文献综述(20_ _届)房地产上市公司盈利能力分析房地产行业盈利能力分析研究综述摘要：盈利能力是指企业获取利润的是衡量上市公司业绩的基本指标，直接关系到投资者、债权人和其他利益关系人的利益。

目前国内各学者和评估机构在对上市公司盈利能力分析指标进行研究，多数是对企业的盈利能力、偿债能力、成长能力和经营效率进行综合评估，并且多是运用主成份分析方法或者是多元统计分析中的因子分析方法，运用因子分析模型，对几个指标进行考核按各指标的重要性不同确定各指标在综合评价时的权重。

然后在各单项指标考核评分的基础上乘以每项指标的权数然后相加得到总分，根据这个得分的高低来给企业进行排序，以此来对上市公司财务状况进行综合评价。

关键词：房地产；盈利能力一、关于盈利能力概念的界定张丽（2010）认为盈利能力是指企业获取利润的能力是衡量上市公司业绩的基本指标，直接关系到投资者、债权人和其他利益关系人的利益。

白羽（2008）指出盈利能力是指企业获取利润的能力。

利润是企业内外有关各方都关心的中心问题，利润是投资者取得投资收益、债权人收取本息的资金来源，是经营者经营业绩和管理效能的集中表现，也是职工集体福利设施不断完善的重要保障。

因此，企业盈利能力分析十分重要。

屈丽华（2005）觉得财务分析一般来讲需要从四个方面的能力进行着手，即企业获利能力，偿债能力，成长能力以及经营效率能力。

赵选民、张晓阳（2009）认为盈利能力是上市公司获取利润能力的简称，反映了企业当前收益水平和今后收益的持久性及增长性，是投资者进行投资决策的重要依据。

房地产行业是我国国民经济的支柱产业，具有资金投入量大、投资回收期长、资产负债率高等特点。

赵荣荣（2009）认为盈利能力通常是指企业在一定时期内利用各种经济资源赚取利润的能力，是各部门生产经营效果的综合表现。

它既能反映企业在一定时期的销售水平、获取现金流水平、降低成本水平，又能反映资产的营运效益、获得报酬回避风险的水平及未来增长潜能。

他们的观点各有千秋，都有其可取之处，相比之下，白羽的观点更为全面，更容易理解。

二、上市公司盈利性能力的重要性屈丽华（2005）认为作为证券市场的基础，上市公司的盈利能力直接影响投资者的投资收益和投资信心。

作为企业群体的佼佼者，上市公司拥有比非上市公司优越的条件，盈利能力很大程度上影响国民经济发展的速度和质量。

因而，分析上市公司盈利能力的变化状况和规律，不但有利于证券市场的发长壮大，而且对国民经济的健康发展也有着重要的意义。

白羽（2008）指出改革开放以来，国外跨国公司的直接投资、特别是跨国公司并购我国上市公司给我国经济带来了很大的变化。

国外跨国公司对国有上市公司的成功并购常常对被并购公司的盈利能力产生极大的影响。

因此，有必要对并购后的国有上市公司的盈利能力进行分析。

张丽（2010）觉得盈利能力是指企业获取利润的能力是衡量上市公司业绩的基本指标，直接关系到投资者、债权人和其他利益关系人的利益。

吕恩泉、刘江涛（2010）认为房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，是我国经济发展的主导产业。

房地产业也是国民经济的晴雨表，受国家和当地政府宏观经济政策的影响非常大：经济高涨，房地产会发展迅猛经济受阻或下滑，房地产也会发展迟缓。

其发展发展也同国民经济的发展一样具有非常明显的周期性。

作为房地产业微观主体的房地产公司的稳健盈利能力是房地产行业健康发展的基础，因此甄别具有稳健盈利能力的优质上市公司，对行业及整个国民经济的发展具有重要的意义。

三、上市公司盈利能力分析指标体系研究余学斌（2005）认为用来评价和反应盈利能力的可以是一个绝对值的指标，如净利润，利润总额，营业利润和主营业务利润等，也可以是一个相对值的比率，如净资产收益率，总资产收益率，销售净利率等。

各期报告为各种报告使用者提供了上市公司的各个季度的利润表，在分析时，需要注意的是对盈利能力的分析比较偏重于对利润表的分析。

必须注意影响利润变化的各种因素，剔除上市公司盈利能力的非正常因素影响。

Cheng F.Lee（2001）认为对利润的构成，尤其是主营业务利润的占比要重点分析，不仅要考察公司现有的盈利情况，还要结合历史的数据分析利润的增长情况以及潜在的成长性。

