房；分层控制多采用吊顶新风机，不需要机房，
送风距离短但噪音难控制，新风口多，影响外立面的美观。冷却塔的位置影响冷却水管的长度及输送损失，
• 根据工程的性质决定是否需要设置卫星电视接收系统
3
弱 电
• 根据项目档次设置可视对讲系统、闭路电视监察系统、门禁系统、保安巡更系统、防盗报警
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系统、外围红外线周界报警系统、一卡通系统及停车库管理系统、背景音乐系统。
• 是否需遥距抄表，包括水表、电表、燃气表。为提高项目档次，建议设置三表远传抄表
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• 有线电视及卫星电视是否需分开设置两套独立的传输网络或可共享网络。建议尽量共享一套
分和市政有关部门沟通，确保按时通水、电、气。万一发生市政配套工程 延迟，必须做出临时应急方案，确保项目顺利开业（交楼）
机电设计管理注意要点----环保篇
•委托安排环评公司对工程项目进行环境评估，包括废气排放要求（如
厨房排油烟、发电机烟气、车库排风等）以及噪音标准及污、废水排
1
放要求（如需要，则设置污水处理、化粪池、气浮池或隔油池）。
1
变压器房可设于地下一层；住宅由公变供电，高压房、变压器房一般设于首层。具体方案需要得到项目 所在地供电部门的同意。
•供电局是否可提供两路满足工程要求且互为备用的独立电源供电，高压双路供电时,可否设高压联络开关。
建议两路供电且每路提供适当备用量供消防及重要负荷以保证供电可靠性，及高压设联络开关以利系统
环
保
•常规做法是：厨房排油烟上屋顶，发电机烟道上屋顶，车库排风离地
2.0米；生活污水经化粪池，商业厨房废水经隔油池。但最终要求仍需
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环评报告才能确定
机电设计管理注意要点----电气篇
•工程项目是否由供电局管理的公用变电站供电，还是须由业主自设的专用变电站供电。变电站可否设于
地库，对面积、净高、吊装口有何要求。通常做法是商业项目（酒店、写字楼等）由专变供电，高压房、
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传输系统。
• 采用光纤到楼或光纤入户。建议住宅采用光纤到楼、超五类铜缆入户，写字楼一般采用光纤
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到户。
机电设计管理注意要点----暖通篇
1
•商业餐饮厨房的排气必须引至塔楼屋顶排放。如无条件排到塔楼屋顶，可在裙楼屋顶排放，但需环评报告确 认。
2
•车库排风引至离地2.0米处向室外排放。地方运行也可采用低位排放，该方案一般可被接受，但仍需配合环评 报告确定
加强图纸质量控制
目标：推行内部审查制度，审查比设计院要更全面，把问题消灭在图纸中。 任何设计的错漏碰缺都会通过审查曝光。
• 设计原则是否与设计任务书一致，系统选择、末端点
1
位配置、计量方式等是否符合市场产品定位。
• 专业之间的衔接是否到位，是否出现空白、遗漏部位，
2
例如结构预留孔的设置，设置供电的到位。
节
能
4 • 是否利用太阳能储电，供部份公众照明及绿化照明之用。
• 是否采取给水变频节能措施。 5
• 是否采取空调通风的变频节能措施、一、二次泵变流量节能等
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措施。
人员项目安排
目标：推行项目机电负责人责任制，通过统筹管理加快管理人员的成长
项目
芜湖
南通 安阳 郑州 佛山
光明
沈阳 沈北 塘尾 总部改造
项目负责人
李炜
付慧智 张国臣 张国臣 张国臣
