V＝800000－19200×7＝665600（元）
非生产用房的耐用年限和残值率
钢筋混凝土结构：
60年，0％
砖混结构一等：
50年，2％
砖混结构二等：
50年，2％
砖木结构一等：
40年，6％
砖木结构二等：
40年，4％
砖木结构三等：
40年，3％
简易结构：
10年，0％
耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限
1、影响土地价格的个别因素 2、影响建筑物价格的个别因素
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房地产评估(1)
第三节 房地产评估的成本法
一、基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房
地产的价格构成。 二、适用范围
主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益 性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的 价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时， 其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格 时，成本法较适宜。 三、新开发土地评估中成本法的操作步骤
价格特征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格
是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由 生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地 使用权价格，而房价一般是指所有权价格。
在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的， 因此了解土地价格的特性很重要。
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房地产评估(1)
房地产评估(1)
（一）估算重置成本 1. 可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场 法，因为成本法较适合新开发的土地。 这里主要是估算建筑物的重置成本。 2. 注意两种重置成本 (1)、复原（Reproduction cost） (2)、更新（Replacement cost）
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 n 例题 7、投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单 价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/ 平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应 该选择哪一幅土地进行投资更为经济？
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三、影响房地产价格的因素
出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。
n 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期， 否则国家将无偿收回土地使用权。
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（二）我国土地使用权价格体系
1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价
2、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。
3、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产
n 土地价格的特性主要有： 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地价具有个别性
n 土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
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二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土
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（2）打分法（观察法）
成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库
钢筋混凝 土结构
混合结构
砖木结构
其他结构
结构 部分
G
装修 部分
S
设备 部分
B
结构 部分
G
装修 部分
S
设备 部分
B
结构 部分
G
装修 部分
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房地产评估(1)与不完善性 2、交易的复杂性 3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓
（供给弹性小于需求弹性）
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房地产评估(1)
二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项
n 在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。
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3. 建筑物重置成本的求取方法一般有两种： (1)直接法
根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及 所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种 单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承 包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担 的附加费后算出重新建造价格。
*注意所用利润率的内涵。 （七）土地增值收益的确定
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[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让
而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩， 开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元 /亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开 发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%， 银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。
（1）新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +投资利息+税费+开发利润
（2）土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
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（一）估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是 从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。 1、从农村取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包
括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2、从城镇取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。
（二）估算土地开发成本
1、基础设施建设费
2、公共配套设施建设费
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1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
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2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大
地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。
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房地产评估(1)
n 1. 根据国家规定：
但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直 接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。
土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其 载体——土地的特性和条件。
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益 与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独 转让、出租、抵押。
1、估算土地取得成本
土地取得成本＝出让金＋拆迁费
＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米
2、估算土地开发成本
土地开发成本＝开发费＋其他费用
＝3亿元/平方公里＋5万元/亩
＝300元/平方米＋75元/平方米
＝375元/平方米
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3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成
本分阶段均匀投入，则： 投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05元/平方米
4、估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5元/平方米
5、计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元
（二）估算损耗
1、估算土地的损耗 土地损耗率＝已使用年限/法定使用年限
2、估算建筑物的损耗 有形损耗（理化因素） 无形损耗（社会经济因素）
（1）耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年
的折旧为：
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例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2， 耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4％。试用耐 用年限法估算（定额法）其现值。
1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
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第二节 房地产价格
一、房地产价格的特性 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们
（一）一般因素 1、社会因素 2、经济因素 3、政策因素
（二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况
对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。
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（三）个别因素
指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影 响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。
S
设备 部分
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（一）估算土地取得成本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）
1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建安工程费 4、公共设施建设费 5、开发过程的税费及其他间接费