项目规划原则
本着以下原则，进行整体规划： Ø1.动静分离 Ø2.功能多元 Ø3.功能相辅
具体功能规划-外围
基地外围功能在于运动、社交、休闲、疗养，整体布局如下：
◆提供BBQ所需工具、物料，组织客户BBQ派对。 ◆搭建舞台、音响，让每一个客户都成为疗养基地的明星。
◆游泳池：客户休闲 或比赛场地；
◆精品木墅：提供规 划位置，并打造 DEMO间，客户可 自行设计建造自己 喜欢的风格木墅；
项目投资招商方案--健康产业招商
计划在主楼内开设按摩理疗、棋牌室、康复疗养等健康产业功能，为客户提供优质的康复理疗 服务！ 预计投资：设备技术投资，预计50万元。 合作模式：按营业额30%抽成，可持续经营10年。 预计回报： 棋牌按小时收费，康复理疗按次数或会员制收费，预计年收入至少百万！
项目投资招商方案--休闲娱乐项目招商
项目依山而建， 自然风景秀丽， 更符合疗养概念
项目毗邻福州市 交通动脉，交通 便利。
项目规划合理， 依照功能属性合 理布局，为客户 提供优质服务。
项目功能齐全， 疗养、休闲、商 务均适宜，专业 管理人员打理园 区。
项目必要性 结合市场环境的机遇与挑战、项目自身优势， 合理引进合作资金，共建共赢， 共同将本项目打造成福州东北地区的精品项目。
环境5S、车辆、停车场）等综合性管理。 Ø宣传部：负责基地的外联、公关、宣传管理工作，负责建立基地对外的良好
公共形象。 Ø餐饮部：设立独立餐饮管理部，负责基地餐饮功能的建立与销售管理工作。
项目运营成本与各变量要素之间的关系
云际运动疗养基地年度运营成本与营业收入的关系 依照盈亏平衡点进行假设，营业收入(s)-运营成本(y)=利润(l)，当利润=0时，达成盈亏平衡点，即:运 营成本(y)=营业收入(s)。 综合以上所述，在盈亏平衡点上，云际疗养基地年度运营成本=营业收入。 运营成本(y)=租金324万元+人力成本（r）+服务外包费用（f)+物业费用（w）+资产折旧（z）
项目投资招商方案--住宿
住宿计划在主体一层装修30间豪华客房，供普通客户住宿；计划在园 区内修建精致木墅（约60平）5栋，供精英客户长期租住。 预计投资：豪华客房投资约60万，木墅投资约70万，合计投资130万 合作模式：按营业额30%抽成，可持续经营10年。 预计回报： 豪华客房保守收费标准268元/间/天，入住率按60%计算，年收入达到 176万 木墅按月租1.5万元/月，年收入高达90万。 两项综合营业收入高达266万元，缴纳租金后还净赚56万元！
投资
项目
主体结构 三层12455㎡
标准足球场 标准塑胶跑道 户外运动场地 标准网球场 停车场
100% 道路硬化 100% 环境绿化
规划功能 休闲 娱乐 商务 健身等 综合性物业服务
组织架构 编制5部门-29人
园区布局规划、功能规划、基建等方面已基本完成，目前正在 开展单块功能招商工作。
功能规划
1
2
市场环境分析-威胁
云际运动疗养基地处于市场环境中，同样面临着行业风险： ◆行业从业者越来越多，同业竞争压力增大。
目前福州市共有约3家疗养机构、3家较具规模的生态园，同业竞争压力较大。 ◆同业模仿项目运营，运营中期将陷入同质化竞争。
项目优势
自然风景 优势明显
交通便利 区位优势
规划合理 动静分区
功能齐全 管理完善
项目投资招商方案--众筹
另外，若以上招商未能达到预期，可采用众筹的方式筹集资金，自主投资运营，目前，健康疗养 、休闲运动等健康相关产业众筹火爆，消费者往往为了得到高于平时的回报而进行投资项目。 基地在发布众筹的同时，也同时向市场做了推广。 预计投资：前述拟招商的项目，合计约230万元，拟众筹320万元。 众筹模式：众筹99元起投，10万元领投。 众筹回报：
3
4
游泳池 标准足球场 塑胶跑道 网球场 停车场 精品木墅 BBQ区 灯光秀
客房30间 餐饮 健康咨询 健身房 储物柜
篮球馆 羽毛球馆 多功能会议室 商店 户外水吧 棋牌室 健康产业体验 区（按摩、理疗、体
检等功能）
多功能电影院 水吧（书+咖啡） 茶室 氧吧 品酒区 VR体验区
云际运动疗养基地整体规划较为完善，在项目引进方面，目前正在积极开展。
◆云际占地3.5万㎡，总投资规模逾3.05亿元，是福州市周边投资规模最大、品质 最优、环境最好的运动疗养基地。
◆我们致力于打造集体育运动、健康体检疗养、商务洽谈、餐饮住宿、休闲娱乐等 功能于一体的、一流休闲疗养基地。
项目概述
35300㎡ 占地 10km 离市区
投资规模30,540万 已完成25,320万，占82.3%
◆QQ农场：提供规划 位置及规格，客户 自行耕种喜欢的农 作物。
休闲 疗养
游泳池 精品木墅 QQ农场
休闲娱乐
BBQ基地 摇滚舞台
运动场
足球场 塑胶跑道 网球场
客户自发 运动，后 续也可组 织团体进 行体育竞 赛。