李炜
付慧智 付慧智 李炜 李炜
电气
费翔、程小潮
葛明璜 吴冠春
无 李建成
甘宁波郑国超
丁丽影 梁吉辉
无 张国臣
暖通
给排水
无
无
沈猛 无
孙艳杰 孙凤梅
张贇 无
无
无
无 付慧智
胡清辉 刘宇峰
无 李炜
谢谢
配合
设计阶段的成本控制方式
成本部设定项目目标成本 设计管理控制目标偏差率
不同机电系统的成本比较 同一系统下不同产品定位的成本比较
工程主材选择对于造价的影响
加强成本控制意识
1 •大型分项工程的合同价
成
2 •甲供设备合同价
本
控 制
3 •机电小系统招标价
4 •样板房机电配置成本
5 •设计变更成本影响
避免：1、不计成本地追求设计成果 2、成本不合理导致效果丧失
约
• 反馈施工中暴露的技术问题，设计进行跟踪解决
• 根据工程进度提出设计节点控制要求
互 工程 •组织相关施工会审工作
相
支 撑
商管
• 提供商业的立项报告 • 提供商业的技术要求和交付标准 • 提供商业的业态以及机电点位的需求
酒管
• 提供酒店的立项报告 • 提供酒店的技术要求和交付标准 • 提供酒店的业态以及机电点位的需求
2
运行灵活性。如供电局未能提供2路供电时，建议设置备用发电机房提供消防及其它一级负荷用电。对重 点、大型公用项目（如医院、五星级酒店等）应设置双回路加发电机供电；
•每路供电电源最高供电容量有何限制。通常双回路全负荷备供。
电
3
气
•高压配电房及低压配电房是否可以设置在同一房间内。常规建议是，高压和低压配电房分隔
特别是其噪音、飘水对室内外环境的影响应谨慎考虑。制冷机房通常放置在地下一层，如没有地下室，则放
暖
置位置应与空调型式结合起来考虑，并考虑机组噪音对环境的影响。
通
4
•空调耗电是否需要计量，如何计量。根据工程项目的用途和功能确定是否需要计量空调的冷量/耗电，如需计 量，则要安装专门的计量系统，或选用计量比较方便的空调型式（如水环热泵）。
难
全程参与、战线长
点
产品跟新换代快
制度、规范更新快、地域性差别大
部门内各专业协作
建筑： 机电配置对建筑平面和立面的影响。 机电机房和管井、风道的需求。 。。。。。。。
室内装修： 根据室内点位和布局进行机电调整。 室内净高构梁的配合。 结构体系与机电综合管线的净高分析。 。。。。。。。
景观： 景观水电的需求实现、接口预留。 综合管线与景观之间的平衡。 。。。。。。。
部门之间协作
尊重
引导
成本
• 指定成本目标、根据交付标准进行成本拆分 • 根据图纸不断深化调整成本和控制目标 • 根据图纸组织招标工作
互
• 指定产品定位分析报告
相 制
• 对各阶段设计成果做出市场评价建议
营销 •对设计成果的平面、户型和经营模式进行确认
• 与项目所在地自来水公司咨询后确定能否得到两路供水，
1
如两路供水，室外消防用水是否可直接由室外环网供给
2 • 共享中央消防水池、消防水泵以节省造价
消
• 消防控制室与其它弱电辅助设施共用机房，以方便管理
3
防
• 根据项目情况，按规范设置有关消防设施
4
5 • 消防水计量不作分区
机电设计管理注意要点----给排水篇
燃
气
• 视厨房或卫生间的具体情况，检查燃
3
气进入该区域是否违反有关规定。
4 • 燃气立管是否影响建筑外立面美观
机电设计管理注意要点----节能篇
1 • 是否设一氧化碳(CO)探测器，按CO浓度控制双速风机操作。
• 是否设感光控制/自动探测控制楼梯照明开关。 2
3 • 是否设置雨水收集系统或回收生活废水，处理后作冲厕用途。
质 量
3 • 单专业的设计是否合理，例如选择和用电量控制等。
控 制
• 机电对建筑结构方面的影响，特别对于户型和立面的
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影响。
• 各专业之间管线关系是否清晰，安装高度与位置是否