青岛开发区国贸中心商业项目运营方案
一、经营定位及风格
开发区国际贸易中心项目业态定位于中高档购物中心，真正实现消费者一站式购物，享受全程服务。

具有时尚、国际化的外观效果，内部分光设计一流，空间结构与国际化购物中心接轨，商场品牌形象无隔涌断，通透明亮，特邀日本、香港、台湾、灯光、空间设计专家参与、设计一流、环境一流充分体验购物乐趣，享受五星级酒店式管理与服务，尽显消费者的奢华与成功。

引进国际化一线品牌，更加体现购物中心的国际化运作，消费者不只是简单为购物而购物，而是体验时尚、尊贵、奢侈、成功，在这里实现人生的价值。

二、招商方式
1、运营大型招商会及推介会，制作专业招商手册，直接参与品牌接触宣传。

2、利用地方性、全国性专业报纸类、网络类，针对性展开招商攻势。

3、调动我公司现有1万余家品牌资源商参与该项目；运用半岛都市报、青岛商业地产网、半岛网、青岛新闻网参与该项目。

三、品牌招商及运营
1、人员构成及分工
招商人员是由从事商业运作二年以上思路清晰、表达能力强、形象气质佳的专业人员构成。

其中包括：
服装百货类：2名条件：大专，从事服装百货类三年以上年龄：25岁以上餐饮娱乐类：2名条件：大专，从事餐饮娱乐类三年以上年龄：25岁以上文化休闲类：2名条件：大专，从事文化休闲类三年以上年龄：25岁以上超市百货类：2名条件：大专，从事超市百货类三年以上年龄：25岁以上家电家居类：2名条件：大专，从事家电家居类三年以上年龄：25岁以上由以上工作人员组成的专业招商队伍，品牌谈判能力较强，说服力强，沟通能力强，从而提高了品牌招商力度和质量。

2、品牌跟进谈定
商场每一品牌柜位都有确定的品牌，预选梯队品牌2-3个，类属同一级别与档次，这样可大大降低招商的风险性，增加品牌招商主动性，从而完成招商。

3、品牌签订合同
品牌商提供画册、质检报告、营业执照、税务登记表、海关证明、商标注册证，严格把关，验收品牌进入商场，直至签订合同。

4、品牌进场装修期
品牌商提供品牌施工图纸、平面图纸、效果图交与商场工程部，工程部严格审核，通知品牌商在规定的时间内进场装修与施工验收，合格者方可商品上柜。

5、品牌开业期
品牌商按商场规定先派人员组织商品上柜，清理卫生，摆放商品并验收商品质量，人员着装统一培训合格上岗。

6、品牌营销期
开业后品牌商导购人员统一管理、统一培训、统一营销，在形象上符合国际
化服务理念，制定全年度营销活动方案。

四、经营方式
经营方式包括三种：联营、租赁、租赁+商场管理。

1、联营是当前商场运作中较成功，被广泛使用的成功经营模式，即扣率经营是互赢局面。

通常是扣品牌商销售额的25%----30%之间作纯利润，品牌商提供增值税发票，实行统一收银，统一售价，不讨价还价，统一月结款，其它收取费用有进场费、广告宣传费、水电费、店庆费，这样算下来商场的收益比租赁经营利润大，而且风险性极小。

2、租赁经营是在租金一定的情况下收取并每年递增，只是简单物业管理包括收取水电费等，经营商也难于管理，矛盾较突出，售价不统一，收银不统一，商业质量不保证，信誉低，品牌商单方风险大，但是需要运营商管理到位，策划到位，才能保住租金，否则后果不堪自负，此种经营在商场运作中很少用。

联营经营成功百货店：海信，阳光，利群，百货，银座，贵和；
租赁经营失败百货店：当代商城、城乡商业城。

3、租赁+商场管理
也就是在租赁经营的基础上，实现商场式的管理，统一售价、明码标价、统一收款、统一营销、统一培训管理，优点是开发商先收到租金，然后替投资商实现商场式管理，不单纯是物业管理，缺点是如果经营不良，品牌商的压力还是很大，租金自己承受，难免造成不良影响。

五、楼层结构布局及品类规划：附图
F1主力商家
范思哲、万宝龙、DAKS、巴力BALLY、纪凡希、肯迪文、雅格狮丹、都彭、登喜路、圣约翰、欧莱雅、玉兰油、高丝、碧欧泉、资生堂、兰蔻、周大福、周生生、欧米茄、浪琴、屈臣氏、星巴客
F2主力商家
伊芙心悦、慕诗、艾美、宝姿、梅思凯恩、歌力思、淑女屋、影儿国际、范怡文、ONLY、艾格、艾斯普锐、季候风、黛安芬、浩沙、歌弟、安姬奥
F3主力商家
吉普、卡拉玛、柏汇思、金狐狸、诺迪卡、罗茜奥、威可多、杰凡尼、斯卡图、圣大保罗、英派图斯、G2000、ZOPO火机、U2、劳伦斯、百丽、思加图、天美意、TATA、千百度、达芙妮
F4主力商家
华纳电影院、尚逸家居、鸥尚宜家、格兰仕、西门子、夏普、荣事达、TCL、三星数码、索尼数码、佳能数码、海信电视机、海尔空调
F5主力商家
哈根达斯、瑞琪蒙、金汉斯、顺峰海鲜、上岛咖啡、鑫金利美健水疗、英派斯健身、雾之花夜总会
F–1主力商家
Lee牛仔、LVS牛仔、CK牛仔、阿迪达斯、耐克、背靠背、真维斯、佐丹奴、堡狮龙、波顿、美特斯邦威、美伦斯威、诗柏高、李宁、洛卡、匡威、杰弗雷、永艺、美津侬
六、楼层租金预算
总计营业面积：20519㎡
总计年租金：3765万
七、与银座经营对比
济南银座商城是一家集百货业态、超市业态等多种经营的购物中心，近几年连锁发展较快，其开发特点通常都是以很低的租金与开发商签订长期合作合同，一般租金都在0.5—1元/㎡之间。

如果按国际贸易中心商业项目建筑面积预算整体年租金是2000万/年。

开发商的利润点很低，远远达不到开发商的利润点要求。

银座商城签订合同后，其经营方式是实行联营，以租赁为辅，利润点很高，开发商很被动的把利润点让给了银座，如果银座经营不利，会给整体商业项目造成贬值和危害，如果我们引进商业运营公司，对购物中心每一单层招商，利润点很高，年租金在3765万左右，而且我方永远占有经营主动权。

八、名称确定
根据集团化战略发展需要以及本商业项目自身业态定位，定名为开发区国际贸易中心多元集团——乐天广场（摩尔MALL）。

附：
本方案是我公司经过前期大量调查研究论证，提供了人力、财力、精力，并按照本项目的特点制订了实用的科学的楼层结构划分、业态分类、面积划分、租金计算、精装印刷成册。

本方案只供当面审阅，请谅解。

如需留存，需交纳成本费用壹万柒仟伍佰元整（17500人民币），如果双方合作协议签订，本费用作为代理费冲抵。

智邦伟业商业地产运营机构。