具体功能规划-主体1层
主体一层主要为餐饮住宿、健康咨询及健身功能 ，平面图如右： 1.健康咨询： 安排健康保健医生值班，为客户提供专业健康咨 询服务； 2.健身房： 为客户提供专业健身器材及专业健身教练； 3.餐饮部： 为整个园区提供优质美味的餐饮服务，设有餐饮 包房6间； 4.客房住宿： 规划有30间豪华客房，四星级标准配置。 健身房、客房住宿计划通过招商引入合作伙伴。
项目投资招商方案--户外BBQ及摇滚舞台
计划在游泳池周边建BBQ联欢基地，要求多用四角或六角亭子，适合烧烤聚会并配合 摇滚音乐舞台，让烧烤+音乐模式嗨起来，给客户最时尚的疗养体验！ 预计投资：亭子6顶，预计10万元；摇滚舞台，预计5万元；合计投资约15万元。 合作模式：按营业额30%抽成，可持续经营10年。 预计回报： 按每顶100元收费（不算食材，不算重复租赁），年收入21.9万元； 逢年过节或者清单舞台租赁，每次5000元，年入2~3万不是问题。 一年收入23~25万，交完租金还净赚2.5万+舞台设备！！！
健康咨询 健身房
健身 咨询
餐饮 餐厅/包房 住宿 客房住宿
具体功能规划-主体2层
主体二层主要为综合服务、体育运动及健康产业综合 服务，平面图如右： 1.综合服务： 为客人提供园区导引、酒店入住手续、会员服务等综 合性服务前台。 2.体育运动： 主要提供篮球、羽毛球、乒乓球等体育运动项目； 3.健康产业综合服务区： 主要项目为疗养保健、推拿、理疗、棋牌等休闲疗养 项目。 以上各功能，均计划通过招商引入合作伙伴。
综合服务台 综合服务台 健康产业区
具体功能规划-主体3层
主体二层主要为高品质综合文娱服务，平面图如右：
1.多功能电影室：
具备综合最新高清影院、VR体验、团体会议等功能；
2.商务文娱休闲：
2-1.茶室：为客户提供安静舒适的私密交谈空间，可那 本书独自畅饮，亦可三五好友茶室密聊。
2-2.水吧：综合性休闲饮品，配以畅销书籍、杂志，品 评各种咖啡及世界各地软饮料，还可到品酒区品评世界 各地名酒。
项目投资招商方案--体育产业招商
计划在主楼内开设健身房、羽毛球场、篮球场、乒乓球、台球等功能，这些都是高频项目，给 客户提供优质的体能锻炼项目！ 预计投资：都是设备投资，预计20万元。 合作模式：按营业额30%抽成，可持续经营10年。 预计回报： 体能锻炼项目采用会员制收费，包月按2000元收费，年吸纳会员200人就是40万的收入，净 赚一堆生钱的器材+8万人民币！！！
C
各变量要素具体量化
运营成本(y)=租金324万元+人力成本（r）+服务外包费用（f)+物业费用（w）+资产折旧（z） 我们根据实际情况假定各项大致费用，以利于后面各项数据分析： 人力成本(r):为更好为各项功能提供优质的公共服务，基地除却外包的功能项目，还需要设置4名经理、9名 普通员工，年度工资约为51万元； 专业人做专业事，园区内的环境5S、安保外包给专业公司负责，年度服务费约8万元； 物业费用根据运营情况有所差异，暂定为30万元； 园区除正常租金外，基地在公共设施项目已完成投资300万元，根据固定资产折旧办法，年度折旧30万元。 综上所述，云际运动疗养基地年度运营成本为443万元。
近几年各地疗养机构的迅速扩张，以及人们生活水平的提高，人们对自身健康的处理方式逐渐发生改变： 由病了再治，逐渐转变为“体检疗养提前预防”的新健康模式。 Ø 人们日常生活的多元化，要求疗养机构具备同样的多元化服务 人们除了工作之外，业余生活也逐渐丰富，比如游泳、打球、吸氧运动、喝茶等，这就要求疗养基地在休 闲的同时，能够一站式是提供多元化的服务。 Ø 市场细分化趋势越来越明显，普通的疗养机构已经没有竞争 优势可言，市场倒逼企业寻求更为新颖的商业模式切入市场， 为目标客户提供差异化的服务。
招商部 1人
财务部 1人
员级 15人：
4人：
2人：
2人：
1人
负责餐饮全部工 作
负责人事、客户 资料、环境5S、 安保管理资产保 全等综合管理工 作
负责企业外联、 公关、宣传事宜
住宿、健身 健康产业、休闲 产业
负责公司全部财 务工作
部门管理职责
Ø财务部：负责云际运动疗养基地整体财务管理工作。 Ø招商部：负责各功能模块的招商对接工作。 Ø行政管理部：负责整体人事管理、客户资料及关系维护、基地庶务（安全、
云际运动疗养基地 项目策划书
秦总 2017-07-22 中国 福州
目录
Ø项目概述 Ø市场分析及必要性 Ø项目功能规划 Ø组织架构 Ø投资回报分析 Ø市场营销
项目概述
◆云际运动疗养基地位于福州市东北，北邻福州绕城高速，南邻三环快速路、地铁 1号线，交通便利，且紧邻东泰禾广场，区位优势明显。
◆云际运动疗养基地毗邻国家森林公园，风景秀丽，绿植成荫，是一座天然氧吧， 是运动休闲、疗养身心的绝佳场所。