在盈利能力的指标体系中，我们现在来看看其中几个主要的指标。

主营业务利润率（主营业务利润/主营业务收入）×100，它能够揭示按照主营产品价格衡量的盈利能力指标。

营业利润率（营业利润/主营业务收入）是基于产品销售价格的盈利能力；该项指标可以揭示上市公司主营业务收入扣减各种直接和间接费用后的盈利能力。

一般认为如果一家公司报告期业绩有太多非经常性损益因素，那么这家公司的下一个会计期间业绩便有大幅滑坡的可能。

LeopoldA（2002）认为净利润可与以前的同期数相比来衡量公司盈利的可持续性。

总资产回报率（净利润/总资产平均余额）×100）的高低反映了公司的竞争实力和发展能力，也是决定公司是否应举债经营的重要依据，它与净资产收益率 [(净利润/股东权益）×100%]一起分析，可以根据两者的差距来说明公司经营的风险程度；对于净资产所剩无几的公司来说，虽然它们的指标数值相对较高，但仍不能说明它们的风险程度较小，而净资产收益率作为配股的必要条件之一，是公司调整利润的重要参考指标。

四、上市公司盈利能力分析实证研究李珊娜（2004）觉得财务指标综合评价根据企业财务报告反映出的财务指标，对企业财务及其经营状况进行分析评价，从而向财务报表使用人提供相关的财务信息。

财务指标有很多，但每一个所反映的财务信息的含量和重要性都不相同，所以必须对其赋予一定的权重才能进行综合分析。

一般而言，有两种常用的赋权方法——主观赋权法和客观赋权法。

沃尔评价法和熵值法就属于主观赋权法。

前者对七个财务比率——流动比率、净资产／负债、资产／固定资产、销售成本／存货、销售额／应收帐款、销售额／固定资产、销售额／净资产——赋予一定的权重，之后再分别与目标企业在这七个指标上的得分相乘，最后将乘积加总。

后者通过计算某一财务指标对于不同的企业其差异程度来体现该财务指标区分和评价企业财务状况优劣的作用，然后根据财务指标差异程度给各财务指标赋予恰当的权重。

主观赋权法在权重选择上缺乏客观性，无法结合具体的评价对象并且根据各指标的实际贡献份额赋权。

多元统计分析方法则属于客观赋权法。

该评价方法根据各指标的实际观察值所提供的信息量的大小确定各指标的权重，适用于各指标间存在较强的相关性的情况。

在这个指导思想下，比较常用的是主成分分析方法和因子分析法。

主成分分析通过对原始变量的重新组合，用组合后的少数几个主成分变量来反映原始变量蕴涵的大部分信息。

因子分析则将原始变量分解为公共因子与特殊因子两部分，试图利用少数几个公共因子去解释多个观测变量中反映的复杂信息。

五、增强上市公司盈利能力的对策研究佘辉惠（2006）觉得通过分析万科、招商局、陆家嘴等房地产上市公司的发展经验研究，总结出如下几点提高盈利能力的对策：第一，准确定位开发项目和产品。

随着我国近年来房地产业的发展，整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。

随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈，房地产市场也被逐渐细分，房地产的各类产品也越来越多，它们各具特点和特色，满足市场上各种购房者的不同消费需求。

第二，改善公司治理结构。

（1） 4优化股权结构，提高企业竞争力。

（2）形成制衡的公司权利结构。

（3）充分发挥董事会的功能。

（4）探索新型的激励方式。

第三，加大上市房地产企业的品牌建设。

树立品牌竞争的意识。

第四，扩大融资渠道。

第五，完善房地产上市企业的人力资源管理。

杨华、杨琼（2004）认为我国公司的资本结构现状和资本市场性态实际上是一种不对称信息情况下各种信号的无序混杂，致使房地产上市公司资本结构呈现出对传统或现代的资本理论的某些偏差：净资产规模达到相当大的规模时，资产负债率反而最低；上市公司资本结构中更多地体现的是财务杠杆的负效应。

而实证结果另一方面又表明：房地产公司的息税前利润率与净资产规模呈正相关关系，相应的，这就为银行发放贷款时提供了某种实际的参考。

银行可以根据贷款对象的盈利能力、净资产规模、信用状况实行不同的贷款利率，贷款尽可能地偏向净资产规模大的公司。

此外，实证结果显示，房地产公司的资产负债率处于50-60时，其经营业绩处于最高水平，所以商业银行和房地产企业均可参照之考虑贷款比例。

房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长，现金流量不稳定等特点，在对房地长行业进行擦爱无报表分析研究时，可以再进行一些延伸研究。

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